안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트 가격이 앞으로 어떻게 될까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 부동산 시장은 정책적인 변화에 민감하게 반응하기 때문에 어떠한 정권이 들어서지에 따라서 그 방향성이 다르게 나타날 수 있을 듯 한데요..다만 현재와 같이 침체된 시장을 되살리기 위해서 많은 조치들이 취해지지 않을까 싶습니다. 다만 이제는 수도권과 지방, 그리고 중소도시들이 각각의 특성에 따라 서로다른 패턴을 보이기 때문에 예전보다는 보다 더 세부적으로 부동산 시장을 살펴봐야 합니다.금리 인하 시기, 정부의 공급 정책 실행력, 청년/1인 가구에 대한 정책들에 대해서는 보다 더 신경을 쓰고 체크해 보시면 좋을 듯 합니다.
부동산
Q. 요즘 아파트나 빌라 분양이 안 되나 본데요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.금리 인상, 경기 불확실성으로 인해서 분양을 받으려는 사람이 줄어들고 있습니다. 특히 지방 중소도시, 수도권 외곽 지역은 미분양이 쌓이는 중입니다. 이에, 건설사들이 선착순 분양 전략을 쓰고 있으며 청약 통장 없이도 된다.. 일정 계약금만 있으면 된다... 중도금 전액 무이자 대출 조건 등을 내걸어서 분양 마케팅을 하고 있는 상황 입니다.무이자 중도금 대출도 결국 대출이기 때문도 신용 심사를 통과하지 못하면 대출이 안나올 수도 있기 때문에 계약금을 지불한 상황이라면 위약금이 발생할 가능할 수도 있습니다. 그리고 미분양 지역의 경우 향 후 다시 매매가 이루어지기 힘들 수도 있기 때문에 이러한 미분양 물건들을 매입 할 시에는 한번 더 고민을 해봐야 합니다.
부동산
Q. 아파트 자체에서 식기 세척기가 달려 있는데 고장나면
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.기본옵션으로 달려 있던 가전은 보통 매매 시에 붙박이 가전으로 간주가 됩니다. 하지만 고장으로 인해 새걸로 사비를 들여 교체하였다면 그건 개인 소유물로 이사를 갈 때 가져가도 무방 합니다. 이 경우 매도 전에 이러한 부분에 대해서 미리 설명을 해두셔야 하며 특약 사항에도 명시를 해두셔야 향 후 분쟁을 방지 할 수 있습니다.아니시면 고장난 식기세척기를 다시 부착해 두시고, 사비로 설치한 제품은 떼어내서 가져 가시면 됩니다.
공인중개사 자격증
Q. 어머니가 공인중개사 자격증이 있으십니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.중개사 자격증을 보유하고 계시니 파트타임으로 소속공인중개사 혹은 중개보조원 등으로 활동을 하시면 좋으실 듯 합니다. 이 경우 거래가 성사되면 일정 수수료를 나눠받는 구조로 일을 하시면 소소하게나마 소득을 일으킬 수 있으실 것으로 보입니다. 아니면 부동산 전문 블로거로 활동을 하시는 것도 좋은 부업 중에 하나라고 볼 수 있습니다.
부동산
Q. 건설사의 부채는 왜 다른 업종보다 많나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.업종 특성에 따른 사업 구조 때문이라고 보시면 됩니다. 건설업의 경우 선투자 후수익의 구조로 건설사는 먼저 당을 사고 먼저 건물을 지어서 팔고 나중에 돈을 회수하게 됩니다. 이런 사업을 하기 위해서는 엄청난 선자금이 필요합니다. 이렇게 부채가 많은 이유를 살펴보면...1. 선분양제와 프로젝트 파이낸싱(PF)대부분의 아파트, 상가 건설은 "분양 예정"인 상태로 돈을 먼저 빌려서 공사를 시작함이때 프로젝트파이낸싱(PF)이라는 방식을 사용함 → 금융기관에서 수천억 단위로 빌림이 빚이 바로 건설사의 부채로 잡힘2. 토지매입 자금건설사는 좋은 입지의 땅을 미리 사둬야 함 → 대출로 매입하는 경우 많음토지자산은 있지만, 현금은 부족 → 부채 늘어남3. 장기 프로젝트 구조건설은 공사 기간이 길고, 완공 후 수익이 나는 구조건축기간 동안 자재비, 인건비, 세금 등 모든 비용 선지급4. 외주·하도급 구조대부분 하청업체에 맡기기 때문에 외상 거래가 많음하청업체에 줄 돈 = '미지급금' → 이것도 부채로 잡힘5. 회계 기준 특성건설사는 ‘완성 기준’으로 수익을 인식함공사 중인 프로젝트는 수익은 안 잡히고, 투입된 비용과 대출만 부채로 쌓임이와 같은 이유들이 있으며, 부채가 많다고 무조건 위험한 건 아니고,얼마나 자금회수가 잘 되느냐, 즉 분양의 성공 여부 라고 할 수 있습니다.