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- 부동산·임대차법률Q. 공인중개사협회, 공인중개사, 중개보조원 형사고소 및 공제증서로 전세사기 보증금 반환 가능할까요?현재 거주중인 전세집(다중주택)이 전세사기로 생각되어 경매 등 민사절차를 진행하였습니다.현재 상태1. 지급명령신청 : 확정 > 집행권원 확보함.2. 채권 확보하여 법무사통해 강제경매 신청 > 배당요구종기일 24.8.26으로 지난 상황3. 해당 건물은 다중주택으로 토지/건물 일괄경매 대상이지만 선순위세입자가 총 9명인 다중주택이며 건물의 감정평가 가격은 10억290만원, 전체 임차인의 보증금의 총 합은 11억 8천만원으로 깡통 다중주택인 상황 > 경매로 낙찰 불가능할것으로 보여 보증금 회수 불가능할것으로 예상됨4. 아직 형사고소는 진행하지 않았고 변호사 수임하여 진행하려고 준비중부동산의 사기 가담 정황1. 현재 전세집 계약당시 전체적인 중개는 해당 중개사무소 직원(중개보조원으로 추측)이 진행하였고, 계약서 및 중개대상물확인서에는 중개사무소 대표 이름과 직인이 찍혀있음. (계약 체결시에는 보조원은 옆에있고 대표가 직접 도장찍었어요.)2. 중개대상물 확인서에 선순위보증금 금액을 실제보다 낮게 작성하여 계약자를 속임 - 약 당시 작성자보다 선순위로 2개 호실 관련 보증금 내용을 작성하지 않음- 전체 총 선순위 보증금 금액을 계약 당시 실제 금액보다 낮게 작성함- 총금액 표기와 상세 금액 합이 다르게 표시되어 있음- 계약자가 들어가는 호실과 동일한 호실에 대한 선순위 보증금을 표기하여 계약자가 전입하는 경우 순위가 빨라질 것 처럼 표기됨3. 계약을 유도하기 위해 중개수루료를 받지 않겠다며 유혹함. (중개보조원으로 추측되는 직원의 문자로 증거 보유)4. 계약 당시(22년2월) 보증 금액 2억이 표시된 공제증서 사본을 받아 보유중(공제증서에는 22년2월부터 23년2월이라고 써있어요)5. 작성자의 보증금은 1억 6천 및 해당 사건으로 인해 법률비용 등 +@인 상태6. 전입 후 약 3~4개월 뒤 상환 능력이 없는 현 임대인에게 직거래 매매를 통해 명의를 이전함(건물과 토지 가치가 12억이 되지 않으나 매매가 12억 임차보증금 11억8천으로 직거래함, 매매계약서 사본 보유중)7. 해당 중개사무소 직원은 본인 지인이며 지역호재로 매매하였다고 거짓말함8. 현재 명의자인 임대인은 OO캐피탈 대출금액 미납, 재산세 미납 등 신용 상태가 불량한것으로 파악됨.9. 현재 건물과 인접한 옆건물까지 포괄한 매매였으며, 현재 2개 건물 모두 전세사기로 인한 임차인들의 강제집행으로 경매가 진행중인 상태 (피해 임차인 최소 15명~18명)10. 현임대인과 중개보조원이 작성자 계약당시 지인 or 연인 이었을것으로 추정되는 서로 동일한 날짜에 동일한 이미지를 설정한 SNS 프로필 사진, 배경 사진 캡쳐 및 화면녹화를 통해 증거 보유 중11. 해당 건물에 다른 세입자의 임차권등기가 걸린것을 확인한 23년 중순 경 해당 공인중개사 대표는 대표 변경을 진행하고 잠적, 중개보조원은 퇴사하였다며 회피함.12. 현재 잠적했던 공인중개사가 다시 기존 중개법인의 대표로 복귀한것을 확인함.퇴사/잠적, 중개확인서에 선순위 보증금을 낮게 작성하여 속임(보증금이 현재와같이 말도안되게 높았다면 해당 건물을 계약하지 않았을것임), 다중주택에 대해서도 제대로 설명하지 않음 , 수수료를 받지 않는 등 계약을 유도한 정황이 있는 문자, 중개대상물확인서, 공제증서 등을 보유하고있습니다. 해당 내용으로 형사고소 후 공제증서를 통해 전액 또는 일부라도 보증금을 반환받을 수 있을까요?
