안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
Q. 20평의 단층주택을 지으면 집바닥면적포함해서 5배까지 집부속토지 인정이면 집바닥 20평포함해서 총 100평이 맞나요 아니면120평인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.1가구 1주택 비과세나 공시지가 산정 등에서 ‘부속토지 인정 범위’**와 관련된 개념인데요, 핵심은 "주택의 바닥면적(건물의 연면적 아님)을 기준으로, 그 최대 5배까지의 면적을 주택의 부속토지로 간주한다"는 것입니다.핵심 개념 정리주택 바닥면적: 지면에 접한 1층 바닥면적(20평)부속토지 인정 범위: 이 바닥면적의 5배까지가 ‘주택에 부속된 토지’로 인정됨총합 = 주택 바닥면적 + 부속토지 면적적용 예시 (질문에 대한 답)주택 바닥면적: 20평인정되는 부속토지: 20평 × 5배 = 100평 따라서, “집 포함 총 120평”입니다.(집 바닥 20평 + 인정된 부속토지 100평)이 규정은 주로 다음과 같은 제도에서 적용됩니다:1가구 1주택 양도소득세 비과세 요건공시지가 기준 시세 반영재산세 과세 범위주택 면적에 비해 너무 큰 토지를 소유하면, 그 초과분은 주택이 아닌 '별도 토지'로 간주되어 세금 혜택 제외 등의 불이익이 발생할 수 있습니다. 참고가 되셨기를 바라면 정확한 내용에 대해서는 세무과에 문의하셔서 확인해 보시는 것이 가장 확실 합니다.
Q. 열정적인 도전을 위한 집, 어디에 구할 수 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.서울에서 독립해 꿈을 키우고 싶은 청년, 예술가, 창작자들이 조용히 몰입할 수 있는 곳을 찾는 건 어렵지만 불가능하지만은 않을 거라고 생각하고 몇몇 지역을 찾아보고 추천 드립니다.1. 성수동 (성동구)특징: 예술가, 디자이너, 스타트업이 모여드는 '서울의 브루클린'위기: 카페, 공방, 소형 갤러리 많고, 영감 넘치는 공간 많음단점: 임대료가 상승세이긴 하나, 공장 개조한 원룸/작업실형 쉐어하우스는 여전히 찾을 수 있음2. 연남동/연희동 (마포구)특징: 조용하고 아날로그 감성, 예술인과 작가들이 많이 거주위기: 홍대와 가깝지만 번잡하지 않고, 카페·책방·창작 공간 많음팁: 연희동 골목 깊숙한 곳엔 의외로 괜찮은 가격대의 방들이 있음3. 망원동 (마포구)특징: 한강 가까움 + 개성 있는 청년 가게들 많음위기: 조용하면서도 커뮤니티형 창작자 공간 존재팁: 다세대 주택 1.5룸 / 반지하 등 리모델링된 가성비 방이 존재4. 이문동·휘경동 (동대문구)특징: 경희대·외대 인근, 청년 1인 가구 밀집 지역분위기: 대학가이지만 비교적 조용함. 예술 창작자 모임도 꽤 있음팁: 월세·전세가 타 대학가보다 저렴한 편. 좁지만 깔끔한 원룸 많음5. 북한산 근처 우이동·정릉 (강북구, 성북구)특징: 자연 속 창작을 원한다면 최고위기: 고요하고, 임대료 저렴. 산책하면서 아이디어 정리하기 딱팁: 북서울창작센터 등 문화 예술인을 위한 지원 공간도 인근에 존재집 구할 때 실질적인 팁을 몇 가지 추가로 드리자면...청년주택 / 역세권 청년주택공공임대 or 민간임대 형태로 공급주변 시세보다 저렴, 신축 or 준신축서울주거포털에서 공고 확인 가능쉐어하우스예: 디스이즈쉐어하우스, 우주, 코자, 홈스테이예술가나 창작자 대상 테마형 쉐어하우스도 있음 (예: 창작자 전용층)월 30~60만 원 수준으로 관리비 포함되면 가성비 좋음공공 지원 프로그램 활용서울시 청년임차보증금 지원제도 (보증금 최대 7천만 원까지 무이자 대출)SH공사 청년전세임대 / 희망하우징 등도 꼭 체크창작자 공간 연계예술인마을(성북구), 문화예술인 주택(은평구), 창작스튜디오 등문화재단, 자치구 문화과에 문의해보면 신청 가능 공간을 알 수 있음SNS 기반 부동산 커뮤니티“서울청년 자취방 정보방”, “혼자 사는 사람들” 등 카카오 오픈채팅, 인스타, 당근 커뮤니티 등에서 직거래 방 정보가 자주 올라옴앞으로의 멋진 꿈을 이뤄가는데에 제 조언이 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
