안녕하세요? 고민을 해결해드리겠습니다.
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Q. 권리분석이 무엇인지 궁금합니다.
경매 물건을 매수할 때 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있는지를 분석하는 것입니다.이를 위해 토지대장, 임야대장, 건축물대장, 등기부등본 등을 열람하여 확인을 해야 합니다.숨은 임차인이 있는 경우, 유치권이 있는 경우, 법정지상권이 있는 경우 등권리분석을 몇 개의 문장만으로 설명하기는 너무나 복잡하고 난해한 케이스들이 많습니다.따라서 초보자를 위한 권리분석 도서를 몇 권 사서 읽어보시기를 추천드립니다.
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Q. 집주인바뀌면 전세계약을 새로해야하나요!
아닙니다. 새로 작성하실 필요가 없습니다.임차인이 있는 상태에서 주택을 매매하면, 새로운 집주인은 임대인의 지위를 승계하게 됩니다.주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인(讓受人)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 봅니다.
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Q. 임대인에게 계약해지 통보를 몇달전에 해야 하나요?
임대인이 실거주를 목적으로 계약갱신(연장)을 하지 않으려면계약만료일로부터 6개월 ~ 2개월 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통보를 해야 합니다.말로만 하면 추후 분쟁의 여지가 생길 가능성이 높으므로,반드시 내용증명 우편 등 문서를 활용하여 근거를 남겨두시기 바랍니다.
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Q. 임대차 계약의 신고는 몇일 이내 하여야 하나요?
보증금이 6천만원을 초과하거나, 월세가 30만원을 초과하는 전·월세 계약(신규, 갱신, 변경, 해제 모두 해당)은계약일로부터 30일 이내에 관할 관청에 주택 임대차 신고를 할 의무가 있습니다.신고 방법은 주민센터를 방문하여 신고하거나, 계약서를 첨부하여 온라인으로 할 수 있습니다.
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Q. 원룸 구한 세입자가 계약파기를 할 경우
임대차계약은 채권적 성격이기 때문에 제3자에게 영향을 미치지 않습니다.따라서 새로운 임차인(계약을 깬 사람)은 질문자님과 임대인 사이의 관계에 영향을 미치지 않습니다.그러므로 질문자님은 방을 빼기 전까지 월세를 일할 계산하여 지급하여야 맞습니다.