안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울)입니다.
Q. 부동산매매시 동의서라는걸 작성하나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.부동산 매매과정에서 동의서 작성을 요구하는 경우는 일반적인 절차는 아닙니다. 통상적으로 부동산 매매는 매매계약서를 통해서 이루어지게 되는데, 별도의 동의서를 작성하는 것은 흔하지 않은 방식입니다. 하지만, 질문 주신대로 계약 조건과 대금지급에 대한 내용을 명시한다면 법적 효력을 가지는 문서로 활용될 가능성이 있으며, 흔히 말하는 가계약(계약금 중 일부 지급)에 대한 내용처럼 계약의 효력을 갖게 하기 위함에 있어 보입니다. 법적 효력을 갖게 된다면 만약 계약을 파기할 경우 책임 소지가 누구에게 있냐는 법적 다툼으로도 생길 수 있으므로 신중하게 작성하시기 바랍니다. 부동산 매매 과정에서 불필요한 문서 작성에 신중하셔야 하며, 동의서 작성에 대한 요구가 정당한 것인지 먼저 확인해보시는 것이 필요합니다. 그래도 의심된다면 동의서 대신 매매계약서를 작성하거나 부동산 중개사나 법률 전문가에게 상담을 받으셔서 신중하게 대처하시기 바랍니다.
Q. 월세 보증금 분양권 잔금납부 질문드려요!
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.먼저, 새로운 보금자리를 찾아서 행복한 생활하시길 바랍니다. 월세로 입주하는 경우, 분양권 잔금 납부는 임대인의 문제이며, 임차인이 보호받을 수 있는 임대차보호법에 따른 대항력, 우선변제권 확보가 필요합니다. 하지만 오피스텔은 업무용 시설로 분류될 수 있기 때문에 경우에 따라서 전입신고가 불가능 할 수 있습니다. 이 부분이 어려워지면 보증금 보호나 우선변제권을 확보하는데 어려울 수 있습니다. 이를 해결하기 위해서 오피스텔의 용도를 확인해보세요. 오피스텔은 업무용과 주거용으로 모두 사용할 수 있지만 건축물대장에 따라 용도가 명확히 구분됩니다. 주거용인 경우: 전입신고가 가능하고, 임대차보호법에 따른 보호를 받을 수 있습니다.업무용인 경우: 전입신고가 불가능할 수 있으며, 임대차보호법에 따른 보호가 어렵습니다.만약 전입신고가 불가능 상황이라면 건축물의 용도변경이나 보증보험 가입, 특약조항을 추가하는 조치가 필요해보입니다.건축물용도변경: 주거용으로 건축물 대장의 용도를 변경하는 것인데, 이는 임대인과 협의하여야 할 사항이며 임대인이 이를 수용하는 것이 어렵습니다.보증금 보호를 위해 보증보험에 가입하는 방법이 있습니다. 전세금반환보증보험 또는 임대보증금보험을 통해 보증금을 보호할 수 있는 방법이 있으며, 이는 전입신고와 상관없이 일정한 조건을 충족하면 가입할 수 있습니다. 보증보험을 통해 보증금 보호를 받으면 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 보증보험사가 대신 보증금을 지급해주지만 비용이 발생한다는 점이 있습니다.특약조항 추가: 임대차계약서에 보증금 반환에 대한 명확한 조항을 기재하는 것도 방법입니다. 임대인이 보증금 반환에 명확히 책임지도록 하는 보증금 반환 조건을 포함 시키는 것이 필요합니다.임대인이 월세 보증금을 받아 분양권 잔금을 납부한다 하는 것은 임대인이 감당할 부분입니다. 다만, 임대인이 분양권 잔금을 납부하지 못할 경우 소유권 이전에 문제가 생길 수 있으며, 이 경우 임차인이 계약 종료시 보증금을 돌려받는 데 어려움이 발생할 수 있습니다. 따라서 임대차계약서에 보증금 반환 조건을 명확하게 기재하고, 만약 문제가 발생할 경우 어떻게 처리할 지에 대한 내용을 기입할 필요가 있습니다. 새로운 집에서 새로운 시작을 맞이할 질문자분의 고민을 조금이라도 덜어드렸으면 합니다.
