다중주택 경매 시 세입자 보증금은 어떻게 되나요?

Question

임대인에게 보증금을 받지못해, 지급명령신청을 진행, 확정받았고 강제집행권으로 경매를 진행하려고 합니다.
현재 1층 근린생활시설, 2,3,4층 단독주택 으로 되어있는 다중주택이고 토지+건물의 예상 매매가는 12억이라고 할 때 (아직 감정평가는 안받았습니다. 예상 금액으로 확인 부탁드려요) 임차인들의 보증금이 어떻게 되는지 궁금합니다.

정보
1. 건물에 근저당은 설정되어있지 않음
2. 건물+토지의 22년 매매 금액은 12억,
3. 세입자 모두 전세로 세입자의 보증금 총 합 : 11억 8천만원
4. 다중주택으로 9명의 세대주가 있음. (확정일자와 전입신고일이 가장 빠른 순서로 1번부터 9번)

질문1 : 위 다중주택의 경매가 시작되고 임대인이 특별히 미납한 세금이 없다고 가정했을 때 낙찰 금액 외 임차인들의 보증금은 어떻게 되나요?
(예를 들어 몇회 유찰 후 7억에 경매 낙찰이 되는경우 7억에서 경매 진행 공과금, 대항력이 빠른 순서로 낙찰 금액에서 보증금을 돌려받을 수 있다고 들었는데, 나머지 순서가 느려 보증금을 돌려받지 못한 세입자들의 보증금은 어떻게 되나요?)

질문2 : 세입자들이 모두 확정일지+전입신고를 경매 개시 이전에 접수해 대항력을 갖췄다면, 낙찰자가 낙찰 금액 이외 세입자들의 보증금도 책임져야 하나요? 아니면 기존 소유자인 임대인이 남은 보증금을 책임져야 하나요? 아니면 대항력 순서가 느린 임대인들은 아예 대항력이 사라지게 되나요?

Answer 1

미납한 세금이 없으면 보증금에 대하여 배당이 이루어질 것입니다. 이에 대하여 최우선변제권 범위 내에 있는 임차인들에 대하여 우선 배당이 이루어지고 그 후 우선변제권 순서에 따라 배당이 이루어질 것입니다.

시세가 높게 형성되었다고 하더라도 낙찰금액이 중요한데 만약 전체 보증금의 총합보다 적은 금액으로 낙찰될 경우, 후순위 임차인은 해당 경매에서 배당받지 못할 것입니다. 그래도 여전히 임대인은 임차인에게 나머지 보증금에 대하여 채무를 부담하지만 이미 임대인에게는 임차목적물이 가장 큰 재산이기 때문에 나머지 임대인의 재산에서 나머지 보증금을 변제받기가 쉽지는 않을 것으로 보입니다.

경매목적물의 임차인들이 낙찰 당시 최우선순위 물권보다 더 빠르다면 낙찰자에게 대항할 수 있으나, 느리다면 낙찰자에게 대항할 수 없어 목적물을 명도해줘야 합니다. 다시 말해서 임차인들이 낙찰자에게 대항할 수 있는지 여부는 최선순위 물권과 비교하여 판단될 문제이고 통상 낙찰자들은 임차인에게 대항할 수 없는 임차목적물에 입찰하지 않는 경향이 있습니다.