Q. 아파트 단지 조경에 산돌을 활용하는 것이 좋을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 단지 조경에서 산돌(자연석, 자연 상태의 큰 바위)을 활용하는 것은 디자인적인 매력과 자연미를 더할 수 있는 방법이지만, 여러 측면에서 신중하게 고려해야 할 요소도 많은 선택입니다.산돌(자연석) 조경의 장점1. 자연미와 경관 효과자연석은 인공적인 느낌이 적고, 자연친화적 분위기를 조성해 줍니다.나무, 물, 잔디와 어우러져 조화로운 힐링 공간 연출에 효과적입니다.2. 고급스러운 이미지산돌은 조형미가 뛰어난 경우 명품 조경 느낌을 줄 수 있어프리미엄 단지 조성 시 많이 활용됩니다.3. 변하지 않는 소재돌은 시간이 지나도 썩거나 부패하지 않기 때문에,반영구적인 조형물로 기능할 수 있습니다.산돌 활용 시 단점과 주의사항1. 시공 비용이 높음돌 자체의 가격, 운반 비용, 설치 인건비가 모두 만만치 않습니다.대형 크레인과 전문 장비가 필요할 수도 있습니다.2. 배치 실패 시 '어색함'조경 설계와 시공이 조화롭지 않으면,→ 어색한 바위 더미, 죽은 공간처럼 보일 수 있습니다.특히 도심형 현대 아파트에는 분위기가 안 맞을 수도 있습니다.3. 안전 문제아이들이 기어오르다 다치는 사고가 발생할 수 있습니다.모서리가 날카로운 돌은 특히 위험합니다.4. 잡초·이끼 문제돌 주변은 풀 뽑기 힘들고, 이끼나 곰팡이가 끼기 쉬워→ 미관이 나빠지거나 미끄러움 등의 안전 이슈가 생길 수 있습니다.산돌은 '잘만 사용하면' 조경에서 큰 가치를 줍니다. 단, 조경 설계 전문가와 협의하여 위치 선정, 주변 식재와 조화, 안전성 고려한 배치가 필수입니다. 부분적 포인트 요소로 쓰되, 단지 전체 분위기와 어울리는지 반드시 체크하시는게 좋을 것으로 보입니다.
Q. 지방 신도시를 조성하는 곳인데요. 상가 건물에 보증금 없이 입주. 이런 광고가 눈에 띄는데 이것은 결국 분양이 안 되는 것이겠지요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀하신 "보증금 없이 관리비만 내고 입주 가능"이라는 문구는 일반적인 상가 임대 조건과는 다른, 특수한 상황을 반영한 것일 수 있습니다. 주로 분양이 잘 안 되거나 공실(空室)이 많은 곳에서 이런 조건을 내걸곤 합니다. 1. 왜 "보증금 없이 관리비만" 받고 입주시킬까?이런 경우는 건물주 입장에서 공실이 너무 많아서 발생한 고육지책일 가능성이 높습니다. 대표적인 이유는 다음과 같습니다: 분양이 안 되었거나 미분양 상가일 경우신도시 개발 초기에 공급 과잉, 유동인구 부족 등의 이유로 분양이 잘 안 되는 경우가 많습니다.분양이 되지 않으면 공실로 놔두는 것보다 임시로 사람이라도 들여보내 건물이 죽지 않도록 하는 전략입니다. 공실 상태로 두면 관리비·세금이 부담되기 때문상가는 공실이어도 공용관리비, 재산세, 공과금 등이 계속 나갑니다.그러니 차라리 보증금 없이 입주자를 유치해 관리비라도 부담시키는 편이 낫다고 판단하는 겁니다. 유동인구 유치를 위한 ‘미끼 전략’입주 상인이 늘어나면 지나가는 사람도 늘고, 다른 점포도 분양·임대되기 쉬워집니다.‘건물 활성화’를 위한 초기 유치 전략일 수 있습니다.2. 주의할 점무턱대고 "관리비만 내면 되니까 싸게 잘 들어간다"고 생각하면 안 됩니다. 아래와 같은 위험요소를 반드시 검토하셔야 합니다.