- 부동산·임대차법률Q. 다중주택 경매 시 세입자 보증금은 어떻게 되나요?임대인에게 보증금을 받지못해, 지급명령신청을 진행, 확정받았고 강제집행권으로 경매를 진행하려고 합니다.현재 1층 근린생활시설, 2,3,4층 단독주택 으로 되어있는 다중주택이고 토지+건물의 예상 매매가는 12억이라고 할 때 (아직 감정평가는 안받았습니다. 예상 금액으로 확인 부탁드려요) 임차인들의 보증금이 어떻게 되는지 궁금합니다.정보1. 건물에 근저당은 설정되어있지 않음2. 건물+토지의 22년 매매 금액은 12억, 3. 세입자 모두 전세로 세입자의 보증금 총 합 : 11억 8천만원4. 다중주택으로 9명의 세대주가 있음. (확정일자와 전입신고일이 가장 빠른 순서로 1번부터 9번)질문1 : 위 다중주택의 경매가 시작되고 임대인이 특별히 미납한 세금이 없다고 가정했을 때 낙찰 금액 외 임차인들의 보증금은 어떻게 되나요?(예를 들어 몇회 유찰 후 7억에 경매 낙찰이 되는경우 7억에서 경매 진행 공과금, 대항력이 빠른 순서로 낙찰 금액에서 보증금을 돌려받을 수 있다고 들었는데, 나머지 순서가 느려 보증금을 돌려받지 못한 세입자들의 보증금은 어떻게 되나요?)질문2 : 세입자들이 모두 확정일지+전입신고를 경매 개시 이전에 접수해 대항력을 갖췄다면, 낙찰자가 낙찰 금액 이외 세입자들의 보증금도 책임져야 하나요? 아니면 기존 소유자인 임대인이 남은 보증금을 책임져야 하나요? 아니면 대항력 순서가 느린 임대인들은 아예 대항력이 사라지게 되나요?
- 가압류·가처분법률Q. 지급명령 신청 확정 후 강제집행 법무사 비용이 궁금합니다.거주중인 전세집 계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못해 이사를 나가지 못하고 있습니다.첫 계약 만기일 이후 1달간 유예를 두고 단기 연장 한다는 조건과 함께 이후 발생하는 대출에 대한 이자는 임대인이 지불한다는 특약 조건을 작성하였고, 유예를 주었으나 역시 보증금을 돌려받지 못해 계속 이사를 가지 못하고 계약이 종료된 전세집에 거주중입니다.지급명령신청을 진행했고, 송달 후 2주가 넘게 지나 확정 상태가 되었고, 지급명령 내용은 전세보증금 1억6천만원 + 특별 손해금 이자 2.8%를 청구하여 이의신청 없이 확정되었는데법무사를 통해 강제집행 시 발생하는 비용이 궁금합니다.
- 민사법률Q. 전세보증금 미반환으로 지급명령신청을 하였는데 상대방이 근거없는 이의신청을 시도하는 경우 어떻게 되나요?전세계약이 만료되었으나, 전세보증금을 돌려받지 못해 지급명령을 신청한 상황입니다.지급명령 신청을 하며 작성한 전체적인 증거물로는전세계약서, 확정일자 부여 현황, 등본계약해지를위한 기간내 통보한 문자, 카카오톡, 전화, 내용증명 자료채무자 회피 증빙 자료(문자나 카카오톡으로 못갚는다, 방법이 없다 등 말한 자료)채무자가 특별손해금을 지급하겠다고 의사표시한 문자등을 첨부하여 신청하였고, 종국:지급명령 되어 채무자에게 송달까지 완료되었습니다.2주가 지나면 지급명령이 확정되는것으로 알고있는데 이의신청에 대해 궁금한게 있어 질문남깁니다.수차례 변호사 상담을 통해 필요한 자료를 첨부하여 신청하였고, 흠이 잡힐만한 내용이 없다고 상담받았는데 증빙한 자료가 모두 정상적일 경우 채무자가 부당한 이의신청을 하게되면 어떻게 되나요?채무자가 이의신청을 하려고 해도, 적법한 증빙자료가 없을것이라 생각되는데.. 아무 이유 없이 이의신청하여 소송으로 변경될 수 있나요?단지 이의신청만 하고 증빙 자료를 채무자가 제출하지 못한다면 이의신청이 기각될 수 있나요?기각될 수 있다면 기각 후 바로 지급명령이 확정되는것인가요?
