상가 세입자가 3달째 월세를 안내는데 어떻게 해야하나요?
상가 세입자가 3달째 월세를 안내는데 어떻게 해야하나요?
내보낼수 있는 조건이 되나요?
그냥 내보내면 안되고 내용증명 같은걸 보내야하나요?
그런데 완전 밀리는건 아니고 일부 몇십만원씩 되는대로 주는게 있으면 3달 미납 기준에 안걸리는걸까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
상가건물임대차보호법 제10조 8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
｢상가건물 임대차보호법｣제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있다
만약 3기의 차임액에 달하지 않을 경우 계약해지 요건이 안됩니다.
3기의 차임액에 달하는 경우 먼저 내용증명을 우편으로 송달합니다. 상가 임대료 연체를 이유로 내용증명을 보낼 때는 상가 임대차 계약의 내용(계약 당사자, 계약일자, 계약 목적물, 보증금, 월 임대료)을 간단히 작성하고, 언제 연체하였고, 총 연체된 금액이 얼마인지를 쓰시면 됩니다.
만약 곧 3기 연체에 해당될 것 같아 독촉의 의미로 내용증명을 보내는 것이라면 3기 연체가 되면 계약이 해지되고, 갱신이 거절된다는 점을 고지하여 빨리 연체된 임대료를 납부하도록 고지할 수 있을 것입니다.
대법원은 임차인이 과거 임대차 계약기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 계약갱신을 요구할 당시에는 차임연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 되었더라도 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는다고 판단하였습니다(2020다263635, 263642 판결)
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