안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
Q. 경매 매물 많이 나오는 아파트는 어떤 문제가 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.경매로 자주 나오는 아파트가 꼭 '문제가 있는 아파트'라는 뜻은 아닙니다. 하지만, 반복적으로 경매 물건이 나오는 아파트는 특정한 공통 원인이나 리스크 요인을 갖고 있는 경우가 많습니다.1. 20년 이상 된 대형평수 아파트의 특성관심을 가지신 아파트가 "20년차 이상 + 대형평수 위주"라면, 다음과 같은 경향이 있습니다:수요가 적다 → 거래가 잘 안된다대형평수(예: 40평 이상)는 실거주 수요가 적고 매매·전세도 잘 안 나감유지관리비(관리비, 리모델링 등)가 높아서 중장년층도 부담스러워함특히 노후된 대형 아파트는 리모델링 기대감 없으면 수요 위축보유 부담이 크다공시지가 상승 + 종부세 부과로 세금 부담 증가공실 기간이 길거나 전세가 낮게 나가면, 대출 상환에 어려움 발생→ 이런 상황에서 자금 사정이 악화된 소유자들이 경매로 이어지는 일이 많습니다.2. 경매가 많은 아파트, 공통적인 원인들대형평수 위주 - 실수요보다 공급 많아, 공실·가격하락 위험 노후화 - 리모델링 논의 중이거나, 시설이 낙후되어 수요 적음투자 실패 - 고점 매수 후 시세 하락 → 보증금 반환·대출상환 실패임대 수익성 저하 - 전세가율 하락 or 월세 수익 하락지역 상권 변화 - 예전엔 좋았지만 상권 쇠퇴 or 교통망 불이익 등관리비 과다 - 오래된 아파트는 관리비 높고, 난방비 등 불만 많음경매가 많다는 건 소유자가 "자금 사정"으로 팔 수 없어 경매로 흘러간 경우가 많고, 반드시 하자나 위험한 구조물이라서 그런 건 아닙니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 원룸투룸 알아보려고 하는데 부동산에 연락하면 알아보는 것만으로도 돈이 드나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 중개사무소에 연락을 하셔서 관련 물건들이 있는지 확인해 보는 건 비용이 들지 않습니다.전화로 원하시는 계약 조건과 필요한 스펙 등을 남겨 주시면 중개사 분이 해당 조건에 부합하는 물건들을 정리해서 연락을 주실 겁니다.일단 네이버 등 사이트를 통해서 대략적으로나마 원하는 지역과 스펙 등을 정리해 보시고 인근 중개사무소에 연락을 취해 보시기 바랍니다. 조건들이 구체적일 수록 빠르게 물건을 확인 할 수 있습니다.
Q. 일반 토지에서 집을 짓기 위해서는 허가가필요한가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.집을 짓기 위해서는 단순히 땅이 있다고 다 가능한 것이 아니라, 토지의 용도와 법적 조건이 반드시 충족되어야 합니다.아래에서 기본 개념부터 차근차근 설명드릴게요.1. 집을 짓기 위해 필요한 조건은?반드시 필요한 두 가지건축이 가능한 용도의 토지여야 함건축허가(또는 신고)를 받아야 함즉, "내 땅이라도 아무 데나 집을 지을 수 없다"는 것이 핵심입니다.2. 토지의 기본 분류: 용도지역국토는 법적으로 다음과 같이 분류돼 있고, 이 분류에 따라 건축 가능 여부가 달라집니다.국토계획법상의 '용도지역'도시지역 - 주거지역, 상업지역, 공업지역 등 / 대부분 가능관리지역 - 계획관리, 생산관리, 보전관리 / 제한적으로 가능 (조건 따라 허용)농림지역 - 농업·임업을 위한 땅 / 원칙적 불가 (특수 목적 제외)자연환경보전지역 - 국립공원·보호구역 등 / 거의 불가능>> 도시지역에 있는 주거지역은 주택 짓기에 가장 적합한 땅입니다.3. 허가건축허가 또는 건축신고단독주택 등은 지자체에 건축허가를 신청해야 함일정 규모 이하 건물은 건축신고만으로 가능한 경우도 있음개발행위허가농지, 산지, 임야 등 비도시지역에서 건축하려면‘개발행위허가’를 먼저 받아야 함여기엔 전용 허가(농지 → 대지), 형질 변경, 산지 전용 허가 등이 포함될 수 있음4. 토지의 '지목'지목이란 → 토지대장에 기재된 땅의 '법적 용도'지목이 '대'여야 집을 바로 지을 수 있고, 그 외 지목은 ‘지목 변경’ 후 건축 가능 여부 판단이 필요합니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 민간분양 생에최초 노부모가점 유리한지
