안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
Q. 주택 공시지가 이의신청 및 재산세 감면신청
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.상속받은 한옥 주택에 대해 겪고 계신 상황은 충분히 재산세 감면 또는 공시지가 이의신청의 사유가 될 수 있는 사안이긴 합니다. 그러나 지방자치단체의 판단 기준이 매우 엄격하고, 절차와 증빙이 충분히 뒷받침되어야 가능한 것이 현실입니다.1. 공시지가 이의신청 가능 여부공시지가는 매년 1월 1일 기준으로 산정되며, 통상 1~2월 사이에 이의신청 기간이 주어집니다.신청 가능 기간이 지났다면 올해는 어렵고, 내년 공시가가 나왔을 때 다시 신청해야 합니다.이의신청 사유로는 다음이 해당됩니다:주변 시세와 현저히 차이가 있을 때자연재해 등으로 실질적 가치 하락이 발생했을 때실제 사용 불가능 상태에 가까운 물리적 훼손이 있는 경우현실적인 문제: 겉보기에는 멀쩡하다는 이유로 군청에서 판단을 기각한 것이며, 이는 내부 피해에 대한 증빙이 부족하기 때문일 가능성이 큽니다.건축사나 구조기술사의 진단서를 첨부하여 다음 공시지가 이의신청 시 제출하면 실효성 있는 증빙이 됩니다.2. 재산세 감면 신청 관련재산세는 매년 6월 1일 현재 소유자에게 부과되며, 감면 가능 조건은 다음과 같습니다.감면이 가능한 경우:천재지변(지자체에 재난 피해 접수가 되었을 경우)붕괴 위험 등으로 실제 사용 불가능 상태일 때무허가 건물이나 사용 승인 취소된 건물현재 상황 적용 여부:군청에서 내부 피해를 감면 사유로 인정하지 않은 것은 ‘외형상 멀쩡하다’는 판단 때문입니다.재산세 감면을 받기 위해서는 다음과 같은 자료가 필요합니다:구조안전 진단 결과서 (건축사 또는 구조기술사 발급)사진, 토사 침식 흔적, 균열 등 현장 증빙거주 불가능 판정 진단위 자료들을 준비해 재신청하거나 이의제기하시는 것이 방법입니다. 담당 부서에 “현장 조사 내용에 이의가 있다”며 공식 서면으로 민원제기를 요청하는 것도 가능합니다.3. 매매 시 양도세 문제한옥이 실제로 사용할 수 없고, 땅값 수준으로 낮게 매도할 경우에도 양도세는 다음 조건을 고려해야 합니다.취득가액이 낮고, 매도가액이 낮아 차익이 거의 없다면 양도세는 거의 없거나 없습니다.다만 실제 시세보다 지나치게 낮은 금액에 매도할 경우, 세무서에서 "부당행위계산부인"으로 간주할 수 있습니다.이는 가족 간 거래, 또는 시세보다 비정상적으로 낮은 가격 거래일 때 발생할 수 있음해결 방법: 공인중개사 확인서, 감정평가서, 또는 수차례 매매 시도 실패 자료 등을 준비해 정상 거래였음을 입증하는 것이 안전합니다.조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 이재명 후보의 부동산 정책 공약이 모호하네요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.과거에는 강력한 규제와 세제 개편을 중심으로 한 공약이 두드러졌다면, 이번에는 공급 확대와 규제 완화에 초점을 맞추면서도 구체적인 수치나 실행 계획은 상대적으로 적게 제시되었습니다.이재명 후보의 2025년 부동산 공약 핵심공급 확대 중심의 정책 전환1기 신도시 재정비: 분당, 일산, 산본, 중동, 평촌 등 노후화된 1기 신도시의 인프라를 재정비하여 원주민 이탈과 서울 과밀을 방지하겠다는 계획입니다.4기 스마트 신도시 개발: 교통이 편리한 지역에 미래형 스마트 신도시를 개발하여 청년과 신혼부부 등 무주택자에게 주택을 공급하겠다는 구상입니다.서울 도심 재개발·재건축 활성화: 노후 도심의 용적률을 상향하고, 재개발·재건축의 진입 장벽을 낮추어 주택 공급을 확대하겠다는 방침입니다.세제 및 규제에 대한 신중한 접근과거에 비해 세제 개편에 대한 언급이 줄어들었으며, 이재명 후보는 "세금으로 억누르지 않겠다"는 입장을 밝혔습니다. 이는 부동산 시장의 안정을 위한 신중한 접근으로 해석됩니다. 공공주택 품질 개선 및 임대주택 비율 확대공공주택의 품질을 개선하고, 공공임대주택의 비율을 점차 높이겠다는 계획을 제시하였으나, 구체적인 공급 규모나 비율은 명시하지 않았습니다.이재명 후보의 이번 부동산 공약이 공급 확대와 규제 완화에 초점을 맞추고 있으나, 구체적인 실행 계획이나 수치가 부족하다는 점에서 모호하게 느껴질 수 있는 듯 합니다. 이는 정치적 부담을 고려하여 부동산 문제를 전면에 내세우지 않으려는 의도가 반영된 것이 아닐까 싶네요...도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 월세 재계약인데 동사무소를 가야할까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.