3년 넘게 공실이어도 임대료를 안 낮추는 이유는 무엇일까요?
집 근처 상가가 있는데, 3년 넘게 공실인 곳이 있어요. 임대료를 낮춰서라도 사람을 받는 게 좋지 않을까 싶은데 오히려 건물 값이 떨어질 수 있으니 그냥 공실이어도 놔두는 거라고 하더라구요. 이 말이 정말인가요? 실제로 공실이 오래 되어도 계속 버티는 분들이 많은지도 궁금합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
한번 내리면 못올린다는 임대인들의 생각도 있고 또 업종을 가려서 주는 분들이 있어서 몇년씩 안나가도 그냥 두는 분들도 있습니다
또 요즘은 온라인으로 구매를 하다보니 가게를 차린다고 해도 적자가 날거같으니 쉽게 접근을 못하는 부분도 있습니다
그래서 앞으로는 더 공실률이 늘어날수 있습니다
어떠한 대안이 필요할것으로 보입니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
네 맞습니다. 한번 임대료를 낮추게 되면 다시 올리기도 어렵고, 또한 임대료를 낮추게 되면 건물 전체를 평가 할때 가치가 낮아지므로 차라리 공실유지가 낫다고 판단을 하고 건물가치를 올리는 것이 목적입니다.
즉 건물주가 임대료를 너무 낮추면 그 상가의 가격(시세)이 떨어질 수 있다고 우려하는 경우가 많습니다. 임대료가 지나치게 낮으면 해당 상가가 시장에서 저평가될 수 있으며, 이후 매매나 재임대 시 불리할 수 있습니다. 따라서 일부 건물주는 공실이 오래 지속되더라도 임대료를 낮추지 않고 기다리는 경우가 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
뭐 개인적인 사정은 정확하게 알수 없지만 , 일반적으로 공실이 길어는 경우라도 임대인의 선택에 따라 공실대로 놔두는 경우가 실제 있습니다, 이러한 이유는 우리나라의 경우 상가임대차보호법이 있기 때문에 한번 임대차를 계약하면 10년간 임차인 변경이 어렵고, 매년 5%이내 인상만 가능하기 때문에 최초에 임대료가 낮을 경우 그만큼 시세와의 월세차익이 커지게 되고 이는 건물의 가치를 평가하는데 있어 낮은 임대수익으로 시세가 낮아질수 있습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최근 가로수길의 공실률이 매우 높아서 심각한 상황이라고 합니다. 이렇게 된 데에는 코로나사태 이후로 손님들이 많이 줄어든 데다가 분양가.매매가의 하락을 우려해서 임대료를 낮추지 않고 있다보니 상인들이 입점을 꺼려 하는 상황이 계속되고 있기 때문인데, 이와 유사하게 상가의 주인들은 수익률이 낮으면 건물 매매가 잘 되지 않고, 임대료를 낮추면 상가건물임대차보호법에 따라서 10년동안 연간 5%의 월세만 인상이 가능 하기에 가격을 잘 낮추려하지 않는 경향이 있습니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
상가임대차보호법상 상가 계약을 하면, 10년간 계약갱신청구권을 받아들여야 하고
5%이내 상한 제한이 있습니다.
공실이라고 낮게 임대를 주면 10년간 낮은 임대료를 받아야 하고
자동으로 수익률도 낮아져 건물 가치가 하락되기에
울며 겨자먹기로 버티는거죠,,
더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
임대료를 낮춰서 받게되면 임대차보호법 때문에 월세를 연 5%이상 올리지 못하다보니 버티는것이 대부분 입니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
임대료를 낮추지 않아도 공실을 유지하는 데는 여러 이유가 있을 수 있습니다. 이러한 행동은 단순히 임대인의 고집 때문만은 아니며, 다양한 경제적, 심리적, 그리고 시장 상황과 관련이 있습니다.
장기적인 가치 유지
시장 기준 유지를 위해
임대료를 낮추면 인근 상가나 유사 자산의 시세에도 영향을 미쳐 해당 지역의 평균 임대료 수준이 하락할 수 있습니다.
임대인은 자신의 자산 가치가 낮아지는 것을 우려하여 임대료를 조정하지 않으려 할 수 있습니다.
감정가 하락 방지
낮은 임대료는 자산 감정가에 반영될 수 있어, 매매나 담보대출 시 불리하게 작용할 가능성이 있습니다.
특정 조건에 맞는 임차인 선호
맞춤형 임차인 탐색
임대인은 자신이 선호하는 사업 유형이나 신용도 높은 임차인을 기다리는 경우가 많습니다.
특히 고급 상업 시설이나 특정 목적의 공간은 임대인이 까다로운 조건을 제시할 수 있습니다.
장기계약 선호
단기 임대보다는 안정적으로 오랜 기간 임대료를 지급할 수 있는 임차인을 찾는 것이 목표일 수 있습니다.
임대인의 재정 상태
공시을 감당할 여력
임대인이 대출 의존도가 낮거나 자산 규모가 크다면, 공실 상태를 오랜 기간 유지할 여유가 있을 수 있습니다.
이런 경우, 단기적인 소실보다 적정 수준의 임대료를 유지하며 장기적인 수익성을 확보하려고 합니다.
임대 소득 의존도 낮음
다른 수입원이 있어 임대 소득이 주요 수입원이 아닌 경우, 공실 상태는 유지하면서도 재정적으로 큰 타격이 없을 수 있습니다.
심리적 요인
임대료 하락에 대한 거부감
낮은 임대료는 자산 가치를 깍아내리는 것이라는 심리가 작용할 수 있습니다.
이전 임대료 수준에 집착하여 하향 조정을 거부하는 경우도 있습니다.
체면과 자존심
주변 임대인이나 시장에서 낮은 임대료를 제시한 사실이 알려지는 것을 꺼려할 수 있습니다.
정책 및 법적 요인
세재 혜택
공실 상태에서도 임대인은 일정한 세제 혜택을 받을 수 있어 즉각적으로 임대료를 낮추지 않을 수 있습니다.
임대료 상승 제한
임대료는 낮췄다가 다시 올리는 데 한계가 있는 경우 최초 임대료 수준을 유지하려는 경우도 있습니다.
임대료를 낮추지 않는 이유는 단기 손실을 감수하면서 장기적인 가치를 유지하거나 특정 조건을 충족하려는 전략적인 선택에서 비롯될 가능성이 높습니다. 공실 상태가 장기화되더라도 재정적 여유가 있는 임대인이라면 이러한 방식을 선호할 수 있습니다.
만약 임차인의 입장에서 협상하고 싶다면, 임대인의 입장을 이해하면서 현실적인 대안을 제시하는 것이 중요 합니다. 예를 들어 초기 임대료 할인 후 점진적 인상을 약속하는 조건 등을 제안할 수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
임대인이 건물을 공실로 놔두는 이유는 임대료를 낮추면 건물의 전체 가격이 떨어져 건물을 매도할 때 불이익이 생깁니다.
대부분의 건물주들이 공실로 놔두는 이유 중 가장 큰 이유입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
맞습니다. 임대료를 한번 낮추게 되면 다시금 올리기 어렵습니다. 건물주 분들이 만약 자금적으로 궁하다면 임대료를 다소 협의하여 낮출 수 있고, 낮추지 않더라도 렌트프리를 통해서 그 임대료를 유지하려 합니다. 이는 수익률 측면에서 보면 건물가치의 하락을 보여주기도 합니다. 한번 올라간 임대료를 낮추는 것은 사실상 거의 하지 않고 있으나 렌트프리를 통해서 유지하기도 합니다.
