전세계약 중 집주인 변경시 재계약, 전세권 문의

Question

1. 2023.02.06 에 전세 2년 계약하고, 묵시적 갱신으로 1년 더 살았고, 앞으로 27년까지 더 거주 예정입니다.(2027.02.06 까지) 처음 계약할 때, 전입신고 + 확정일자 받았고, 전세권 설정 등기까지 마쳤습니다.

2. 그런데 며칠 전 집주인이 바뀐다고 계약서를 다시 쓰자고 하는데, 이 경우 계약서를 다시 쓰고 확정일자를 새로 받아야하나요? 아니면 그냥 그대로 살아도 되나요? 집주인이 새로운 집주인에게 매매를 하고 바로 전세권 재계약을 할 것 같습니다.

3. 저는 27년 2월까지 거주 예정이고 사정에 따라 1년 더 거주가 필요할 수도 있는데 이 경우에도 재계약이 필요할까요? (계약 만료 후 집주인이 나가라고 하면 나갈 것 입니다.)

4. 전세권 설정은 23년에 설정을 하였는데 전세권 변경등기만 하면 될까요?

전세권 효력은 2027년까지 유효한가요?

5. 그리고 {전세권 존속기간 연장 등기}를 묵시적 갱신 할 때 하지 않았는데, 이 경우 저의 전세권 효력은 없어지는 걸까요? 아니면 [전세권 변경등기]를 해야할까요?

6. 아 그리고 새 집주인에게 납세증명서를 요구해야하나요? 이미 확정일자를 받아서 선순위인데도 체납이 우선인가요?

답변 주시면 감사하겠습니다!

Answer 1

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

집주인이 변경된다고 해도 기존 계약이 유지되므로 굳이 새로 계약서를 작성할 이유는 없습니다.

임대차보호법상 기존 임대인의 지위를 새로운 임대인이 승계합니다.

구체적인 사정에 따라 갱신요구권을 행사할 경우에는 추가로 더 거주가 가능합니다.

갱신요구권은 1회에 한해 행사할 수 있습니다.

전세권은 유지가 되므로 변경등기가 반드시 필요한 경우는 아닙니다.

전세권의 담보적 효력은 여전히 유지된다고 보시면 됩니다.