안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
Q. 외국인들이 우리나라의 부동산을 구매할 수 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.우리나라에서 외국인(개인 또는 법인 포함)은 일정한 절차와 제한 아래 부동산을 구매할 수 있습니다. 다만, 일부 지역이나 용도에 따라 제한이나 신고 의무가 따릅니다.외국인이 부동산을 취득할 수 있는 범위토지, 아파트, 오피스텔, 상가 등 모두 취득 가능농지, 군사보호구역, 개발제한구역 등은 제한 또는 허가가 필요임야·논밭 등의 농지는 농지법상 매우 까다로움 (농업 경영 계획 필요)외국인이 부동산을 살 때 필요한 절차거주 여부와 관계없이 취득 가능한국에 장기체류하지 않아도 소유는 가능합니다.취득 후 60일 이내 부동산 취득 신고 필요「외국인토지취득법」에 따라 외국인은 부동산 취득 후 반드시 신고해야 함주로 해당 시·군·구청 토지정보과에서 신고를 처리외국환신고(외화 반입 시)외국 통화로 부동산을 구입하려는 경우 외국환신고를 해야 하며, 자금 출처도 일부 확인됩니다.세금 납부는 내국인과 동일취득세, 재산세, 양도세 등 과세 기준은 내국인과 거의 동일하게 적용됩니다.제한 및 예외 사항군사시설보호구역, 개발제한구역 등은 제한안보상 이유나 환경보호 목적 구역에서는 외국인의 토지 취득이 제한되거나 허가제가 적용됩니다.예: 접경지역, 주요 군부대 인근 등농지의 경우 농지취득자격증명이 필요외국인이 농지를 사려면 농사를 실제로 짓겠다는 증빙이 있어야 하며, 지방자치단체장의 허가가 필요집단 취득 또는 대규모 개발은 규제 가능일정 규모 이상 부동산을 단체 또는 법인 형태로 매입할 경우, 별도 심사나 제재 가능사례 - 외국인의 제주도 부동산 구매2000년대 이후 중국인들이 제주도 부동산을 다수 매입하면서 사회적 이슈가 되었습니다. 이는 제주도가 무사증 입국이 가능하고, 투자이민제를 운영했기 때문입니다.일정 금액 이상을 투자하면 거주 비자(F-2)가 발급되어 부동산 투자 이민 수단으로 인식됨현재는 부동산 규제 강화 및 투자이민제 제한으로 과거만큼은 활발하지 않음도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 아파트 가격이 달라지는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 가격은 단순히 위치나 크기만으로 정해지는 것이 아니라, 여러 요소들이 복합적으로 작용하면서 결정됩니다.특히 같은 동네, 같은 행정구역 내에서도 단지별로 가격 차이가 크게 나는 이유는 ‘주거의 질’, 브랜드, 환경, 공급-수요의 미세한 차이’ 때문입니다.1. 입지(Location)가장 핵심 요소입니다. ‘부동산은 입지’라는 말처럼 다음과 같은 입지 조건이 가격에 절대적 영향을 줍니다.지하철역·버스정류장까지의 거리 (도보 5분 이내가 가장 유리)시내 중심부까지의 접근성 (도심, 직장 밀집지역과의 거리)학교, 병원, 마트, 공원 등 생활편의시설의 인접성서울·수도권에서는 특정 학군(예: 대치동, 중계동)이 가격을 크게 좌우도로 인접성 (주요 도로와 가까우나, 소음은 없는 위치가 선호됨)→ 예: 같은 동네라도 지하철역 앞 단지 vs 역에서 15분 이상 거리 단지는 수천만~수억 원 차이 납니다.2. 