묵시적 갱신후 특약 추가 작성하려고 합니다

묵시적 갱신 후 임대인이 월세를 올려달라고 했으나

임대인이 신고 관련해서 계약서 자체를 새로 써야 하는 등 문제가 있어

관리비를 인상분 만큼 올리고 그대신 월세를 안 올리도록 특약을 쓸려고 합니다

여기서 궁금한게

묵시적 갱신 되기 전 기존에 가지고 있던 기간 지난 계약서에 특약을 추가 하는게 효과가 있을까요?

안된다면 특약만 따로 작성해서 서로 가지고 있으면 효과가 있을까요?

문자로 서로 합의한 내용이 있는데 그걸로 가능할까요