- 가압류·가처분법률Q. 전세보증금 지급 명령 신청 시 임대인의 이의신청이 기각될 수 있나요?상황22년 3월 15일 ~ 24년 3월 15일까지 전세대출을 받아 계약한다는 내용을 명시하여 계약을 체결하였고, 중간에 임대인이 1차례 변경되었습니다.매매/매도 과정에서 현 임대인과 전 임대인이 체결한 매매계약서 사본을 소유하고 있고, 매매계약서에 매수 시 현 건물의 모든 임차계약 내용, 관리 내용을 포괄 승계하는 조건으로 매매가 이루어졌다고 명시되어 있습니다.23년 1월 경 다른 호실의 세입자가 건물에 임차권등기를 설정한 사실을 23년 10월 경 확인하게되어, 임대인에게 임차권등기 말소를 요청하는 문자를 전달했고, 처리될거니 걱정말라는 답변을 받았으나, 현재 시점까지 처리가 완료되지 않아 다음 세입자를 구하는데 큰 방해가 되고 있는 상황입니다. (현 건물이 다중주택으로 분류되어 건물에 세대주가 여러명인 상황입니다.)계약 만기 4개월 전인 23년 11월, 2개월 전인 24년 1월, 한달 전인 24년 2월 등 수차례 문자, 카카오톡, 전화, 내용증명을 통해 연장 계약을 진행하지 않겠다는 의사를 현 임대인에게 전달하였고, 계약서에도 명시되어 있는 내용으로 전세대출을 받아 상환해야 하는 바 반드시 보증금을 반환해야 한다는 의사를 계약 의사 없음 전달 시 명시하여 통보하였습니다.보증금 미상환 시 전세대출을 상환할 수 없어 지속적으로 불필요한 이자가 발생할 수 있고, 임대인에게 불필요한 비용에 대한 청구를 할 것이라고도 명시하여 내용증명을 발송하였습니다.건물에 설정된 임차권등기명령으로 인해 역시 다음 세입자는 구해지지 않고 있고, 계약 만기가 다가오게 되니 갑자기 임대인은 새로운 세입자가 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있다.(처음엔 알겠다고 했었습니다.) 아니면 방법이 없다는 식으로 계속 미루고 있는 상황입니다. 저역시 원활하게 해결하기 위해 새로운 세입자를 구하는데 적극적으로 도우려, 주변 부동산 등에 제가 직접 전세 매물도 내놓고, 연락이 올 경우 집을 확인할 수 있도록 적극 협조하였습니다.임대인은 저의 대출 상환이 필요한 명확한 사유를 확인하였다는 답변을 문자로 주었고, 통화 녹음도 되어있습니다.결국 3월 15일까지 세입자는 구할 수 없었고, 임대인과의 추가 협의하여 4월 26일까지 단기 연장한다는 특약과, 그동안 불필요하게 발생한 전세 대출의 이자를 임대인이 부담한다는 내용, 반드시 4월 26일까지는 보증금을 상환한다는 내용을 작성하였으나, 다시 연장 만기일인 오늘까지 보증금을 상환할 능력이 없다는 답변만 하며 상환하지 않았습니다.새 임차인을 구하기 위해 적극적인 협조와, 정확한 의사전달을 위해 카카오톡, 문자, 전화녹음, 내용 증명을 전달하였고, 현 임대인을 특정할 수 있는 현 건물의 매매계약서 사본과 등기부등본 내용, 임대인의 인적 사항을 보유한 상태로 지급명령신청을 할 경우 임대인이 반박할 내용은 개인적으로는 없다고 생각이 되는데 억지 주장을 하며 임대인이 지급명령에 대한 이의 제기 시 그대로 받아들여져 본안소송(민사)로 즉시 전환될 수 있을까요?위와 같은 상황에서도 지급명령보다는 바로 소송을 진행하는것이 맞는지 궁금합니다.
