부동산 경매에 대한 기본적인 절차가 궁금합니다..
부동산 경매의 기본적인 절차는 어떻게 이루어질까요???
경매 물건을 처음 접할 때 어떻게 물건을 조사해야 하고 어떤 서류들을 확인해야 하는지 알고 싶습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
부동산 경매는 싸게 구매를 한다는 장점이 있지만 권리분석을 잘 못 할 경우 오히려 더 비싸게 살 수도 있으니,
경매를 하시기 전에 철저하게 공부를 하고 진행을 해야 합니다.
우선 법원이나 관련 경매 사이트에서 경매 물건이 공고됩니다. 물건 번호, 위치, 면적, 감정가, 입찰일 등을 확인하고,
경매 물건의 위치, 상태, 권리 관계 등을 조사하고, 입찰 참여 여부를 결정합니다.
경매 당일, 법원에 방문하여 입찰서를 작성하고 입찰 보증금을 납부합니다.
입찰 마감 후 법원에서 개찰이 이루어지며, 가장 높은 가격을 제시한 입찰자가 낙찰됩니다.
낙찰 후 일정 기간 내에 잔금을 납부하면 소유권 이전 절차가 진행됩니다. 납부 기한은 법원에서 정하며, 기한 내에 잔금을 완납하지 않으면 낙찰이 취소될 수 있습니다.
경매로 취득한 부동산에 기존 거주자가 있을 경우 명도 절차(거주자를 내보내는 과정)를 진행할 수 있습니다.
경매에서 중요한 점은 말소기준권리를 파악하는 것입니다. 말소기준권리 이후에 설정된 권리는 경매 낙찰과 함께 소멸됩니다. 반대로 말소기준권리 이전에 있는 권리는 인수해야 할 수 있으므로 주의가 필요합니다.
경매물건현황조사서를 꼼꼼히 확인을 해야 합니다.
법원이 임명한 집행관이 작성한 현황조사서는 해당 부동산의 점유 상태, 거주자, 임차인 등의 정보를 제공합니다.
이를 통해 현 거주자의 명도 가능성, 임차인의 대항력 여부를 파악할 수 있습니다. 임차인이 대항력이 있는 경우 보증금 반환을 요구받을 수 있습니다.
감정평가서는 부동산의 시세와 감정가를 기준으로 경매 시작가가 책정된 자료입니다.
감정평가사는 부동산의 상태, 입지 조건 등을 고려해 가격을 산정하며, 이는 입찰 가격을 정하는 데 참고가 됩니다.
가장 핵심은 권리관계를 잘 분석하셔야 합니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
경매는 권리분석이 가장 중요합니다.
시중에 권리분석 책 하나 사서 정독하여 보시길 바랍니다.
대한민국법원 사이트에 경매물건이 올라옵니다.
천천히 살펴보시고 절차 공부를 하시길 바랍니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
경매의 절차는 다음과 같습니다. 채권자의 경매 신청 -> 법원의 경매개시결정 -> 배당요구의 종기 결정 및 공고 -> 매각준비 -> 매각방법 지정, 공고, 통지 -> 입찰자의 입찰 참여 -> 법원의 최고가매수인 선정 -> 법원의 매각 허가 결정 -> 매수인의 매각 대금 납부 -> 소유권이전등기 촉탁 -> 부동산인도명령 -> 배당.
경매부동산 정보는 법원게시판, 관보.공보 또는 신문, 인터넷 경매 사이트 등을 통해 수집할 수 있고 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서, 평가서, 법원경매공고란 등에서 세부사항을 확인할 수 있습니다.
실제 참여하기 위해서는 권리분석을 할 줄 알아야되며 현장조사를 통해 입찰에 참여할 물건을 확인해야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
부동산 경매 절차는 일반적으로 채권자의 경매 신청 → 법원의 경매개시결정, 매각 준비 및 매각기일 공고 → 입찰자의 정보수집 및 입찰 참여 → 법원의 최고가매수인 선정 및 매수신청보증 반환 → 법원의 매각허가 결정 → 매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득 → 채권자에 대한 배당 순으로 진행됩니다.
이런 경매물건을 확인하시고 경매에 참여하시려면 그물건지가 어딘지 현장답사를 해서 입지를 보고 또 서류상 선순위 세입자가 있는지 권리분석을 잘하셔야 됩니다
경매를 하시려면 많은 공부를 해서 참여해 보시기 바랍니다
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.
부동산 경매라하면 채무자의 부동산이 법원을 통해 강제 매각되는 절차를 말하고, 이를 투자자나 일반인들이 부동산을 매입할 수 있는 방법입니다. 부동산 경매와 절차와 기본적으로 알아두어야 하는 사항이 궁금하신 듯 하여 답변드립니다.
1. 부동산 경매 절차경매개시결정 : 채권자가 법원에 경매를 신청하면, 법원은 해당 부동산에 경매개시결정을 내립니다. 이는 부동산에 대한 압류와 관련된 절차라고 보시면 됩니다.
감정평가: 법원이 경매부동산의 가치를 평가하기 위해 감정평가사에게 감정평가를 의뢰하고, 해당 부동산의 시세를 감정하며 이는 경매 최저가로 설정하는데 참고합니다.
