안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
Q. 글쓰기강좌, 강의 선택 기준이 따로 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.좋은 글쓰기 강좌를 선택하는 건 생각보다 쉽지 않은 일입니다. 단순히 가격이나 강사의 유명세만 보고 결정하면 “시간과 돈만 낭비하고 얻는 게 별로 없는” 강의가 될 가능성도 있습니다. 1. 내가 쓰고 싶은 글의 ‘종류’에 맞는 강좌인지글쓰기라고 다 같은 글쓰기가 아닙니다.예를 들어:일상 에세이 → 감정 표현, 스토리 구조화가 중요비즈니스 글쓰기 → 논리 구성, 간결성, 목적 전달이 중요창작/소설 → 캐릭터 구축, 세계관 설계, 문장력칼럼/논평 → 주제 파악, 논리 전개, 독자 설득력강좌의 타겟 글쓰기 장르가 본인의 목적과 맞는지를 반드시 먼저 확인하세요.2. 커리큘럼이 ‘구체적’이고 ‘단계적’으로 구성되어 있는가피해야 할 예:"자유롭게 글 써보세요~", "마음을 표현해보세요"처럼 추상적인 표현이 많은 커리큘럼이론만 있고 실습이 전혀 없는 강의좋은 강의는 다음과 같은 특징이 있습니다:글쓰기 기초부터 주제 잡기 → 구조 만들기 → 표현 다듬기 → 피드백 받기 등 단계적으로 진행매 회차마다 과제가 제시되고, 실제 개별 피드백이 제공됨3. 강사 경력보다 ‘가르치는 방식’을 확인하라물론 글을 잘 쓰는 강사도 중요하지만,글을 잘 쓰는 것과 잘 가르치는 것은 전혀 다릅니다.강사에 대한 판단 기준:강사가 학생들의 글에 실제로 수정, 코멘트, 피드백을 해주는가?강의 샘플 영상이나 수강생 후기를 통해 강의 스타일을 미리 파악할 수 있는가?"나는 이 강좌에서 이렇게 글이 바뀌었어요"라는 구체적인 수강생 후기 유무도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 재개발 1+1 입주권을 부모와 함께 매매 후 분양 후에 나눠가지는데 추가적인 세금이 들지 않는지 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.재개발 1+1 입주권을 부모님과 공동으로 매입하여 추후 분양 아파트 2채를 나눠 갖는 계획을 세우고 계시다면, 주의해야 할 세금 문제와 지분 설정 방식이 존재합니다. "1+1 입주권"이란?1+1 입주권이란, 한 재개발 구역에서 기존 단일 세대가 두 채의 아파트(예: 30평대 + 20평대)를 분양받을 수 있는 권리를 말합니다. 주로 1주택 + 상가 보유자 등에게 부여되며, 이를 통째로 매입하면 2채의 분양권을 확보하게 되는 구조입니다.조심해야 할 핵심 세금 문제1. 지분 공유자 간 분할 시 세금 문제 (증여세)공동명의로 1+1 입주권을 매입한 후 아파트 2채를 "따로 소유"하는 방식으로 나누는 경우, 아래와 같은 문제가 생깁니다.예시 상황:부모 자식이 50:50 지분으로 1+1 입주권을 구입.추후 분양된 두 아파트(예: 12억, 8억)를 자녀가 12억짜리를, 부모가 8억짜리를 각각 소유.이 경우, 지분 분할에 따라 자녀가 더 큰 금액을 가져가는 구조라면, 부모가 자녀에게 지분을 증여한 것으로 간주되어 증여세가 발생할 수 있습니다.해결책:초기 매입 단계에서부터 각 분양권의 예상 가치에 따라 정확하게 지분을 나누는 것이 매우 중요합니다.예를 들어,30평대(예상가치 12억)는 자녀 지분 75%, 부모 25%20평대(예상가치 8억)는 자녀 25%, 부모 75%와 같이 지분 비율을 사전에 조정하면, 증여로 보지 않고 "정당한 재산 분할"로 간주될 가능성이 높아집니다.2. 취득세 이슈분양 후 최종 잔금 납부 시점에서 아파트를 각각의 단독 명의로 등기하면 각각 신규 주택 취득세가 발생합니다.생애최초나 1주택 기준 적용 여부는 기존 보유 주택 여부와 해당 분양권의 성격(신축 주택인지, 조합원 입주권인지 등)에 따라 달라집니다.부모나 자녀가 기존 주택을 보유하고 있다면 다주택자 취득세 중과 대상이 될 수 있으므로 사전에 점검 필요3. 양도소득세 이슈입주권은 조합원 지위로 보기 때문에 입주권 상태에서의 양도세 과세, 입주 후 아파트로 전환된 뒤 매도 시의 양도세가 각각 다릅니다. 공동 소유 상태에서 각자 아파트를 분할 소유한 뒤 매도할 경우에도, 분할 시점의 기준시가 대비 자산이동이 발생하면 세금 문제로 이어질 수 있습니다.1+1 입주권을 공동 매입하여 분양 이후 아파트를 나눠 갖는 구조는 신중히 설계하면 문제없이 가능합니다. 하지만 지분 설정이 잘못되면 증여세 폭탄을 맞을 수 있습니다. 따라서,입주권 계약부터 지분율을 정확히 설계하고,입주 후 각자 명의로 등기하는 절차까지 세무사 상담과 함께 진행하시길 권장드립니다.전문 세무 상담을 통해서 문제를 해결 하시길 추천 드립니다.