- 가압류·가처분법률Q. 이사 안가고 전세보증금 반환소송 또는 지급명령 진행 시 임차권등기를 해야하나요?임대인이 전세 보증금을 돌려줄 능력이 없고, 다중주택 건물에 다른 층 세입자가 건물에 임차권등기(작성자보다 후순위)를 이미 설정해놓아서 건물 자체에 다음 세입자를 기대하기 어려운 상황입니다.임대인은 설정된 임차권등기를 해제할 능력이 없다고 합니다. 충분히 처리할 수 있도록 기한을 단기로라도 연장하여 특약사항으로 4월 26일까지 전세 계약을 단기 연장(1달반)한다고 추가했고 곧 다시 계약 연장일도 만기가 됩니다.보증금을 돌려받지 못하는 경우 저도 다른곳으로 이사를 갈 수 없어 계속 점유한 상태로 전세보증금 반환 소송 or 지급명령 신청을 진행하려고 하는데, 이사를 가지 않는 경우에서 저도 임차권등기를 신청하는것에 의미가 있나요?1. 보증금을 모두 돌려받기 전까지 이사를 할 수 없다면 임차권등기의 의미가 있는지?2. 임차권 등기를 하지 않고, 이사가지 않고 지급명령 신청 or 전세보증금 반환 소송을 진행할 수 있는지?3. 전세보증금 반환 소송은 승소시 채무자에게 변호사 선임 비용 등을 청구할 수 있다고 알고있는데, 지급명령/강제집행 의 경우 법무사or변호사 선임 비용을 청구할 방법이 있는지.4. 현재 전세대출을 포함한 계약이며, 임대인때문에 억지로 연장해서 이자가 나가고 있는데 소송이나 지급명령을 통해 연 5%, 소송 진행 후 12%의 이자를 청구할 수 있는지 궁금합니다.(임대인도 본인때문에 이자가 발생하는것을 알고있어서 특약 조건에 최초 계약 만기일 이후부터 발생하는 전세대출 이자 25만원을 임대인이 지불한다. 라고 명시했습니다. - 명시한 이자 25만원보다 5%, 12%가 당연히 더 큰 금액이어서 청구하고 싶습니다.)
- 부동산경제Q. 단기 연장 계약 시 바뀐 집주인과 계약서 작성 여부전세 대출을 받아 거주하고 있는 전세집이 곧 만기되어, 이사가려고 했으나, 집주인 사정으로 협의하여집주인이 연장 기간동안 전세 대출의 이자를 부담하는것으로 2개월정도 단기로 추가 연장 계약을 진행하기로 했습니다.걱정인 부분은 현 집주인이 계약서에 명시된 전 임대인이 아닌 건물 매매로 인해 바뀐 임대인 입니다.연장 기간동안 전세 금액은 변동 없고 계약서에 아래 특약 내용을 추가하기로 협의하였습니다.----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 기존 임대차 계약 내용은 그대로 유지한다.- 현 계약의 만기일인 [24. 3. 15] 이후 [24. 3. 15 ~ 24. 4. 26]까지 전세 계약을 단기 연장하며, 연장 만기일인 [24. 4. 26]에 임대인은 임차인에게 전세보증금 [1억 6천만원]을 전액 반환한다.- 전세보증금 관련 대출 이자는 임대인이 임차인에게 전액 지원한다.(2024년 3월 15일을 1회차로 하여, 임대인은 임차인에게 매월 15일 발생하는 대출 이자 25만원에 대해 선지급하기로 하며, 향후 이사 시 일일 계산하여 정산 환급한다.)임차인 000 계좌 : 00은행 000000-000-000000- [24. 4. 26]까지 연장 갱신 계약에 해당하며, 갱신 기간 중 세입자가 구해지는 즉시 현 세입자는 보증금의 10%를 선급금으로 받고, 현 임차인은 이사 날짜를 [24. 4. 26]전으로 이사 날짜를 조율할 수 있고, 현 임차인이 이사하는 날 잔금 90%를 받고 이사한다.----------------------------------------------------------------------------------------------------------위 내용으로 특약을 추가하려 할 때 궁금한 점은1. 전 임대인과 계약한 기존 계약서에 특약 추가 후 현 임대인과 제 도장을 찍기만 하면 되나요? 아니면 새 계약서에 위 특약을 작성해야 하나요? (연장 기간이 지나도 반환 안될 경우 보증금 반환 소송을 진행할 예정이기때문에 확실한것이 좋습니다.)2. 현 계약서에 특약만 추가하고 도장을 찍는 방식이라면 주민센터에 확정일자를 다시 받을 필요가 없다고 알고있는데 혹시 새 계약서를 작성하게 되면 보증금이 바뀌지 않았더라도 다시 신고 및 확정일자를 받아야하나요?