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.민간분양 청약을 준비하면서 “내 집 마련 우선순위”를 따질 때, "내 생애 최초 특별공급"과 "일반공급(가점제, 특히 노부모 부양 가점)" 중 어떤 게 유리한지는 청약 전략에서 아주 중요한 판단 포인트입니다.내 생애 최초 특별공급 (민간분양)대상 - 생애 한 번도 본인 명의 집을 소유한 적 없는 무주택자 (결혼 여부 관계 없음)세대주 조건 - 신청 시점에 세대주여야 함세대 구성원 - 신청자 및 배우자 포함 과거 주택소유 이력 없어야 함소득/자산 요건 - 민영은 전년도 도시근로자 월평균 소득의 160% 이하 등 제한 존재공급 비율 - 민간분양 기준 최대 25% 내외 (건설사마다 다름)장점일반공급보다 경쟁률 낮을 수 있음무주택기간/가점 영향 없이 추첨추첨 당첨 시 가점제보다 당첨 가능성 높을 수 있음주의사항아버지와 세대분리 전제 + 본인 포함 세대 모두 무주택자여야 함아버지가 과거 주택 보유 이력이 있다면 같은 세대에 있을 경우 내생에최초 조건 불충족일반공급 (가점제, 노부모 부양 포함)무주택 기간 가점 - 내년에 3년차 → 무주택 점수 약 7~8점 예상부양가족 가점 - 부모님과 세대 구성 중이라면 부양가족 1인 +20점 포함 가능노부모 가점 - 3년 이상 부양 시 추가 가점 가능 (조건 충족 시 +5점)총 가점 가능 범위 - 84점 만점 기준, 보통 당첨 가능 점수는 수도권 인기지역은 65점 이상 필요장점부모님과 계속 세대 유지하면 부양가족 + 노부모 가점으로 총점 높일 수 있음단점수도권, 인기지역은 가점제 경쟁 매우 치열무주택기간이 짧고 결혼 여부 미혼이라면 가점 불리질문자님의 경우 무주택기간, 혼인 여부 등에 따라사 달라질 부분이 있을 듯 하며,가점이 50점 이하라고 한다면 내 생애 최초 특별 공급이 유리할 수 있을 거라 판단 합니다.
Q. 묵시적 갱신 3개월 ..................
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.임대차 계약에서 중도 해지 통보 시점은 다음 두 가지 방식으로 처리되는 경우가 있습니다:1. "나가겠다고 말한 날"부터 3개월 통보 기간을 계산하는 방식→ 가장 일반적인 관행이며, 법적 분쟁 시에도 이 방식이 많이 인정됩니다.2. "말한 날짜가 속한 달의 다음 달 1일"부터 3개월 계산하는 방식→ 임대인이 임의로 주장하는 경우도 있으나, 계약서에 명시되어 있지 않다면 법적 근거는 약함5월 14일 기준으로 “지금 나가겠다”고 확실히 통보하면→ 5월 14일 ~ 8월 13일까지가 통보 후 3개월입니다.→ 그러면 5·6·7월치 월세만 납부하고 나갈 수 있습니다.단, 이 계산이 적용되려면 다음 조건 중 하나가 있어야 합니다:계약서에 "해지 통보일로부터 3개월 전 통보해야 함" 또는 유사 문구가 있는 경우계약서에 구체적인 통보 기준일(매월 1일부터 등)이 없는 경우주의할 점계약서에 “3개월 이상 거주 조건”이 아닌 “중도 해지 시 3개월 전 통보해야 한다”는 식으로 되어 있어야 합니다.임대인과의 협의가 가장 중요합니다. 문서로 남기지 않으면 나중에 분쟁이 될 수 있습니다.이미 통보했지만 실수가 있었다면, 오늘 날짜로 다시 통보서를 보내고 기준일을 명확히 할 수 있습니다.[결론]“지금 나가기로 한다”고 오늘 다시 확실하게 통보한다면5월 14일부터 8월 13일까지가 통보 이후 3개월이 됩니다.5·6·7월 월세만 납부하고, 8월 13일까지는 거주 가능하거나 비워줘야 합니다.임대인이 “6월 1일부터 계산하자”고 주장한다면, 계약서 문구 확인 후 조율해볼 수 있습니다.일단 임대인과 협의가 중요하니 먼저 임대인과 조정을 좀 해보시고 그게 어렵다면 중개인 분의 도움을 받아 보시길 추천 드립니다.