단지의 규모와 브랜드같은 입지라도 ‘어느 건설사’가 지었는지, 단지 규모가 얼마나 되는지에 따라 가격이 달라집니다.브랜드 건설사 (예: 래미안, 자이, 푸르지오, 더샵 등)은 선호도 및 프리미엄 반영대단지일수록 (세대수 많을수록) 편의시설이 좋고, 관리비가 낮으며 커뮤니티 시설도 좋아 선호도 높음단지 내 조경, 커뮤니티센터, 헬스장, 주차장, 보안 등 부대시설의 차이가 직접 가격에 반영3. 아파트의 연식(준공연도)같은 지역, 같은 브랜드라도 지어진 연도에 따라 차이가 납니다.신축 아파트(준공 5년 이내)는 최신 설계, 층고, 주차 편의성 등이 좋아 선호도가 높음준공 20년 이상 아파트는 재건축 기대감이 없는 한 가격 상승에 한계가 있음2000년대 중반 이후 지어진 아파트는 평면, 인테리어, 단지 구성의 차이로 가격이 더 높게 형성됨4. 학군자녀 교육 수요가 있는 지역에서는 초·중·고 교통 및 교육 수준이 아파트 가격에 직결됩니다.예: 서울 강남·노원, 대구 수성구, 대전 둔산동 등은 학군 수요로 항상 가격이 높음좋은 학군 인근 아파트는 학령기 자녀를 둔 수요가 꾸준히 유입5. 조망·향·층수 등 세부 요소같은 단지 내에서도 동·호수별로 가격 차이가 납니다.남향, 고층, 조망 좋은 동(공원, 강, 산이 보이는 방향)은 수백만~수천만 원 차이 발생저층, 북향, 소음 있는 방향은 선호도가 낮음라인배치(개방형, 판상형 등)에 따라 체감 면적과 쾌적성이 달라짐6. 공급과 수요지역 내 아파트 공급량과 실수요자 수에 따라 가격은 탄력적으로 움직입니다.공급이 많고 입주 물량이 넘치면 가격은 하락 압력실수요가 강한데 공급이 부족하면 가격은 급등부동산 규제, 금리, 세금 등도 수요·심리에 영향을 줌7. 향후 개발계획 및 재건축 가능성해당 지역이 향후 지하철 신설, 도로 개통, 역세권 개발 등 예정이 있다면 선반영노후 아파트라도 재건축 추진 단지라면 투자 수요로 인해 가격이 높게 유지됨이러한 요소들이 복합적으로 작용하여 아파트 가격이 책정이 된다고 보시면 좋을 듯 합니다.
Q. 전세 보증금을 올리려고 하는데 인상 한도를 알고 싶어요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 세입자가 6년 동안 동일한 보증금으로 거주 중이고, 이제 처음으로 전세보증금을 인상하려는 상황으로 확인 했습니다. 이럴 때 인상 한도가 법적으로 얼마까지 가능한지, 그리고 5% 이상 인상이 가능한지 여부에 대해 설명 드리겠습니다.기본 원칙: 5% 인상 제한 규정 (임대차 3법)2020년 7월부터 시행된 주택임대차보호법 개정안, 이른바 "임대차 3법"에는 다음과 같은 조항이 있습니다:임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우,임대인은 기존 보증금(또는 월세)의 5%를 초과하여 인상할 수 없다.즉, 임차인이 ‘계약갱신요구권’을 행사할 경우에는→ 5% 이내로만 전세보증금을 올릴 수 있습니다.그런데 지금 상황에서는 5% 이상도 가능할 수 있습니다. 언급하신 상황에서 가장 중요한 점은:“세입자가 6년 동안 거주했다”는 점입니다.여기서 중요한 법적 기준은 다음과 같습니다:계약갱신요구권은 1회에 한하여 2년 동안만 행사 가능즉, 임차인이 원래 계약(2년) + 계약갱신요구권 행사(2년) 해서 총 4년까지 보호됩니다.