상가 자체의 입지와 수요해당 신도시가 상권이 살아날 지역인지, 아니면 수요가 너무 없어서 장기 침체될 지역인지 확인해야 합니다.유동인구, 주거단지 입주율, 대중교통 접근성 등을 종합적으로 살펴야 합니다.관리비 항목과 비용 규모‘관리비만 내면 된다’고 해놓고 실제로는 고액의 관리비나 공용비용을 청구할 수도 있습니다.항목별로 어떤 비용이 포함되는지 계약 전 꼭 확인하고 문서로 받아두세요.계약 기간, 명도 조건, 원상복구 조항보증금이 없다 보니 임대인이 언제든지 "나가라"고 할 가능성도 있습니다.계약기간이 짧거나, 갑작스러운 명도 요구 시 보상 없이 퇴거해야 할 수도 있습니다.건물의 분양 상태와 소유 관계아직 건물 소유권이 확정되지 않은 상태일 수 있으며,나중에 건물 자체가 경매나 환수 등 위험 상황에 처할 수도 있습니다.등기부등본 열람을 통해 소유권 상태와 권리관계를 확인해야 합니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 건물이나 토지와 관련해서 내용이 부동산 등기부등본에 많이 기재 되어 있는데, 부동산 종류와 기재사항은 무엇이 기재되었는지 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.1. 부동산의 종류부동산은 크게 물리적으로 움직일 수 없는 재산, 즉 ‘고정된 재산’을 말하며, 일반적으로 토지와 그 위에 정착된 것들이 해당됩니다. 주요 종류는 다음과 같습니다: 토지산, 밭, 논, 임야, 대지 등주소와 지번으로 구분됩니다. 건물주택, 아파트, 상가, 공장, 창고 등건물은 독립된 건물별로 등기됩니다 (예: 아파트의 동, 호수 등). 입목(立木)특정 목적에 따라 토지와 분리해 따로 등기된 나무들입니다.예: 조림 목적의 수목 등 광업권, 어업권 등 특수 부동산법적으로 ‘부동산과 유사하게’ 취급되는 권리로, 실체는 없지만 등기되고 거래되는 권리입니다.광업권, 어업권, 지역권 등은 특별한 경우에 해당합니다.2. 부동산 등기부등본의 구성과 포함 내용부동산 등기부등본은 한 부동산의 소유와 권리에 대한 법적 정보를 기록한 공적 문서입니다. ‘표제부’, ‘갑구’, ‘을구’의 세 부분으로 구성되어 있습니다. 표제부부동산 자체의 정보가 기재됩니다.예: 토지면적, 지목(대지, 전, 답 등), 건물구조 및 용도, 층수, 건축연도 등해당 부동산이 어떤 성격을 가지는지 알 수 있습니다. 갑구 (소유권에 관한 사항)현재 및 과거의 소유자 정보 기록소유권의 변동 사유 (매매, 상속, 경매, 증여 등) 및 날짜가압류, 가처분, 경매개시 등 소유권에 영향을 줄 수 있는 법적 조치들도 포함됩니다. 을구 (소유권 이외의 권리사항)저당권, 근저당권, 전세권, 지상권, 임차권 등 소유권 외의 물권 관련 사항이 기재됩니다.누구에게 어떤 권리가 설정되었는지, 설정일자, 금액 등을 확인할 수 있습니다.3. 등기부등본의 신뢰성: 믿어도 되는가? 원칙적으로 “공신력”은 없음한국의 등기제도는 형식적 공신력만 인정합니다.즉, 등기된 내용은 진짜라고 간주되지만, 실제 권리관계가 다를 경우 등기만 믿은 사람은 법적으로 완전히 보호받지 못할 수도 있습니다. 예외와 주의사항예를 들어, 소유자가 실제로는 사망했거나, 위조된 서류로 등기가 된 경우 등에는 등기 내용이 사실과 다를 수 있습니다.또한, 등기되지 않은 권리(예: 주택임대차보호법에 따른 소액임차인의 우선변제권 등)는 등기부에 안 나올 수 있습니다. 하지만 실무에서는 매우 중요한 기준등기부등본은 부동산 거래 시 가장 중요한 기초 자료이며,정상적인 경우 대부분 신뢰할 수 있는 자료입니다.권리관계를 파악하고 위험 요소를 확인하는 데 매우 유용합니다.조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.