안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
Q. 신축아파트 월세 줄 때, 대출받아 잔금 치룬 상태로 기다리나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.신축 아파트에 세입자를 들여 월세를 주려는 경우 “잔금을 어떻게 처리하느냐”는 매우 중요한 문제입니다. 실제로 많은 투자자들이 비슷한 고민을 하기도 합니다.실무에서 흔한 방식을 살펴 보면1. 잔금 시점 전에 대출을 일단 받고 기다리는 경우가 많습니다즉, 잔금일에 맞춰 주택담보대출을 받고 잔금을 납부한 후, 세입자가 들어오면 보증금으로 일부 대출을 상환합니다.이 방식은 다음과 같은 이유로 선호됩니다: 장점소유권 이전이 정상적으로 이뤄져 등기부에 이름이 올라감세입자들이 "잔금 완료된 아파트만 찾는 이유" → 임대인의 소유가 확정된 집이어야 보증금 보호가 가능하기 때문전입신고, 확정일자 등도 잔금 후에 가능 단점세입자 구해지기 전까지 이자 부담이 발생전세/월세가 생각보다 오래 안 나가면 자금 압박이 생길 수 있음세입자 보증금으로 잔금 치르는 방식의 위험잔금을 세입자의 보증금으로 치르려면 세입자가 먼저 계약을 하고 돈을 넣어야 하는데, 다음과 같은 문제점이 있습니다:아직 소유권이 없는 상태에서 임대차 계약을 맺는 것은 법적으로 불안정합니다.세입자는 전입신고/확정일자를 받아야 보증금 보호가 되는데, 잔금 전에는 이게 불가능합니다.이 때문에 세입자들이 꺼리는 것이죠.조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 다주택자들은 이재명 대통령 시대 어떻게 지내야하죠?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.정책 변화에 대한 불확실성도 크기 때문에 조심스럽게 접근해야 합니다. 아래는 정치적 입장과는 무관하게, 객관적인 사실과 과거 발언 및 정책 방향을 기준으로 개인적으로 정리해 봤습니다.이재명 더불어민주당 후보는 과거 대선 과정에서 다음과 같은 부동산 정책 방향을 강조했습니다:1. 투기성 다주택 보유에 대한 강력한 규제“불로소득을 환수하고, 다주택 보유를 투기 수단으로 사용하는 사람에게는 세금을 강화하겠다”고 언급.종부세, 양도세 강화 등으로 투기 억제 의지를 보임.2. 실수요자는 보호, 투기수요는 억제무조건적 다주택자 규제가 아니라 실거주 목적이 아닌 다주택 보유자에게 강한 규제 적용.예: 전세 끼고 다수 주택을 사서 시세차익을 노리는 투자 방식에 대한 비판적 입장.3. 공공주도 공급 확대무주택자를 위한 공공임대·공공분양 확대를 강조.분양가상한제, 토지임대부 분양주택 확대 등도 주요 공약에 포함됐음.다주택자 입장에서의 고려 사항정권이 누구에게 넘어가든 간에, 부동산 정책은 다음과 같은 핵심 기조에 따라 달라집니다:구분보유세 (종부세 등)양도소득세LTV/DTI 대출 규제공급정책실거주 1주택자완화 또는 유예 가능성 있음비과세 유지 가능성 높음상대적으로 완화분양 기회 확대다주택자 (투자 목적)강화 또는 현행 유지 가능성 큼중과세 유지 가능성 높음규제 유지될 가능성 있음개발 이익 환수 정책 확대[결론]이재명 후보가 대통령이 될 경우, 과거 정책 방향에 따라 다주택자의 세금 부담은 일정 수준 이상 유지될 가능성이 높습니다.다만, 이는 투기 억제와 실수요 보호의 균형을 목표로 하는 기조이며, 무조건적인 "다주택자 몰살" 같은 식의 극단적 정책은 현실성이 떨어집니다.정권에 따라 부동산 시장은 민감하게 반응하므로, 자산 구성이나 보유 목적(실거주/투자)을 명확히 하고, 정책 변화에 유연하게 대응할 수 있는 전략이 중요합니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 파리바게트 같은 가게 창업하는데 비용이 얼마나 들어가나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.파리바게뜨는 국내 대표적인 베이커리 프랜차이즈로, 안정적인 브랜드 인지도와 꾸준한 수요로 인해 많은 예비 창업자들이 관심을 갖는 브랜드입니다. 하지만 창업 비용이 상당히 높은 편이므로, 충분한 자금 계획과 철저한 사전 조사가 필요합니다.파리바게뜨 본사와 다양한 자료에 따르면, 30평(약 99㎡) 매장을 기준으로 한 창업 비용은 대략 3억~3.5억 정도가 됩니다. 마진율은 매장마다 다르지만, 일반적으로 35%에서 40% 정도로 알려져 있습니다. 그러나 이는 재료비, 인건비, 임대료, 세금 등의 운영 비용을 제외한 순익률과는 다릅니다. 예를 들어, 월 매출 5,000만 원 기준으로 순익률은 약 9.6%로 추정됩니다.기존 매장을 인수하는 경우, 권리금과 리뉴얼 비용을 고려해야 합니다. 예를 들어, 서울 영등포구의 한 매장은 권리금 1억 8,000만 원, 월 수익 591만 원, 창업비용 4억 원으로 소개되고 있습니다.[결론]장점: 높은 브랜드 인지도, 본사의 운영 지원, 안정적인 수요단점: 높은 초기 투자 비용, 본사 정책에 따른 운영 제한파리바게뜨는 안정적인 브랜드이지만, 초기 투자 비용이 상당히 높으므로 충분한 자금 계획과 철저한 시장 조사가 필요합니다. 또한, 본사와의 계약 조건 및 운영 정책을 충분히 이해하고, 전문가의 조언을 받는 것이 중요합니다.
