전세계약 단기 연장 시 특약 내용 추가를 통해 기존 대항력 등 효력을 유지할 수 있나요?

Question

현재 전세 계약은 24.3.15일 기준으로 만료되며, 임대인 사정과 제 사정으로 조율하여 24.4.26 까지 특약 사항 추가하여 단기 계약 연장을 할 예정입니다.

현재 상황
- 임대인이 중간에 바뀌어 현 계약서에는 전 임대인 이름으로 작성되어 있음, 현 임대인에 대한 정보가 기록되어 있지 않음
- 은행 대출 단기 연장을 위한 목적으로 진행할 예정입니다.
- 보증금의 증액이나 차감은 없이 단기적으로 연장할 예정입니다.
- 아래는 임대인과 주고받은 문자 내용입니다.

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주고받은 문자 내용

전세 계약 단기 연장에 따른 추가 특약 조건

- 기존 임대차 계약 내용은 그대로 유지한다.

- 현 계약의 만기일인 [24. 3. 15] 이후 [24. 3. 15 ~ 24. 4. 26]까지 전세 계약을 단기 연장하며, 연장 만기일인 [24. 4. 26]에 임대인은 임차인에게 전세보증금 [1억 6천만원]을 전액 반환한다.

- 전세보증금 관련 대출 이자는 임대인이 임차인에게 전액 지원한다.
(2024년 3월 15일을 1회차로 하여, 임대인은 임차인에게 매월 15일 발생하는 대출 이자 25만원에 대해 선지급하기로 하며, 향후 이사 시 일일 계산하여 정산 환급한다.)
임차인 000 계좌 : 00은행 00000-000-000000

- [24. 4. 26]까지 연장 갱신 계약에 해당하며, 갱신 기간 중 세입자가 구해지는 즉시 현 세입자는 보증금의 10%를 선급금으로 받고, 현 임차인은 이사 날짜를 [24. 4. 26]전으로 이사 날짜를 조율할 수 있고, 현 임차인이 이사하는 날 잔금 90%를 받고 이사한다.
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질문 1. 문자를 통해 위 내용을 추가 특약사항으로 보냈고 임대인의 확인 문자까지 받았는데 새 계약서나 현재 계약서에 내용을 추가하고 도장을 찍어야 하나요? 아니면 문자만으로도 효력이 발생하나요? (임대인이 중간에 바뀐적이 있어 새로 써야하는지 궁금합니다.)

질문 2. (질문 1번)을 진행 완료한 후 주민센터에서 확정일자를 다시 확인받아야 하나요?

질문 3. (질문 2번)을 진행하여 확정일자를 다시 받더라도 제 선순위 대항력은 그대로 유지되나요? (제가 건물 선순위중 3번째로 빠른 축에 속해 문제가될까 걱정됩니다.)

Answer 1

1. 문자로 합의한 내용도 계약의 효력이 있지만, 보다 확실한 방법은 계약서에 추가하여 작성하는 것입니다. 계약서를 작성하면 계약 내용을 문자보다 명확하게 확인할 수 있으며, 나중에 문제가 발생했을 때 증거로 활용할 수 있습니다.

+ 임대인이 중간에 바뀐 경우에는 새로운 임대인과 계약서를 작성해야 합니다.

2.계약서를 작성한 경우에는 주민센터에서 확정일자를 다시 확인 받아야 합니다.

3. 확정일자를 다시 받더라도 선순위 대항력은 그대로 유지됩니다.

임대인이 대출 이자를 지원하는 경우에는 계약서에 이를 명시하는 것이 좋습니다.

계약서에 세입자가 구해지는 즉시 이사한다는 내용을 명시하는 것이 좋습니다.

이를 통해 이사 일정을 조율하고, 불필요한 갈등을 예방할 수 있습니다.

위의 사항을 고려하여 전세 계약을 연장하시기 바랍니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁 드립니다. 감사합니다.