전세계약 연장하려고 하는데 집주인이 5%인상이(계약갱신청구권) 마음에 안든다고 자꾸 협의하자고 하는데 어떻게 해야 할까요?
안녕하세요
전세집 임차인 입니다
계약 연장을 하려하는데 집주인은 계약갱신 청구권 사용시 5%인상하는게 마음에 안든다고 협의하자고만 계속 이야기 합니다. 저는 계약갱신 청구권 사용 한다고 전달한 상황이구요.
대출연장때문에 전세 계약이 두달 정도 남았지만 만료 한달전에 은행에 서류를 제출 해야하는데요, 집주인은 계속 미루고 있는 상황입니다.
이럴땐 어떻게 하는게 좋을까요? 몇프로라도 더 올려줘야 하는걸까요? 계약서 사인을 계속 미루니 대출(중소기업청년대출) 연장이 걱정되네요
만약 만기일 전까지 계약서에 사인하지 않을시 전세 계약은 자동으로 동일한 금액으로 연장 되는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
계약갱신청구권 사용에 따른 5%이내 인상제한은 법적 내용으로 강행규정입니다. 임대인이 본인 마음에 안든다고 해서 거절하거나 시간을 끌면서 협의를 유도할 부분이 아니기 때문에 임대인에게 해당 내용을 전달하고 대출연장을 위한 재계약서 작성을 요구하시는게 맞을 듯 보입니다. 대출연장이 되지 않을 경우 결국 피해는 임차인인 질문자님이 부담하기 떄문에 정확하게 통보하시고 요구하시면 될듯 보입니다. 참고로 이보다 높게 올려받을 경우 법에 따라 차액분 반환을 하여야 하고 갱신청구권시 임대인 마음대로 임차인 퇴거를 요구할수 없기에 임차인입장에서는 그대로 주장을 하시면 될듯 보입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
임차인이 게약갱신청구권을 행사했으면 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.
따라서 임차인이 법정기한 내에 계약갱신 의사를 서면이나 문자 등 증거를 남는 방식으로 통보했다면 계약은 자동으로 2년 연장됩니다.
따라서 문자/내용증명 등으로 계약갱신청구권 행사 증거를 확보하여 대출 기관에 제출하면 대출 연장이 가능할 것으로 생각합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
이런 부분은 정말 현실적인 문제인데요...집주인(임대인)은 5% 인상에 대해 불만을 표하며 협의를 요구하고 있으나, 계약서 서명을 미루고 있어 전세대출 연장에 지장이 생기고 있는 상황에서는 아래와 같이 조언을 드릴 수 있을 것 같습니다.
1. 계약갱신청구권 행사 시 법적 효과
2020년 7월부터 시행된 「주택임대차보호법」 개정안에 따라, 임차인은 1회에 한해 계약갱신청구권을 행사할 수 있고, 집주인은 특별한 사유(직접 거주 등 법정 사유가 있는 경우)를 제외하면 이를 거부할 수 없습니다.
이 경우, 기존 계약과 동일한 조건으로 2년 연장되며, 임대료 인상은 최대 5%까지 가능합니다. (지방자치단체 조례로 인상률이 더 낮게 제한되기도 함)
즉, 집주인이 동의하지 않더라도 법적으로는 기존 계약 + 최대 5% 조건으로 2년이 자동 연장되는 구조입니다.
2. 계약서 서명 없이도 연장 효력은 있나요?
네, 효력은 있습니다.
계약갱신청구권을 행사한 뒤 임대인이 정당한 거절 사유 없이 계약서에 서명을 하지 않더라도, 계약은 자동으로 동일 조건(혹은 5% 이내 인상 조건)으로 연장된 것으로 간주됩니다.
이때의 효력 발생 시점은 기존 계약 만료일 다음 날부터 자동 적용됩니다. 단, 실제 생활이나 대출 연장 등 실무에서는 "계약서 서류"가 필요하므로 문제가 됩니다.
3. 대출 연장에 필요한 계약서 문제
은행에서 전세대출(특히 청년 전세자금대출) 연장을 위해서는 갱신된 계약서가 필요합니다. 그런데 집주인이 계약서 서명을 미루는 상황에서는 실제 대출 연장 절차에 차질이 생길 수 있습니다. 이러한 경우 다음과 같이 대응을 해보시기 바랍니다.
1) 문자나 내용증명 등 증거 확보이미 계약갱신청구 의사를 문자나 카톡 등으로 명확히 전달했다면,
그 스크린샷을 보관해두시고 가능하면 내용증명 우편으로도 재차 통보해두는 것이 좋습니다.
