아파트가 두채인데 한채를 정리하려고 하는데 어떤것을 정리해야 할까요?

Question

광주와 광양에 각 한채씩있는데

광주아파트는 1억3천에 10년전 매입

현시세 1억2천

광양아파트는 5년전 2억 2천에 분양받았습니다

현시세2억5000에서2억8000에 실거래되고있구요

두지역. 모두 중과세 지역이며 두채 모두 전세내준상태입니다

광주살때 사놓은 집과 회사때문에 광양왔다가 신혼집용으로 쓰려고 미리분양받아놓은 아파트이며 현재는 회사 관사거주중입니다

Answer 1

안녕하세요. 이상훈 공인중개사입니다.

아파트 2채 보유 중 어떤 아파트를 먼저 매도하는것이 세금 측면에서 좋을지 문의주셨습니다.

일단 2주택의 경우 중과되는 부분이 있으므로

세금이 더 적게 나오는 광주아파트를 먼저 매도하시는게 적절해 보입니다.

이후 1주택이 되시면 1세대 2년 비과세 요건을 충족하신다면 세금 측면에서 가장 효과적인 전략이 아닐까 판단드립니다.

제 답변이 도움되셨음 합니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요.

남호섭 공인중개사입니다.

문의 내용으로만 보면 광주아파트를 파는것이 좋을 것 같습니다.

2주택을 소유하고 있을경우 일반적으로 먼저 매도해야하는 주택은 양도소득세가 적게 나오는것입니다.

문의 내용에서 광주아파트는 매도가보다 매수가가 낮다보니 부담해야하는 양도소득세금액이 아예 없는상황인반면

광양아파트는 매도가와 매수가의 차액이 발생되어 양도소득세가를 일정액을 부담해야하는상황입니다.

다른조건 무시하고 단순히 경제적인면만으로 답변드렸습니다.

Answer 3

안녕하세요. 박수옥 공인중개사입니다.

두 주택 모두 취득한 시기가 5년이 지난 상태여서

일시적2주택으로 비과세 받을 방법은 없어보입니다

이런 경우 두 집 중 양도세가 적게 나오는 집을 먼저 처분 후 2년 경과된 시점에 남은 주택을 비과세 요건을 갖추어 처분하는게 순서일 듯 합니다

양도세가 적게 나오는 집 즉 취득한 후 덜 오른 집을 먼저 처분하는게 유리합니다

Answer 4

안녕하세요. 김앤오 감정평가사입니다.

향후 관사에 계속 거주하실 예정이고 두 채 모두 실거주용보다는 투자용에 가깝다면, 광주 아파트를 매도하는 것이 세법상으로는 훨씬 유리합니다.

광양 아파트는 양도차익이 있기 때문에 양도세가 부과되지만, 광주 아파트는 양도차익이 없어 납세 없이 매도가 가능하기 때문입니다.

정확한 단지명을 알려주시지 않아서 지역별 전망은 정확히 알 수 없지만, 두 채 중 한 채를 팔아야 하는 사정이시라면 향후 가격 전망에 크게 차이가 없는 한, 광주 아파트를 매도하시는 걸 권장 드립니다.

감사합니다.

김앤오 감정평가사 드림.

Answer 5

안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.

일시적 2주택자 비과세요건은 챙겨가기가 어려워졌으므로

양도세가 가장 적은 주택먼저 처분하시는게 좋습니다. 취득당시 비규제지역이었으니 매도하시는데 큰 부담은 없으리라 생각됩니다. 장기보유특별공제를 최대한 챙겨갈 수 있는 기존 광주 주택을 먼저 처분하고 이후 광양주택에 거주하며 계획을 세워보시는게 좋겠습니다.

Answer 6

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

정부의 정책방향으로 볼 때 특별한 이유없이 주택을 2개 같는 것보다 속칭 "똘똘한" 한 채를 택하는 것이 바람직한 것 같습니다
두 주택중 광주아파트는 아예 10년간 가격변화가 없습니다
중과되는 지역일지라도 광주주택은 양도 차익이 없어 비과세나 다름 없으므로
투자이익은 제로인 셈이고,

반면 광양 아파트는 아직 5년차로 주택상태도 좋을 듯하며 약간의 가격 변화가 있군요
처분시 양도소득세가 발생 하지만 약간의 차익을 남겨줄 듯합니다.

두 주택의 입지 면적 준공연도 전세가격 등에 대한 다른 자료가 없이 개인적 의견일지라도 어느 쪽을 매도하는 것이 좋다는 의견을 드리기는 어렵습니다.
이미 두 곳 모두 거주 하지않고 있고 향후에도 입주 가능성이 없다면 한 채는 처분하여 주택 수를 줄여 놓는 것이 좋을 듯 합니다.
본인의 향후 주택계획이 있다면 그에 맞춰 얼마나 자금확보가 필요한지 등을 종합적으로 숙고하셔서 처분하시기 바랍니다