그 이후에는 임대인은 자유롭게 보증금을 인상할 수 있으며, 5% 제한이 사라집니다.결론: 지금은 5% 이상 인상도 가능합니다질문자님의 경우,세입자가 6년 거주 중이라면,이미 계약갱신요구권을 행사하고 2년을 초과한 상황입니다.따라서 5% 인상 제한 규정은 더 이상 적용되지 않으며,임대인과 임차인이 서로 협의하여 금액을 정하면 됩니다.단, 임차인이 동의하지 않으면 계약 종료 후 퇴거를 요구할 수 있습니다.법적으로 5% 이상 인상이 가능하다 하더라도, 임차인과 원만한 관계를 유지하고 공실 리스크를 줄이기 위해 다음을 고려하시는 것이 좋습니다.최근 주변 전세 시세를 기준으로 인상률을 정함세입자에게 인상 배경(물가, 시세 등)을 설명급격한 인상 대신 단계적 인상 제안 (예: 1~2년 단위로 나눠 인상)도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 패밀리 레스토랑은 어떻게 이윤을 취할까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.밀리 레스토랑이 뷔페식 운영을 하는 경우, 손님이 많아야만 유지될 것처럼 보이지만 실제로는 여러 가지 전략을 통해 이윤을 창출합니다. 하지만 그 구조가 안정적이지 않은 경우가 많기 때문에 말씀하신 대로 많은 패밀리 레스토랑이 오래가지 못하는 것도 사실입니다.1. 패밀리 레스토랑의 기본 수익 구조패밀리 레스토랑은 보통 다음의 방식으로 이윤을 창출합니다:- 식사 단가 대비 원가율 설정일반적으로 음식의 식자재 원가는 전체 가격의 약 30~35% 정도입니다.뷔페라고 해도 손님이 먹는 양은 평균적인 수준으로 수렴하기 때문에, 전체 손님 수가 많아지면 원가율이 점점 낮아지고, 이익률은 올라갑니다.- 음료 및 주류 판매로 추가 수익대부분의 패밀리 레스토랑은 무제한 음료, 주류, 디저트 등을 별도로 판매하여 마진을 높입니다.주류와 음료는 원가 대비 마진율이 매우 높아(200~300%) 수익을 보완하는 중요한 요소입니다.- 회전율 전략패밀리 레스토랑은 고객 회전율이 높을수록 수익이 늘어납니다.점심시간이나 주말에 고객이 몰리는 구조를 만들어 짧은 시간 내 많은 손님을 받아야 흑자를 낼 수 있습니다.- 브랜드 및 멤버십 마케팅멤버십 할인, 포인트 적립, 쿠폰 마케팅 등으로 고객 재방문율을 높여 손님 확보 → 고정 고객 기반 유지2. 뷔페식이기에 생기는 비용 문제뷔페식 운영은 일반 레스토랑보다 비용 구조가 복잡하고 부담이 큽니다.- 식자재 낭비가 많음다양한 음식을 준비해야 하기 때문에 팔리지 않은 음식이 폐기되는 경우도 많아 원가 관리가 어렵습니다.- 인건비가 높음다양한 조리 인력, 서빙 인력, 청소 및 주방 인력이 필요하여 인건비가 일반 음식점보다 높습니다.- 넓은 매장, 높은 임대료보통 패밀리 레스토랑은 대형 매장 구조이므로 임대료, 전기세, 냉난방비 등 고정비용이 큽니다.3. 왜 오래가지 못하는가?많은 패밀리 레스토랑이 오래 버티지 못하는 이유는 다음과 같습니다:고정비 부담이 큼일정 수준 이상의 손님이 꾸준히 방문하지 않으면 매출보다 고정비가 더 많이 나가서 적자가 누적됩니다.소비자 입맛의 변화MZ세대 중심의 소비 트렌드는 가성비와 다양성보다 ‘전문성’, ‘미니멀’, ‘SNS 감성’에 집중되어 있습니다.