안녕하세요 김앤오 전문가입니다.
Q. 전세 만료 정산이 완료 된 추후 벽지 하자 발견으로 인한 분쟁시 배상 의무가 있을까요?
임대차 기간 종료 후 임차인에게는 원상복구 의무가 있긴 하지만, 자연적인 마모는 원상복구 대상에 포함되지 않습니다. 질문자님과 임대인의 분쟁의 경우, 벽지의 자연적인 마모에 의하여 발생한 문제로 보이므로 질문자님께서 벽지 훼손과 관련한 손해배상 의무를 지실 필요는 없다고 판단됩니다.
Q. 융자가 있으면 전세계약을 하면 왜 위험한가요??
안녕하세요. 김앤오 감정평가사입니다.융자금+전세금의 합이 시세의 70%를 넘어가면 위험합니다향후 집주인 사정에 따라 경매에 넘어갈경우 보증금을 보장받을수 없습니다.융자금+전세금의 합이 시세의 70%를 넘지 않는 범위내의 집에 들어가는게 중요합니다.그런 매물을 얻고자한다면 전입신고,이사,확정일자를 받거나만약 전입신고를 못한다면 전세권설정을 하면 됩니다.또한 전세보증금반환보험에 가입가능여부 확인하는것도 추후 피해를 방지할 수 있습니다.감사합니다.김앤오 드림.
Q. 분양받은 아파트 취등록세 계산 어떻게하나요?
안녕하세요. 김앤오 감정평가사입니다.분양받은 아파트 취등록세의 경우 계약 후 60일 이내에 납부해야 합니다.60일 이후에는 가산세가 추가되기에 불필요한 납부를 방지하려면 꼭 기억해야 합니다.분양받는 아파트에 대한 정보를 정확히 알고 있는게 좋습니다.전용 면적이 84제곱미터 이하인지, 초과인지 분양가 6억이하인지 6억~9억 이하, 9억 이상 중 어느 곳에 속하는지 확인해야 됩니다.보통의 사례들을 볼때6억 이하는 1.1% , 6억이상은 2.2% 를 생각하면 됩니다.다만, 생애최초로 취득하는 경우에는 취득세가 감면되는 규정이 있습니다.감사합니다.김앤오 드림.
Q. 세입자가 계약갱신청구한다는데 대처
안녕하세요. 김앤오 감정평가사입니다.전세계약갱신청구권은 세입자들의 주거 안정을 보호하기 위해서 만들어진 법안입니다.임차계약은 2년 단위로 하게 되는데 계약이 만료되어 집을 비워달라고 하면세입자는 거절할 수가 없어 집을 비워야만 했습니다.이로인해 전세계약 갱신청구권이 생기면서 2년 더 거주를 요청할 수 있게 되었습니다.단 임차인의 갱신요구가 절대적인것은 아닙니다.집주인 본인이 실거주를 목적으로 하거나 직계 가족이 실거주를 하겠다고 할 경우에는 임차인의 계약갱신 요청은 집주인이 거부할 수 있습니다.하지만 집주인이 실거주를 이유로 갱신계약을 거절한 이후 실거주,직계가족외에 다른 세입자를 들인 경우는 손해배상 청구가 가능합니다전세의 경우는 법정전환율 4%까지의 금액을 요구할 수 있습니다.실거주를 내세워 계약갱신을 하지 않고 임대료를 높여 다른 임차계약을 할 경우를염두에 둔 조항으로 해석할 수 있습니다.감사합니다.김앤오 드림.
Q. 전세계약 갱신권 임대인 기준에서 고민입니다?
안녕하세요. 김앤오 감정평가사입니다.주택을 새로 매수한 주인이 실거주의 명확한 사유가 있더라도이에 앞서 체결된 계약상 임차인이 계약갱신의사를 밝혔다면 계약갱신요구권을 거절할 수 없다는 판례가 있습니다.그 내용을 보면 "임차인이 자신의 계약갱신요권 행사 이후 임차목적물이 양도돼 그 양수인이 실제 거주를 이유로 이를 거절할 수 있다고 한다면 주거권 강화를 위한 주택임대차보호법의개정 사유가 퇴색된다"라고 밝혔습니다.또한 "개정 법의 도입 취지,계약갱신요구권의 법적 성질, 실제 거주 사유라는 거절 사유의 특성등을 볼때실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차임이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 보는 것 이 타당하다"라고 판시했습니다.계약갱신 청구권은 계약만료 시점 6개월내에 사용 가능합니다.만기 6개월 이상 남은 시기에 등기를 완료하고 그 이후 실거주 사유 거부할순 있습니다.단, 기존 임대차계약서상 계약갱신을 거절하지 않는다고 명시된 부분을 볼때계약갱신청구를 거절하기 어려울 수 있습니다.이와 유사한 사례가 많은바 최근에는 기존 집주인에게 계약갱신을 하지않는다는것을확인후 특약사항에 명시한 뒤 세를안고 매수하는 사례가 많습니다.감사합니다.김앤오 드림.