안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
Q. 정책주, 인물 테마 관련주는 보통 어떤식으로 엮어지는건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.정책 발표가 나오면 시장에서는 실질적인 수혜 여부보다는 ‘어떤 기업이 이 정책과 관련 있어 보이느냐’에 초점을 두고 반응합니다. 그래서 실제로 정부의 지원이나 수혜가 명확하지 않더라도, 이름이나 과거 이력, 또는 사업 영역이 비슷해 보이는 기업들까지도 급등하는 일이 자주 발생합니다. 이것이 흔히 말하는 ‘엮기’ 현상입니다.예를 들어 정부가 “로봇 산업을 육성하겠다”고 발표하면, 실제로 로봇을 연구하거나 생산하는 기업들이 제일 먼저 주목을 받습니다. 그런데 그다음에는 ‘로봇’이라는 단어가 회사명에 들어 있는 기업, 로봇 부품을 일부 납품했던 적이 있는 기업, 로봇 관련 특허가 있다는 이유로 과거에 한번이라도 테마에 엮였던 기업까지 시장에서 다시 주목을 받습니다. 이런 기업들은 실적이나 기술 수준과는 상관없이 급등하는 경우가 많고, 심지어 어떤 기업은 로봇과 전혀 관계가 없는데도 과거에 한 번 테마에 엮였다는 이유만으로 주가가 뛰는 일도 있습니다.이러한 현상은 정책 발표 이후 매수세가 급속히 몰리면서 나타나는 ‘수급 주도형 상승’이라고 볼 수 있습니다. 특히 단기 차익을 노리는 투자자들이 빠르게 움직이기 때문에, 초기 며칠 동안은 거래량과 주가가 함께 급등하면서 상한가를 치는 종목들이 속출하게 됩니다. 이 과정에서 실체가 없는 기업까지 같이 끌어올려지는 것이죠.하지만 이런 테마주 급등은 대개 오래가지 못합니다. 시간이 지나면서 실적이 뒷받침되지 않는 기업들, 혹은 실제 정책 수혜와 무관한 기업들은 결국 하락하게 되며, 고점에서 추격 매수한 개인 투자자들이 손실을 보는 경우가 많습니다.그래서 이런 테마가 형성될 때는, 뉴스에 이름이 언급됐다는 이유만으로 무작정 진입하기보다는 정말 그 기업이 실제로 정책 수혜를 받을 가능성이 있는지, 과거에도 비슷한 방식으로 움직인 전례가 있는지를 따져보는 것이 중요합니다.
Q. 부동산 지표가 좋아진다고 느끼려면 어느 지표를 봐야 하는건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 시장의 회복 또는 상승 전환(반등) 신호를 감지하려면 단순히 "집값이 올랐다"보다 더 앞선 선행 지표를 관찰하는 것이 중요합니다. 이때 가장 먼저 반응하는 주요 지표는 바로 "거래량"입니다.1. 부동산 시장 회복의 '선행 신호'는?거래량 - 가장 빠르게 반응하는 지표. 실수요·투자심리 회복의 초기 징후매수우위지수 - 매수자와 매도자의 힘의 균형을 나타냄. 100 이상이면 매수세 우위미분양 주택 감소 - 공급 과잉 해소. 수요가 다시 공급을 따라잡는 신호청약 경쟁률 상승미래가치 기대 상승. 수요자들이 선제적으로 진입 중실거래가 상승가격 상승은 후행. 거래가 충분히 쌓인 뒤 나타남2. 왜 거래량이 가장 중요할까?가격은 일정 시점까지 하락하더라도 거래는 일어날 수 있음즉, “바닥 매수세”나 “저가 매물 소진”이 먼저 나타나는 곳이 거래량입니다.정부 정책, 금리 기대 변화 등은 가장 먼저 시장 참여 의지 = 거래량에 영향을 줍니다.부동산 시장이 바닥을 다진 뒤 반등할 때, 가격보다 거래량이 먼저 회복되며, 거래량 증가 → 매도자 관망 전환 → 가격 상승으로 이어지는 전형적 구조가 반복된다고 봅니다.[결론]"부동산 반등 조짐을 가장 먼저 보여주는 지표는 '거래량'"입니다.거래량이 증가하면, 그 다음은 매도자들의 가격 버티기,이어서 실거래가 상승이 뒤따릅니다.여기에 청약경쟁률 상승이나 미분양 감소가 동반되면 회복 신호 확정으로 간주됩니다.조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 공시지가는 왜 실제매매보다 값이 더싸나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면 공시가격은 세금과 제도 적용을 위한 '행정 목적의 가격'이고, 실제 시장 거래가격(시세)과는 본질적으로 다릅니다.1. 공시가격이란?공시지가 - 개별 토지의 가격 / 토지만 있는 땅공시가격 (공동주택가격) - 아파트, 다세대 등 주택 전체의 가격 / 건물 + 토지 포함개별주택가격 - 단독·다가구주택의 공시가격 / 개별 단독주택즉, 질문하신 “공시지가 1.8억”이라는 건, 건물은 제외하고 ‘해당 부지(땅)만의 행정상 가격’일 가능성이 높습니다.2. 