Q. 한 개인이 다른 나라의 땅이나 집을 구입할 수 있나요? 절차는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.한 개인이 외국의 땅이나 집을 구입하는 것은 많은 나라에서 가능합니다.하지만 나라마다 외국인의 부동산 소유에 대한 법과 절차가 다르기 때문에 실제 매매를 할 때에는 주의을 기울이셔야 합니다.외국 부동산, 개인이 구매할 수 있는가?대부분의 선진국(미국, 캐나다, 영국, 호주, 일본 등)은 외국인의 부동산 소유를 허용합니다.단, 일부 국가는 외국인의 토지 소유에 제한을 두거나 아예 금지하기도 합니다.예: 태국은 외국인이 토지를 직접 소유할 수 없음 (단, 콘도는 가능)예: 필리핀도 외국인 토지 소유 불가, 그러나 법인 설립을 통한 우회 방식 가능외국 부동산 구입 시 일반적인 절차현지 법률 확인해당 국가의 외국인 부동산 소유 가능 여부, 제한 조건 확인현지 부동산 에이전트 또는 변호사 고용언어 및 법률 장벽이 있으므로 현지 전문가의 조력이 중요구매 대상 부동산 선택계약 조건 검토 및 등기 상태 확인계약 체결구매 계약서 작성 및 서명일부 국가는 공증 또는 공적 등록이 필요외환 송금자금은 해당 국가로 합법적으로 송금되어야 하며, 외국환 거래 신고가 필요한 경우도 있음소유권 이전 등록현지 등기소에 소유권 이전 등기세금 납부취득세, 양도소득세, 재산세 등 현지 세금 체계 이해 필수주의할 점해외 자산 신고 의무 (한국 기준)한국 거주자가 해외 부동산을 5억 원 이상 보유할 경우, 국세청에 해외금융계좌 신고 의무 있음국가별 외환 규제일부 국가는 외국인 자금 유입에 대해 규제가 심함임대 및 관리해외 부동산은 직접 관리가 어려워 관리 대행 계약 필요해외 부동산 투자 사기 주의국내 설명회, 유튜브 광고 등 통해 비현실적인 수익률을 내세우는 경우 주의[결론]외국의 주택이나 땅은 개인이 매입할 수 있는 나라가 많습니다.하지만 나라별 제도와 제한이 다양하므로, 구입 전 반드시 법률적 자문과 현지 조사가 필요합니다.만약 특정 국가가 마음에 드신다면, 제가 그 국가의 부동산 구입 요건과 절차를 구체적으로 알려드릴 수 있어요.해외 부동산 구매 시에는 반드시 세무사 등과 같이 협조하여 거래를 하시는게 좋습니다.
Q. 배달의 민족은 얼마큼의 수수료를 챙기나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.배달의민족(배민)의 수수료 구조는 다양한 요금제와 서비스 유형에 따라 달라지며, 최근에는 업주들의 부담을 줄이기 위한 요금제 개편도 이루어졌다고 합니다. [배민의 주요 수수료 구조]1. 중개 수수료기본 수수료율: 과거에는 6.8%였으나, 최근에는 최대 9.8%까지 적용되었습니다.요금제 개편: 2025년 1월부터는 업주의 매출 규모에 따라 2.0%에서 7.8%까지 차등 적용됩니다. 2. 결제 수수료수수료율: 1.5%에서 3.3%까지 적용되며, 중소상공인에게는 우대 수수료율이 적용될 수 있습니다.3. 배달비부담 주체: 배달비는 고객과 업주가 나누어 부담하는 구조입니다.금액 예시: 지역과 요금제에 따라 다르지만, 예를 들어 '배민1 플러스' 요금제에서는 업주가 건당 2,900원을 부담하고, 고객은 2,000원을 부담하는 경우도 있습니다.[배민의 수익 구조]배민은 수수료 외에도 광고, 배달대행 서비스, 포장 주문 등 다양한 수익원을 가지고 있습니다. 최근에는 포장 주문에 대해서도 6.8%의 수수료를 도입하였습니다.결론적으로 중개 수수료는 2.0%~9.8%, 결제 수수료는 1.5%~3.3%로 다양하며, 배달비와 수수료를 합치면 전체 주문 금액의 약 30%를 배민 측에 지불하게 됩니다. 배민은 수수료 외에도 광고 및 기타 서비스로 수익을 창출한다고 보시면 될 듯 합니다.