경매공고: 법원은 경매물건에 대해 법원의 경매 관련 사이트나 지방 법원 게시판에 공고를 게시하며, 일반인들이 확인할 수 있게 합니다.
입찰: 경매 물건에 대한 입찰은 입찰자들이 정해진 기간에 제출하도록 되어있습니다. 입찰금액은 최저입찰가 이상이어야 하며, 경매물건의 감정가(또는 최저매각가격)의 10%를 입찰 보증금으로 납부해야합니다.
낙찰: 입찰 기간이 끝나면 법원에서 입찰서 개봉 후 최고가를 제시한 입찰자가 낙찰자로 선정되며, 낙찰자는 정해진 기간내에 나머지 잔금을 납부해야 합니다.
잔금 및 소유권 이전: 낙찰자가 정상적으로 잔금을 납부하면, 법원은 소유권 이전을 명하고, 부동산의 등기이전 절차가 진행되며, 낙찰자는 이후 해당 부동산의 소유자로서의 지위를 갖게 됩니다.
경매물건 조사
법원 경매사이트 확인: 경매 물건에 대한 물건의 위치나 면적, 감정가, 최저입찰가 등 기본정보를 확인할 수 있습니다.
등기부등본 확인: 등기부등본은 소유권, 근저당권, 가압류, 가처분 등 권리관계가 명시되어 있고, 경매를 통해 말소기준권리가 무엇인지를 확인해야 합니다. 대개 경매로 말소되는 권리는 후순위 권리들이며, 소유권 이전시 부담이 남지 않는 권리들이 무엇인지 꼭 확인해야 합니다.
현황조사서 및 매각물건명세서 확인: 현황조사서는 해당 부동산에 누가 점유하고 있는지(세입자, 원소유자 등)를 확인할 수 있으며, 매각물건명세서는 임대차보증금, 선순위 임차인 여부를 확인할 수 있습니다.
권리분석: 말소기준권리와 선순위 권리, 대항력등을 확인하는 절차가 권리분석입니다. 등기부등본에는 나오지 않는 대항력이 있는 권리들도 있으니 경매에서는 이 부분이 가장 중요하고, 초보자분들이 어려워 할 수 있는 부분입니다.
물리적 상태의 확인: 경매 물건을 직접 방문하여 해당 부동산의 상태를 확인하는 것도 매우 중요합니다. 현장방문을 통해 주택의 상태와 위치, 주변 환경등을 실사하고, 감정과 실제 상태가 일치하는지 확인하는 것도 필요합니다.
경매에 참여하기 전 확인할 서류
등기부등본, 현황조사서, 매각물건명세서, 감정평가서, 임대차계약서(해당시)
부동산 경매는 시세보다 저렴하게 살 수 있다는 점에서 매력적인 투자방법이기도 하지만 철저한 권리 분석과 실사가 없다면 위험성이 매우 높은 것도 사실입니다. 처음 접해보실 경우 부동산권리분석사와 경매전문가(매수대리인 자격을 가진 공인중개사, 법무사, 변호사 등)의 도움을 받아 안전하게 진행하는 것을 추천드립니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
부동산 경매의 기본적인 절차는 어떻게 이루어질까요???
경매 물건을 처음 접할 때 어떻게 물건을 조사해야 하고 어떤 서류들을 확인해야 하는지 알고 싶습니다.
==> 부동산 경매에서 핵심적인 사항으로 권리 및 가격 분석이 가장 중요합니다.
권리분석 : 인수하는 권리가 없는지? 낙찰시 모두 말소대상인지 확인
가격분석 : 주변 실거래가 대비 가격비교후 입찰가격 결정
기타 : 현장 방문을 통해서 주변 환경확인후 입찰하는 순으로 진행됩니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
경매절차는 어떠한 대상물에 경매일이 확정이 되면 입찰예정자는 당일 법원에 참석하여 실제 입찰을 진행하게 됩니다. 이때 최저매각대금의 10%정도를 입찰보증금으로 입찰봉투에 함께 넣어 입찰을 진행하시면 됩니다. 그리고 당일 최고가 매수인이 선정되고 이에 선정되셨다면 낙찰자가 되시는 것이고 이후 법원에서는 이의신청기간등을 포함 1~2주뒤에 최종 매각허가결정이 되고 해당시기에 경락대금납부기한이 정해지게 됩니다, 이 기간내 잔금을 지급하시면 비로서 경매를 통해 주택을 소유하게 됩니다.
경매전 확인하셔야 할 사항은 대법원 경매사이트내에서 현장조서와 문서발송내역등을 모두 확인하셔야 하고 기본적으로 등기부등본을 통한 권리관계 분석을 하셔야 합니다. 그리고 실제 임장을 통해 현거주인 확인 및 지역부동산등을 통해 시세와 임대가능성등을 전체적으로 파악하여 입찰금액과 수익가능성, 명도에 따른 난이도를 판단하여 최종 입찰여부를 결정하셔야 합니다.
말로 간단히 설명드렸으나, 과정마다 상세한 준비와 판단이 필요한 만큼 도서나 유튜브등을 통해 경매에 대한 용어와 절차, 경험등을 두루 보신후 도전하셔야 큰 손실등을 피하실수 있습니다.