근저당 전세물건에 보증보험 관련입니다

Question

근저당이 1순위로 있는 물건에 말입니다..

전세 세입을 하게 되는 경우 어떤 위험이 있을 수 있나요?

보증보험을 설정하면 괜찮나요??

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

보증보험이 있어도 안전하다고 말하기는 어렵습니다. 즉 경매를 진행될 경우 1순위 근저당이 말소기준권리가 되고 그에 따라 경매이후 임차권은 소멸됩니다. 즉, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못한다면 사실상 보증금에 대해 손해를 볼수 밖에 없습니다.

Answer 2

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 근저당이 있는 물건을 임대차하는 경우 보증금 보호에 문제가 없는지를 확인해야 합니다. 이러한 경우 아래와 같은 방법으로 진행하는 것이 일반적입니다.

"해당주택 실거래가격 *80%> 선순위 근저당 + 질문자님의 보증금"의 합계보다 큰 경우 계약을 진행하시고 그렇지 않는 경우에는 포기를 하시는 것이 바람직합니다.

Answer 3

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

전세반환 보증보험가입을 하는게 대체로 안전한 대책이라 할 수 있습니다.

보험가입을 위해서는

임차주택이 위반건축물이 아니어야 합니다.

선순위채권이 주택가격의 60% 이내이고 선순위채권과 전세보증금의 합계액이 주택가격의 90%(다가구주택의 경우 80%)이하라야 하고, 등록된 공인중개사를 통하여 계약한 건으로서 확정일자를 받은 임대차계약서로 전세기간 1/2이내에 가입신청 하셔야 합니다

Answer 4

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.

근저당 금액이 물건금액대비 어느정도이냐에 따라 다를듯 합니다.

보증금을 반환받는데 크게 영향이 없을정도인지를 봐야합니다.

만약 높은비율의 근저당이 있다면 보증보험가입도 안될확률이 높습니다.

될수 있으면 근저당 선순위가 없는 물건을 찾는게 더 좋을듯 합니다.

Answer 5

안녕하세요. 박병윤 공인중개사입니다.

근저당있는 물건에 전세로 들어가게되는 경우, 근저당이 선순위 채권자가되어 전세보다 앞선 대항력을 가지게 됩니다.

근저당 설정금액이 호가대비 안정적으로 적게 설정되어 있고 전세대출도 아우를 수 있는 수준이라면 전세로들어가시고 보증보험도 가입가능하실것으로 예상됩니다.

반대로 근저당 설정금액이 호가대비 과할경우 전세대출도 일으키기어렵고 마찬가지로 보증보험 가입도 어렵게 될 것입니다.

도움이 되셨나요?

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

경매에 넘어가는 경우

등기부상 근저당권이 권리순위상 1순위

본인(소액임차인에 해당하고 대항력(전입신고+거주)+확장일자)이 2순위로 배당신청함

1.본인은 소액임차인에 대항력이 있어 최우선변금액을 배당 받음

2.낙찰가에서 은행은 근저당권 채권최고액을 변제 받음

3.낙찰가에서 최우선변제금액 + 근저당권 채권 최고액 변제 후 나머지 금액에서 우선순위에따라 배당 됨(최우선변제금액 배당 받은 후 나머지 보증금을 모두 배당 받을 수 있거나 일부만 배당을 수 있거나 모두 배당받지 못 할 수도 있습니다.)

*근저당권보다 후순위의 임차인일 경우에는 대항력이 있더라도 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다.(말소기준권리(가등기,저당,근저당권,압류,가압류,경매개시등기) 이후 권리들은 없어지고 낙찰자가 인수하지 않아도 됨) 그래서 배당신청으로 보증금을 받아야합니다.

전세의 경우 대출금(등기부의 채권최고액)+총보증금이 주택매매의 70~80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다. 경매시 유찰될 경우 경매가의 20%하락 하게 됩니다.

만약 보증보험가입 조건에 해당된다면 가입한후 계약종료 했는데 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때 임차인은 보증보험 이행청구를 신청하면 보증기관으로부터 보증금을 받을 수 있습니다.

Answer 7

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

1순위근저당이 있는경우 보증보험이 가입되지않을 확률이 굉장히 높습니다. 1번근저당을 말소하는 조건으로 들어가셔야하며 보증보험가입은 필수입니다.