Q. 아파트등 부동산의 전세가격이 1%정도 상승을 한다면, 매매가격도 상승할것 같은데, 보통 몇 %정도 언제쯤 동반상승을 하는가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 전세가격이 상승할 경우, 매매가격도 일정 수준의 영향을 받습니다. 다만 "전세가격이 1% 올랐을 때 매매가격이 몇 % 오르느냐"는 단순하게 수치로 고정되어 있지는 않고, 시장의 상황, 금리, 심리, 공급량 등 다양한 요인에 따라 그 관계가 달라집니다. 1. 전세가 1% 상승 시 매매가 영향일반적인 경향학계나 한국감정원(현 한국부동산원), 국토부 등의 연구에 따르면, 전세가가 1% 상승하면 매매가는 보통 0.3%~0.6% 정도 상승하는 경향이 있는 것으로 분석됩니다.이는 장기적인 통계에서 평균적으로 나타나는 수치이며, 상승 속도나 강도는 지역별로 차이가 큽니다.2. 매매가 상승 시점 (시차)전세가 상승 → 매매가 상승은 일반적으로 수개월에서 최대 1년 정도의 시차를 두고 나타나는 경우가 많습니다.특히 전세가율(전세가/매매가 비율)이 70%를 넘는 시점부터 매매 전환 수요가 증가하면서 매매가가 본격적으로 상승하는 경향이 있습니다.예: 전세가율이 80% 이상이면 “차라리 조금 더 보태서 집을 사자”는 수요가 늘어납니다.3. 전세 상승 시기에 집을 사는 것이 좋은가?매매 적기일 수 있는 경우:금리가 안정적이고,전세가가 지속적으로 오르고 있으며,입주 물량이 줄어드는 시기라면,내가 살 집(실거주 목적)으로 구매하려는 경우엔, 전세금 더 주느니 매수하는 것이 유리할 수 있습니다.신중해야 할 경우:금리가 높고 대출 부담이 큰 시기 (예: 기준금리 4% 이상),정부의 규제 강화 (양도세, 보유세 등),주변에 공급 과잉이 예상되는 지역 (입주 폭탄 시기),투자 목적으로 급하게 사려는 경우이 경우에는 전세가 상승이 매매가 상승으로 이어지기 어려울 수 있고, 대출 이자 부담까지 함께 커질 수 있습니다.4. 대출을 받아 매수할 때 고려할 점금리 수준: 금리가 낮을수록 대출 부담이 줄어들어 매수 타이밍에 유리합니다.DSR 규제: 총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio)로 인해, 대출 한도가 제한될 수 있으니 미리 은행과 상담 필요매수 vs 전세 비교: 전세금 + 이사비용 + 기회비용 vs 집값 + 대출이자 + 보유세 등 비교 필요장기 보유 계획 여부: 5년 이상 거주 예정이면 매매가 유리해지는 경우가 많습니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 아파트 전세가격이 오르면 매매가격도 오르게 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.가격과 아파트 매매가격은 서로 밀접하게 연결되어 있습니다. 전세가격이 오르면 매매가격도 함께 오를 가능성이 커지며, 이는 부동산 시장에서 매우 중요한 연쇄 작용 중 하나입니다. 1. 전세가격이 오르는 이유전세가격이 상승하는 데에는 여러 가지 원인이 있습니다:매물 부족: 공급보다 수요가 많은 경우, 전세 물건의 가격이 오르게 됩니다. 예를 들어, 새 아파트 입주가 줄어드는 시기나, 입주 가능한 전세 매물이 급감할 경우가 이에 해당합니다.금리 상승기에도 전세 선호: 금리가 높을수록 대출이 부담되기 때문에, 매매보다는 전세를 선호하게 되는 수요가 많아집니다. 이에 따라 전세 수요가 증가하고, 전세가격도 오르게 됩니다.이사철, 학군 수요 등 계절적 요인: 신학기나 하반기 이사철에는 전세 수요가 일시적으로 증가합니다.청약 대기 수요: 내 집 마련을 청약으로 기다리는 사람들은 일단 전세를 거쳐 기다리는 경우가 많은데, 이로 인해 전세 수요가 늘어납니다.2. 