- 가압류·가처분법률Q. 바뀐 임대인과 단기 연장 계약 시 확정일자를 따로 받아야 하나요?현재 거주중인 전세집(다중주택)에 집주인 사정으로 단기 연장을 하기로 협의하였습니다.다만 은행에 전세대출은 받은게 있어, 대출 상환 연장을 위해 단기 연장과 전세 이자를 임대인이 책임진다는 특약을작성하려고 하는데요, 전세 보증금에 대해서는 증액이나 감액 없이 그대로 유지하기로 했으며, 약 2개월 정도만 단기 연장하는 조건과 기존 계약서를 그대로 승계한다는 내용, 대출 이자를 임대인이 지불한다는 내용이 들어있습니다.1. 처음 계약한 임대인과 지금 임대인이 다른데 새 계약서에다가 특약 추가 후 새로 작성해야 하나요? 아니면 기존 전 임대인과 진행한 계약서에 특약만 추가 후 새 임대인의 도장만 찍으면 되나요?2. 새로 작성한다면 확정일자를 다시 받아야 하나요?전세금 변동은 없습니다.(기존 선순위를 유지할 수 있나요?)
- 가압류·가처분법률Q. 전세계약 단기 연장 시 특약 내용 추가를 통해 기존 대항력 등 효력을 유지할 수 있나요?현재 전세 계약은 24.3.15일 기준으로 만료되며, 임대인 사정과 제 사정으로 조율하여 24.4.26 까지 특약 사항 추가하여 단기 계약 연장을 할 예정입니다.현재 상황- 임대인이 중간에 바뀌어 현 계약서에는 전 임대인 이름으로 작성되어 있음, 현 임대인에 대한 정보가 기록되어 있지 않음- 은행 대출 단기 연장을 위한 목적으로 진행할 예정입니다.- 보증금의 증액이나 차감은 없이 단기적으로 연장할 예정입니다.- 아래는 임대인과 주고받은 문자 내용입니다.------------------------------------------------------------------------------------------------------------주고받은 문자 내용전세 계약 단기 연장에 따른 추가 특약 조건- 기존 임대차 계약 내용은 그대로 유지한다.- 현 계약의 만기일인 [24. 3. 15] 이후 [24. 3. 15 ~ 24. 4. 26]까지 전세 계약을 단기 연장하며, 연장 만기일인 [24. 4. 26]에 임대인은 임차인에게 전세보증금 [1억 6천만원]을 전액 반환한다.- 전세보증금 관련 대출 이자는 임대인이 임차인에게 전액 지원한다.(2024년 3월 15일을 1회차로 하여, 임대인은 임차인에게 매월 15일 발생하는 대출 이자 25만원에 대해 선지급하기로 하며, 향후 이사 시 일일 계산하여 정산 환급한다.)임차인 000 계좌 : 00은행 00000-000-000000- [24. 4. 26]까지 연장 갱신 계약에 해당하며, 갱신 기간 중 세입자가 구해지는 즉시 현 세입자는 보증금의 10%를 선급금으로 받고, 현 임차인은 이사 날짜를 [24. 4. 26]전으로 이사 날짜를 조율할 수 있고, 현 임차인이 이사하는 날 잔금 90%를 받고 이사한다.------------------------------------------------------------------------------------------------------------질문 1. 문자를 통해 위 내용을 추가 특약사항으로 보 냈고 임대인의 확인 문자까지 받았는데 새 계약서나 현재 계약서에 내용을 추가하고 도장을 찍어야 하나요? 아니면 문자만으로도 효력이 발생하나요? (임대인이 중간에 바뀐적이 있어 새로 써야하는지 궁금합니다.)질문 2. (질문 1번)을 진행 완료한 후 주민센터에서 확정일자를 다시 확인받아야 하나요?질문 3. (질문 2번)을 진행하여 확정일자를 다시 받더라도 제 선순위 대항력은 그대로 유지되나요? (제가 건물 선순위중 3번째로 빠른 축에 속해 문제가될까 걱정됩니다.)