왜 시세보다 낮게 책정되나요? (1) 공시가격은 시세가 아니라 기준가격공시가격은 보유세(재산세, 종부세), 건강보험료, 기초연금 등의 부과 기준으로 활용되므로,시세보다 다소 낮게 평가되도록 설계되어 있습니다. (2) 시장 가격은 수요·공급·심리 등 다양한 변수에 따라 변동실거래가는 급등하거나 급락할 수 있지만,공시가격은 정부가 매년 1회 정해진 기준에 따라 비교적 보수적으로 조정합니다.예: 2025년 기준 시세가 4억이라 해도, 2024년 1월 1일 기준의 공시가격은 1.8억일 수 있음3. 실제와 공시가격의 차이 폭은 어느 정도?공시가격 현실화율 - 시세 대비 공시가격의 비율공동주택 현실화율 (2024 기준) - 약 70~75% 수준 (고가주택일수록 높음)단독주택 현실화율 - 약 50~60% 수준토지 공시지가 현실화율 - 65~70% 수준즉, 시세 4억인데 공시지가 1.8억이라면 현실화율은 약 45% 수준이니 토지 중심으로 평가되었거나, 단독주택이나 저평가된 지역일 가능성이 높습니다.조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 우리나라가 부동산 투자에 집중되어 있는 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.우리나라 사람들이 유독 부동산 투자에 집중하는 이유는 단순히 "집값이 오르니까" 정도로 설명하기엔 부족하고, 역사, 제도, 문화, 경제 구조가 복합적으로 얽힌 결과라 보시면 됩니다.(1) 자산 형성 수단으로서 부동산이 ‘가장 확실한 수단’이었기 때문1980~2000년대 동안 집값은 꾸준히 상승해왔고, 이 시기에 부동산을 산 사람들은 대부분 자산이 크게 늘어났습니다.주식 시장은 IMF, 카드 사태, 금융위기, 코로나 등으로 불확실성과 급락 경험이 강했지만,부동산은 상대적으로 안정적이고 상승 추세가 지속되었다는 인식이 자리잡았습니다."부동산은 배신하지 않는다"는 말이 생길 정도로 오랜 기간 집값 상승 경험이 집단적 기억으로 남아 있습니다.(2) 사회적 신분과 연계된 ‘집의 의미’한국 사회에서 내 집 마련 = 성취, 안정, 성공의 상징결혼 조건, 신분 상승, 자녀 교육, 대출 가능 여부 등 다양한 분야에서‘내 집이 있느냐 없느냐’가 삶의 질을 가르는 중요한 기준이 되어왔습니다.예: “전세냐 자가냐”, “서울에 집 있냐 없냐” 등 사회적 압력이 큼(3) 임대수익 + 시세차익 = 복합 수익 구조전세제도 덕분에 임대인이 투자금을 거의 들이지 않고도 부동산을 보유할 수 있는 구조가 장기간 유지됨.외국은 대부분 월세 위주라 매입 후 유지 비용이 크지만,한국은 세입자의 전세금이 사실상 집주인의 투자금을 대체하는 구조였음.(4) 금융 규제와 투자 대안 부족주식이나 펀드는 세금 혜택이 적거나 손실에 대한 사회적 안전망 부족예금 금리는 낮고, 벤처·창업투자 인프라는 취약반면 부동산은 오랫동안 세제 혜택 + 대출 레버리지 + 장기 보유 시 안정성이라는 조건을 갖춤(5) 도시 집중 + 교육 문제 = ‘입지 프리미엄’서울 및 수도권 중심의 인구·일자리 집중, 그에 따른 학교, 학원, 교통 인프라 밀집“좋은 입지의 집”은 거주의 의미를 넘어선 투자 대상으로 여겨짐이는 외국보다 투자 수요와 실수요가 섞여서 과열되는 구조를 만들기도 함조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
Q. 논 1마지기는 면적이 어느 정도를 말하는지 궁금합니다. 그리고 만석꾼 부자는 어느 정도 규모를 나타내는건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.1. “마지기”란? (논밭 면적 단위) >> “마지기”는 주로 논의 넓이를 말할 때 사용하던 전통적인 면적 단위입니다.1 마지기 - 한 가구가 논 1마지기에 벼 한 말을 심을 수 있는 면적현대 단위로 환산 시 - 약 0.02~0.03 헥타르 또는 0.05 에이커※ 지역과 시대에 따라 약간씩 차이가 있습니다. 일반적으로 300㎡ = 약 90평 정도로 보는 경우가 많습니다.“5마지기 논이 있다”면 약 1,000~1,500㎡ (약 300~450평)의 넓이를 뜻합니다.2. “만석꾼”이란? (부자 규모)“만석꾼(萬石-)”은 조선시대와 근대 초기까지 사용되던 표현으로, 논에서 1년에 쌀 1만 석을 수확할 수 있는 땅을 가진 사람을 뜻합니다.1석(石): 약 144kg의 쌀 (과거에는 사람 1년치 식량에 해당)1만석: 약 1,440,000kg, 즉 약 1,440톤의 쌀만석꾼의 부 규모일반 농민이 1년에 수확하는 양이 몇 석~수십 석 정도였던 시절,1만석은 상상을 초월하는 규모였고,수천 마지기 이상의 논을 보유하고 있어야 가능한 양입니다.참고가 되셨기를 바랍니다.