월세 재계약을 하실 때, 보증금과 월세 금액에 변동이 없고, 주소도 그대로 거주를 계속하는 경우라면, 동사무소(행정복지센터)에 반드시 갈 필요는 없습니다. 다만 상황에 따라 아래와 같이 구분하시면 됩니다.동사무소에 가지 않아도 되는 경우기존 집에서 계속 거주주소 변경 없음단순히 기간만 연장하는 재계약→ 이 경우에는 전입신고를 다시 하지 않아도 되며, 동사무소 방문도 불필요합니다.동사무소 방문이 필요한 경우주소가 바뀌는 경우 (다른 집으로 이사)임대차 계약서상 보증금이나 월세가 변경되어 확정일자를 새로 받아야 할 경우→ 기존에 확정일자를 받아두셨다면, 보증금이 변경된 경우에는 갱신된 계약서로 확정일자를 다시 받아야 하므로 동사무소에 가야 합니다. (확정일자는 임차인의 보증금 보호를 위한 법적 효력을 가집니다)도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 부부가 생애최초 특별공급 청약 각각 쓸수 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.생애최초 특별공급과 신혼부부 특별공급은 각각 사용 주체가 누구냐, 그리고 기회를 한 번 썼느냐에 따라 달라집니다.1. 생애최초 특별공급은 ‘1세대 1회’ 원칙생애최초 특별공급은 세대 기준으로 단 1회만 신청 가능합니다.즉, 당첨이 확정된 시점부터 ‘기회 소진’으로 간주됩니다.→ 단, 당첨 전 단계에서 자진 취소한 경우는 세대 전체의 기회 소진으로 보지 않을 수도 있습니다.중요 포인트:한국부동산원 청약홈 기준으로 "당첨자 발표일 이후 당첨 취소"가 이루어진 경우라면, 그 세대 전체가 생애최초 특공 재신청 불가입니다.반대로, 신청 후 당첨 전 단계에서 스스로 취소했다면, 배우자 명의로 다시 신청하는 것은 가능할 수도 있습니다.정확한 적용 여부는 청약홈 고객센터 또는 해당 분양 공고문의 세부 자격 기준을 확인하는 것이 가장 안전합니다.2. 신혼부부 특별공급은 별도로 신청 가능생애최초 특공과 신혼부부 특공은 완전히 다른 공급 유형입니다.따라서 생애최초 특공을 썼더라도, 신혼부부 특공은 별도로 신청 가능합니다.→ 예를 들어, A배우자가 생애최초 특공으로 당첨 또는 탈락했어도, B배우자 명의로 신혼부부 특공 신청은 가능합니다.LH나 SH 분양 공고마다 세부 조건이 다르므로, 개별 공고의 자격 요건을 꼭 확인해야 합니다. 자격 여부가 애매할 경우, 분양 시행처에 유선 문의 또는 방문 상담이 가장 정확합니다.
Q. 월세 계약 도중 중도파기 보증금 받을수있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.월세 계약 도중에 중도 퇴거(중도 해지)를 하게 될 경우, 보증금을 먼저 돌려받고 남은 월세를 대신 납부하는 방식은 원칙적으로는 임대인(집주인)의 동의 없이는 불가능합니다. 이건 임대차 계약 내용과 실무 관행에 따라 다르기 때문입니다.기본 원칙: 중도 해지 시 보증금 반환은 원칙적으로 계약 종료 후임차인이 일방적으로 계약을 중도 해지할 수는 없습니다.계약서에 특별한 조항이 없다면, 중도 해지는 임대인과의 합의가 필요합니다.임차인이 일방적으로 나간다고 해도 임대인은 계약기간 동안 월세를 요구할 권리가 있습니다.보증금은 계약이 종료된 뒤 반환됩니다.즉, 남은 계약기간이 5개월 남았으면 그 기간이 끝난 후에 반환하는 것이 원칙입니다.다만, 새로 입주할 사람이 바로 구해지면 조기 반환도 가능해요."5개월치 월세 미리 낼 테니 보증금 먼저 주세요" 가능한가?이건 임대인이 동의하면 가능합니다. 하지만 임대인 입장에서는 보증금을 가지고 있어야 계약 종료 시의 미납 월세, 원상복구 비용, 관리비 정산 등을 보전할 수 있는 안전장치가 됩니다. 그래서 일반적으로는 보증금을 먼저 돌려주지 않으려는 경향이 많습니다.현실적인 방법임대인과 합의 시도"5개월치 월세를 미리 드리고, 그 대신 보증금을 먼저 돌려받고 나가겠다"는 식의 합의를 요청해보세요.계약서에 조기 해지나 위약금 관련 조항이 있다면 그것도 확인해야 합니다.새 임차인을 구해주는 방식보통 중도 퇴거 시 가장 많이 쓰는 방법입니다.새로 들어올 세입자를 임차인이 직접 구해주고, 임대인이 그 세입자와 바로 계약을 이어가게 하면 보증금을 돌려받기 쉬워집니다.계약서 확인계약서에 조기 해지나 위약금 조항이 있다면 그 기준을 따르게 됩니다.예: "중도 해지 시 1개월치 월세를 위약금으로 낸다" 같은 조항이 있을 수 있음.보증금은 계약 종료 후에 반환하는 것이 원칙이지만 지금과 같은 상황에서는 임대인과 협의가 핵심입니다.