근저당 전세물건에 보증보험 관련입니다
전세 세입을 하게 되는 경우 어떤 위험이 있을 수 있나요?
보증보험을 설정하면 괜찮나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보증보험이 있어도 안전하다고 말하기는 어렵습니다. 즉 경매를 진행될 경우 1순위 근저당이 말소기준권리가 되고 그에 따라 경매이후 임차권은 소멸됩니다. 즉, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못한다면 사실상 보증금에 대해 손해를 볼수 밖에 없습니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 근저당이 있는 물건을 임대차하는 경우 보증금 보호에 문제가 없는지를 확인해야 합니다. 이러한 경우 아래와 같은 방법으로 진행하는 것이 일반적입니다.
"해당주택 실거래가격 *80%> 선순위 근저당 + 질문자님의 보증금"의 합계보다 큰 경우 계약을 진행하시고 그렇지 않는 경우에는 포기를 하시는 것이 바람직합니다.
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
전세반환 보증보험가입을 하는게 대체로 안전한 대책이라 할 수 있습니다.
보험가입을 위해서는
임차주택이 위반건축물이 아니어야 합니다.
선순위채권이 주택가격의 60% 이내이고 선순위채권과 전세보증금의 합계액이 주택가격의 90%(다가구주택의 경우 80%)이하라야 하고, 등록된 공인중개사를 통하여 계약한 건으로서 확정일자를 받은 임대차계약서로 전세기간 1/2이내에 가입신청 하셔야 합니다
안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.
근저당 금액이 물건금액대비 어느정도이냐에 따라 다를듯 합니다.
보증금을 반환받는데 크게 영향이 없을정도인지를 봐야합니다.
만약 높은비율의 근저당이 있다면 보증보험가입도 안될확률이 높습니다.
될수 있으면 근저당 선순위가 없는 물건을 찾는게 더 좋을듯 합니다.
안녕하세요. 박병윤 공인중개사입니다.
근저당있는 물건에 전세로 들어가게되는 경우, 근저당이 선순위 채권자가되어 전세보다 앞선 대항력을 가지게 됩니다.
근저당 설정금액이 호가대비 안정적으로 적게 설정되어 있고 전세대출도 아우를 수 있는 수준이라면 전세로들어가시고 보증보험도 가입가능하실것으로 예상됩니다.
반대로 근저당 설정금액이 호가대비 과할경우 전세대출도 일으키기어렵고 마찬가지로 보증보험 가입도 어렵게 될 것입니다.
도움이 되셨나요?
감사합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
경매에 넘어가는 경우
등기부상 근저당권이 권리순위상 1순위
본인(소액임차인에 해당하고 대항력(전입신고+거주)+확장일자)이 2순위로 배당신청함
1.본인은 소액임차인에 대항력이 있어 최우선변금액을 배당 받음
2.낙찰가에서 은행은 근저당권 채권최고액을 변제 받음
3.낙찰가에서 최우선변제금액 + 근저당권 채권 최고액 변제 후 나머지 금액에서 우선순위에따라 배당 됨(최우선변제금액 배당 받은 후 나머지 보증금을 모두 배당 받을 수 있거나 일부만 배당을 수 있거나 모두 배당받지 못 할 수도 있습니다.)
*근저당권보다 후순위의 임차인일 경우에는 대항력이 있더라도 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다.(말소기준권리(가등기,저당,근저당권,압류,가압류,경매개시등기) 이후 권리들은 없어지고 낙찰자가 인수하지 않아도 됨) 그래서 배당신청으로 보증금을 받아야합니다.
전세의 경우 대출금(등기부의 채권최고액)+총보증금이 주택매매의 70~80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다. 경매시 유찰될 경우 경매가의 20%하락 하게 됩니다.
만약 보증보험가입 조건에 해당된다면 가입한후 계약종료 했는데 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때 임차인은 보증보험 이행청구를 신청하면 보증기관으로부터 보증금을 받을 수 있습니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
1순위근저당이 있는경우 보증보험이 가입되지않을 확률이 굉장히 높습니다. 1번근저당을 말소하는 조건으로 들어가셔야하며 보증보험가입은 필수입니다.