- 부동산경제Q. 전세 계약 단기연장 시 부동산 통해서 새 계약서가 필요할까요?현재 전세 계약은 24.3.15일 기준으로 만료되며, 임대인 사정과 제 사정으로 조율하여 24.4.26 까지 특약 사항 추가하여 단기 계약 연장을 할 예정입니다.현재 상황- 임대인이 중간에 바뀌어 현 계약서에는 전 임대인 이름으로 작성되어 있음, 현 임대인에 대한 정보가 기록되어 있지 않음- 은행 대출 단기 연장을 위한 목적으로 진행할 예정입니다.- 보증금의 증액이나 차감은 없이 단기적으로 연장할 예정입니다.- 아래는 임대인과 주고받은 문자 내용입니다.------------------------------------------------------------------------------------------------------------주고받은 문자 내용전세 계약 단기 연장에 따른 추가 특약 조건- 기존 임대차 계약 내용은 그대로 유지한다.- 현 계약의 만기일인 [24. 3. 15] 이후 [24. 3. 15 ~ 24. 4. 26]까지 전세 계약을 단기 연장하며, 연장 만기일인 [24. 4. 26]에 임대인은 임차인에게 전세보증금 [1억 6천만원]을 전액 반환한다.- 전세보증금 관련 대출 이자는 임대인이 임차인에게 전액 지원한다.(2024년 3월 15일을 1회차로 하여, 임대인은 임차인에게 매월 15일 발생하는 대출 이자 25만원에 대해 선지급하기로 하며, 향후 이사 시 일일 계산하여 정산 환급한다.)임차인 000 계좌 : 00은행 00000-000-000000- [24. 4. 26]까지 연장 갱신 계약에 해당하며, 갱신 기간 중 세입자가 구해지는 즉시 현 세입자는 보증금의 10%를 선급금으로 받고, 현 임차인은 이사 날짜를 [24. 4. 26]전으로 이사 날짜를 조율할 수 있고, 현 임차인이 이사하는 날 잔금 90%를 받고 이사한다.------------------------------------------------------------------------------------------------------------질문 1. 문자를 통해 위 내용을 추가 특약사항으로 보 냈고 임대인의 확인 문자까지 받았는데 새 계약서나 현재 계약서에 내용을 추가하고 도장을 찍어야 하나요? 아니면 문자만으로도 효력이 발생하나요? (임대인이 중간에 바뀐적이 있어 새로 써야하는지 궁금합니다.)질문 2. (질문 1번)을 진행하게 된다면 부동산 비용은 얼마나 나오나요?질문 3. (질문 1번)을 진행 완료한 후 주민센터에서 확정일자를 다시 확인받아야 하나요? 질문 4. (질문 3번)을 진행하여 확정일자를 다시 받더라도 제 선순위 대항력은 그대로 유지되나요? (제가 건물 선순위중 3번째로 빠른 축에 속해 문제가될까 걱정됩니다.)