과거에는 ‘외식=패밀리 레스토랑’이었지만, 지금은 전문 식당, 배달, 소규모 맛집 등 다양한 선택지가 생겼습니다.할인 남발로 브랜드 가치 하락수익을 보전하기 위해 상시 할인행사를 하다 보면, 브랜드 이미지가 저하되고 결국 충성 고객도 떠납니다.4. 수익을 유지하기 위한 전략적 변화지금의 패밀리 레스토랑들은 단순 뷔페 운영에서 벗어나 다음과 같은 방식으로 생존 전략을 모색 중입니다:단품 메뉴 중심의 하이브리드 운영 (예: 메인요리 + 샐러드바)프리미엄 뷔페로 고급화 전략웨딩, 단체 모임용 공간 대여 수익배달 및 포장 메뉴 운영SNS와 연계한 감성 마케팅[결론]패밀리 레스토랑은 식자재 원가율을 조절하고 음료·주류 판매, 고객 회전율, 멤버십 마케팅 등을 통해 수익을 창출합니다.하지만 뷔페 특유의 비용 부담, 고객 감소, 임대료 문제 등으로 장기적으로 수익을 내기가 어렵고, 그래서 많은 브랜드들이 변화하거나 사라진 것입니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 행복주택 및 청년주택 장기렌트 해도되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.행복주택이나 청년주택과 같은 공공임대주택 신청 시 차량 기준이 어떻게 적용되는지, 그리고 장기렌트 차량이 자산 기준에 포함되는지 여부에 대해 설명 드립니다.1. 행복주택 및 청년주택의 자동차 기준공공임대주택(예: 행복주택, 청년주택 등)을 신청할 경우, 자동차는 자산 기준 중 하나로 심사되며, 다음과 같은 조건을 초과하면 부적격 처리될 수 있습니다.자동차 기준 (2024년 기준, 지역 및 유형별로 약간 차이 있음)자동차 가액이 3,680만 원 ~ 3,708만 원 초과 시 부적격 처리중고차의 경우, "한국자동차기술인협회 시세 기준"으로 평가된 현재가치로 계산됨본인 명의 또는 세대원 명의 차량이 모두 포함되어 심사됨2. 장기렌트 차량도 자동차 자산 기준에 포함될까? >> 장기렌트 차량도 포함될 수 있습니다.원칙적으로, ‘소유 차량’만 자동차 자산에 해당되므로, 렌터카(장기렌트 포함)는 명의상 소유가 아니면 포함되지 않는 것이 기본입니다.그러나 다음과 같은 조건에 따라 달라질 수 있습니다:렌트카 (일반 단기렌트) - 포함 안 됨 / 소유권 없음, 자산으로 간주 안 함장기렌트카 (장기계약) - 포함 혹은 안될수 있음 / 계약 조건과 운용 방식에 따라 자산 포함 여부가 달라짐리스 차량 - 포함됨 / 실질적 소유 개념이 강함 → 자산으로 포함3. 장기렌트 차량이 자산 기준에 포함되는지 확인하는 방법LH나 SH 등 공공기관에서 자산 심사 시, 자동차등록원부 또는 보험가입 내역 등을 통해 실질 사용자를 확인합니다.장기렌트 차량이 '귀하 명의로 보험 가입'되어 있고, 실질적으로 상시 운행 중인 차량으로 판단되면 자산으로 간주될 수 있습니다.반대로, 렌터카 회사 명의이고, 귀하의 자산으로 취급할 근거가 부족한 경우는 제외될 가능성이 높습니다.4. 결론장기렌트 차량은 소유 차량은 아니지만, 실질 사용 실태, 보험 가입자, 계약 방식 등에 따라 자산으로 간주될 수도 있습니다.명확한 기준은 해당 지자체나 LH, SH 등 접수기관에 문의하여 ‘자동차 자산 포함 여부’를 사전 확인하는 것이 안전합니다.단순한 단기 렌트나 소유권이 전혀 없는 경우는 대부분 자산에 포함되지 않습니다.도움이 되셨기를 바랍니다.