Q. 부동산 경매에 대한 기본적인 절차가 궁금합니다..
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.부동산 경매라하면 채무자의 부동산이 법원을 통해 강제 매각되는 절차를 말하고, 이를 투자자나 일반인들이 부동산을 매입할 수 있는 방법입니다. 부동산 경매와 절차와 기본적으로 알아두어야 하는 사항이 궁금하신 듯 하여 답변드립니다.1. 부동산 경매 절차경매개시결정 : 채권자가 법원에 경매를 신청하면, 법원은 해당 부동산에 경매개시결정을 내립니다. 이는 부동산에 대한 압류와 관련된 절차라고 보시면 됩니다.감정평가: 법원이 경매부동산의 가치를 평가하기 위해 감정평가사에게 감정평가를 의뢰하고, 해당 부동산의 시세를 감정하며 이는 경매 최저가로 설정하는데 참고합니다.경매공고: 법원은 경매물건에 대해 법원의 경매 관련 사이트나 지방 법원 게시판에 공고를 게시하며, 일반인들이 확인할 수 있게 합니다.입찰: 경매 물건에 대한 입찰은 입찰자들이 정해진 기간에 제출하도록 되어있습니다. 입찰금액은 최저입찰가 이상이어야 하며, 경매물건의 감정가(또는 최저매각가격)의 10%를 입찰 보증금으로 납부해야합니다. 낙찰: 입찰 기간이 끝나면 법원에서 입찰서 개봉 후 최고가를 제시한 입찰자가 낙찰자로 선정되며, 낙찰자는 정해진 기간내에 나머지 잔금을 납부해야 합니다.잔금 및 소유권 이전: 낙찰자가 정상적으로 잔금을 납부하면, 법원은 소유권 이전을 명하고, 부동산의 등기이전 절차가 진행되며, 낙찰자는 이후 해당 부동산의 소유자로서의 지위를 갖게 됩니다.경매물건 조사법원 경매사이트 확인: 경매 물건에 대한 물건의 위치나 면적, 감정가, 최저입찰가 등 기본정보를 확인할 수 있습니다.등기부등본 확인: 등기부등본은 소유권, 근저당권, 가압류, 가처분 등 권리관계가 명시되어 있고, 경매를 통해 말소기준권리가 무엇인지를 확인해야 합니다. 대개 경매로 말소되는 권리는 후순위 권리들이며, 소유권 이전시 부담이 남지 않는 권리들이 무엇인지 꼭 확인해야 합니다.현황조사서 및 매각물건명세서 확인: 현황조사서는 해당 부동산에 누가 점유하고 있는지(세입자, 원소유자 등)를 확인할 수 있으며, 매각물건명세서는 임대차보증금, 선순위 임차인 여부를 확인할 수 있습니다.권리분석: 말소기준권리와 선순위 권리, 대항력등을 확인하는 절차가 권리분석입니다. 등기부등본에는 나오지 않는 대항력이 있는 권리들도 있으니 경매에서는 이 부분이 가장 중요하고, 초보자분들이 어려워 할 수 있는 부분입니다.물리적 상태의 확인: 경매 물건을 직접 방문하여 해당 부동산의 상태를 확인하는 것도 매우 중요합니다. 현장방문을 통해 주택의 상태와 위치, 주변 환경등을 실사하고, 감정과 실제 상태가 일치하는지 확인하는 것도 필요합니다.경매에 참여하기 전 확인할 서류등기부등본, 현황조사서, 매각물건명세서, 감정평가서, 임대차계약서(해당시) 부동산 경매는 시세보다 저렴하게 살 수 있다는 점에서 매력적인 투자방법이기도 하지만 철저한 권리 분석과 실사가 없다면 위험성이 매우 높은 것도 사실입니다. 처음 접해보실 경우 부동산권리분석사와 경매전문가(매수대리인 자격을 가진 공인중개사, 법무사, 변호사 등)의 도움을 받아 안전하게 진행하는 것을 추천드립니다.
Q. 월세 구하려는데 민간임대가 뭔가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.민간임대주택에 대해서 궁금하신 내용 답변 드리도록 하겠습니다.민간임대주택은 민간사업자가 소유한 주택을 임대하는 유형의 주택입니다. 보통은 일정기간 임차인이 안정적으로 거주할 수 있도록 임대기간이 정해져 있고, 임대료 상승률이 제한됩니다. 민간임대 중에서도 일부는 임차인에게 분양전환권이 주어지기도 하지만 모든 민간임대주택에서 분양 우선권이 제공되는 것은 아닙니다.민간임대주택이 단순히 월세로 임대하는 주택인지, 아니면 일정기간 분양전환이 가능한 주택인지는 계약서나 임대사업자를 통해 확인하여야 합니다. 보통 분양우선권이 있는 임대주택은 계약서에 명시되어 있으며, 분양전환 시점에 대한 규정도 포함되어 있습니다.민간임대의 가장 큰 장점 중 하나는 임대료 상승률이 법적으로 제한된다는 점입니다.(장기임대의 경우 연 5%이내) 임차인의 거주 안정적을 보장할 목적이기 때문입니다.일부 경우 임대사업자가 파산하거나 문제가 발생 할 가능성도 있는데 이 경우 주택을 유지하기 어려울 가능성도 있으므로 임대사업자의 신뢰성을 고려하여야 합니다. 또한 집을 소유하는 것이 아니기 때문에 주택 가격이 상승할 때에도 혜택을 받을 수 없습니다.따라서 임대 계약 전 임대 조건과 분양전환 가능 여부를 확실히 확인하시어 임대주택의 장단점을 잘 따져 보는 것이 중요합니다.
Q. 청약 당첨시 퇴직금 중간정산으로 계약금 지불 가능할까요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.퇴직금 중간정산은 법적으로 제한된 조건 하에서만 가능하며, 해당 조건이 충족되어야 합니다. 질문자분은 DC형(확정기여형) 퇴직연금에 가입되어 있다는 점을 확인하여 답변드리겠습니다.퇴직금 중간정산은 원칙적으로 퇴직시에만 지급되지만, 근로자가 특정한 사유를 충족할 경우 중간정산이 가능합니다.그 특정한 사유로는본인, 배우자의 질병으로 인한 장기 치료비무주택 근로자가 본인 명의로 주택을 구입하는 경우(주택 구입 혹은 전세자금 마련시)근로자가 자연재해로 상당한 손해를 입은 경우기타 노동법상 정한 특정 조건이에 질문자분이 2번 항목에 충족되시는지 확인하시고, 청약 당첨 후 실제로 주택을 구입하는 절차로 넘어가야 중간정산이 승인이 될 가능성이 큽니다.하지만 정확한 중간정산 가능 여부는 근로자가 속한 회사의 퇴직연금 운영 방식과 내부 규정, 그리고 근로기준법에서 정한 요건을 충족하는지의 여부에 따라 달라질수 있습니다.따라서 퇴직금 중간정산이 가능한지의 여부는 회사의 인사 담당자 혹은 퇴직연금 운영사와 직접 확인해보는 것을 추천드립니다.