이로써 "계약갱신 의사"와 "임대인의 미응답" 사실을 증거화할 수 있습니다.
은행에 현재 상황(갱신청구를 했으나 임대인이 계약서를 안 써주고 있음)을 설명하고,
문자 내용이나 갱신청구 이력을 근거로 임시 연장 절차가 가능한지 문의해보시기 바랍니다.은행에 따라서는 "임대인의 연서가 없더라도", 법적으로 갱신된 사실을 입증할 수 있으면
일시적인 서류 보완으로 처리해주는 경우도 있습니다.
만약 집주인이 "5% 이상 인상"을 고집하지 않고, 소폭 인상(6~7%) 수준에서 빠르게 계약서를 써준다면,
실익을 따져 유연하게 협상하는 것도 한 방법입니다.특히 대출 연장이 중요하다면, 몇 십만 원의 인상보다 금융 일정 안정성 확보가 더 중요할 수 있습니다.
4. 현실적인 대응 정리
법적으로는 계약서 없이도 갱신 효력은 발생합니다.
하지만 대출 연장 등 현실 문제를 고려하면, 집주인과 빠른 합의가 필요합니다.
5% 초과 인상 요구는 불법은 아니지만, 임차인이 수용하지 않으면 효력 없음 → 그러나 현실에선 "협의"가 중요한 상황입니다.
[결론]
계약갱신청구권을 행사했으므로, 계약은 자동으로 연장되고 보증금도 최대 5%까지만 인상 가능합니다.
계약서를 집주인이 써주지 않더라도, 법적으로는 연장된 것으로 간주됩니다.
다만 전세대출 연장을 위해선 실제 계약서가 필요하므로, 집주인과의 협상, 은행과의 협조, 증거 확보가 중요합니다.
소폭 인상으로 빠르게 계약서 체결 후 안정적으로 대출 연장하는 것도 고려할 수 있는 현실적인 전략입니다.
최대한 집주인과 협의를 해보시는 것이 가장 현실적인 대안이니 최대한 조정하는 방향으로 진행해 보시길 추천 드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
2년 거주 후 1회, 추가로 2년 연장 가능합니다(주택임대차보호법 제6조의3).
5% 이내 인상 조건으로 법적 효력이 있으며, 임대인이 이를 거부하거나 일방적으로 미룰 권리는 없습니다
따라서, 임차인이 계약갱신요구권을 행사한다고 명확히 통보했다면, 그 자체로 계약은 연장된 것으로 간주됩니다
서면 계약서 없이도 계약은 자동 연장됩니다
만기 전에 임차인이 계약갱신요구를 하면, 임대인이 명시적으로 거절하지 않는 한 기존 계약 조건에 따라 자동으로 연장됩니다 (보증금 + 5% 이내 인상 포함)
즉, 사인하지 않아도 계약 연장은 법적으로 효력이 발생합니다
하지만 대출 등 실무 절차상 계약서가 필요할 수 있습니다
법적으로는 올려줄 필요는 없지만
다만 계약서 작성이 급하신 상황이라면, 예를 들어 6~7% 선에서 현실적인 절충을 해보시기 바랍니다
임차인이 계약갱신청구권을 사용할 경우 임차료의 인상은 최대 5% 입니다.
임대인이 더 올라달라 할 수 없는 상황이고 계약갱신청구권을 거부할수도 없는 상황입니다.
임대인에게는 선택권이 없고 임차인은 임대인의 5%를 넘어서는 인상 요구를 들어주지 않아도 됩니다.
만약 임차인이 5%(최대치) 인상해주겠다고 해도 임대인이 거부해서 대출 연장이 안되거나 했을때 임차인에게 피해가 발생하면 임대인에게 관련해서 손해배상 청구를 할수도 있는 부분입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
임대인은 법에서 정한 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 사유 (예: 집주인의 직접거주)로 인한 것이 아닌 임의의 사유로 계약갱신청구권을 거절할 수 없습니다. 만일 아무 이유없이 거절한다면 먼저 현상황을 정리하여 내용증명을 발송하고, 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하실 수 있으며, 여의치 않다면 법원에 소송을 제기하여 갱신 거절의 부당함을 바로 잡을 수 있습니다. 하지만 현실적으로 이러한 상황이 어렵다면 임대인과 적당한 선에서 협의를 할 수도 있을 것입니다. 만기일까지 계약서에 사인하지 않을 경우 임대인이 계약갱신을 거절한 것으로 볼 수도 있으므로 묵시적갱신으로 이어지지는 않을 것으로 판단됩니다.