전세가격 상승이 매매가격에 미치는 영향전세가격이 오르면 매매가격에도 다음과 같은 방식으로 영향을 줄 수 있습니다:매매전환 수요 증가: 전세금이 높아지면, 같은 금액으로 주택을 구입하는 것이 오히려 더 유리해 보일 수 있습니다. 특히 대출이 가능한 상황에서는 매매로 전환하려는 수요가 늘어나며, 이는 매매가격 상승 압력으로 작용합니다.수익률 관점에서 투자 매력 상승: 집을 소유한 임대인 입장에서는 높은 전세금을 받을 수 있다면, 투자수익률이 좋아지므로 투자 목적으로 주택을 구입하려는 수요도 증가합니다. 이런 투자 수요는 역시 매매가격을 밀어올리는 요인입니다.가격 기대 심리 자극: 전세가격이 오르면 자연스럽게 사람들이 "매매가도 더 오를 것"이라는 심리를 갖게 되고, 이런 기대가 거래를 촉진하거나 집주인들의 매매가격 상향 조정으로 이어지게 됩니다.3. 전세-매매의 전환 시점: 전세가율전세가율이란 전세가격 / 매매가격의 비율을 의미하는데, 이 비율이 70% 이상에 도달하면 "전세보다는 매매가 낫겠다"는 판단이 확산되며 매매 수요가 살아납니다. 이때 매매가격 상승으로 이어지는 경우가 많습니다.4. 예외적인 상황다만, 다음과 같은 경우에는 전세가격 상승이 반드시 매매가격 상승으로 이어지지 않을 수도 있습니다:매매에 대한 규제가 강한 경우: 대출 규제나 다주택자 세금 강화 등으로 인해 매매수요가 억제되어 있다면, 전세는 오르더라도 매매는 제한적으로만 반응할 수 있습니다.시장 심리 위축: 경기 불황, 금리 급등, 정치적 불안정 등의 상황에서는 전세가가 올라도 매매 수요가 살아나지 않을 수 있습니다.전세가격은 매매가격을 예고하거나 자극하는 선행지표로 해석되는 경우가 많습니다. 전세가가 오르면 일반적으로 매매가도 오르는 구조이긴 하지만, 시장 전체 상황이나 정책, 금리 수준 등 외부 변수에 따라 그 영향력의 강도는 달라질 수 있습니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 족발 시켜먹을 때 어디 브랜드가 제일 맛있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.몇 가지 추천 드릴 수 있을 것 같습니다.1. 온기족발 (인천 석남동)특징: 따뜻하게 제공되는 '온족발'로, 야들야들한 껍데기와 부드러운 살코기의 식감이 일품입니다.사이드 메뉴: 묵은지 막국수와 옛날 팥빙수도 인기입니다.위치: 인천 서구 가정로293번길 10영업시간: 매일 17:00~23:00 (라스트 오더 22:30)가격: 간장족발 45,000원, 반반족발 45,000원2. 옥이네 껍족 (서울 잠실새내)특징: 족발과 함께 껍데기를 제공하여 쫄깃한 식감을 더합니다.사이드 메뉴: 쟁반국수와 비빔밥도 함께 즐길 수 있습니다.위치: 서울 송파구 백제고분로9길 26 1층영업시간: 매일 17:00~23:55 (라스트 오더 22:00), 매주 일요일 휴무가격: 껍족(중) 38,000원, 반반껍족(중) 40,000원, 불껍족 40,000원3. 고박사 왕족발 (서울 문래동)특징: 35년 전통의 족발집으로, 굴무침과 함께 제공되는 족발이 인기입니다.사이드 메뉴: 해물파전이 돌판에 제공되어 바삭한 식감을 자랑합니다.위치: 서울 영등포구 당산로 34 로데오왁쇼핑몰 121호영업시간: 매일 11:00~23:00가격: 보쌈+족발 모듬세트(중) 45,000원, 반반족발(중) 36,000원배달로 즐길 수 있는 족발 브랜드1. 맛있는 귀한족발 귀족특징: 프랜차이즈 족발 전문점으로, 배달이 빠르고 포장이 깔끔합니다.위치: 수원 영통점 등 전국 매장 운영2. 더맛있는족발보쌈특징: 계절에 따라 다양한 메뉴를 제공하며, 여름에는 냉채족발이 인기입니다.참고가 되셨기를 바랍니다.