부모님의 갭투자 아파트를 자식에게 주는 최고의 방법은 무엇인가요?

Question

부모님이 성남에 시세 7억 정도의 아파트를 전세 4억을 끼고 매매를 하셨고, 상생임대인 제도를 통해 거주요건은 충족될 예정입니다.

부모님이 현재 이 집을 자식인 저에게 팔거나 증여를 하고 싶은 상황인데 세금을 잘 절세하면서 자식인 저에게 전달할 수 있는 최고의 방법은 무엇일까요?

부모님은 해당집 말고 별도의 집은 없으며 저 또한 무주택자입니다. 현재도 전세 4억의 세입자가 있는 상황입니다.

Answer 1

안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.

부담부증여로 증여를 하심이 합법적이며 절세의 방법이지 않을까 싶습니다.

전세보증금 즉 채무까지 자식에게 증여를 취하는 방식으로 3억은 증여세, 4억은 양도세 및 유상취득세와 무상취득세로 나눠져 신고 및 납부를 하시게 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

질문에 답변드리겠습니다.

부담부증여 형태로 전세세입자를 낀상태에서 증여받으시면 될것으로 보입니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

매매 대금을 낮춰서 거래하는 방법이 좋을 것 같습니다.

시세보다 약간 낮게 매매를 하시든 증여를 하시든 선택하시면 될 것 같습니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

현 세입자 여부와 관계없이 해당 주택을 증여하면 증여가액은 7억이되고, 만약 매매를 하신다면 거래금액을 정할수 있는데직계존비속간 증여추정에 따라 일반거래로 인정받기 위해서는 시세와 30%를 넘지 않지 금액내에서 매매가격을 정하셔야 하고 정식계약서 작성과 자금조달에 대한 명확한 입증근거를 남기셔야 합니다. 결론적으로 어느게 더 유리할지는 계산을 해보아야 알수 있지만, 증여로 하시기에는 증여세 부담이 매우 커보이긴 합니다.

Answer 5

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

부모님이 성남에 있는 아파트를 자식에게 절세하면서 전달하는 방법에는 몇 가지가 있습니다.

부담부 증여는 부동산과 함께 그 부동산에 설정된 채무(전세보증금)를 함께 증여하는 방법입니다. 이 경우, 채무 부분은 양도로 간주되어 양도소득세가 부과되고, 나머지 부분에 대해서만 증여세가 부과됩니다. 예를 들어, 시세 7억 원의 아파트에 전세 4억 원이 끼어 있는 경우, 4억 원은 양도소득세가 부과되고, 나머지 3억 원에 대해서만 증여세가 부과됩니다. 이 방법은 양도소득세와 증여세를 모두 고려해야 하므로, 세금 계산이 복잡할 수 있습니다. 부모님이 자식에게 아파트를 매매하는 방법도 있습니다. 이 경우, 매매 대금을 자식이 부모님에게 지급해야 하며, 자금 출처를 명확히 해야 합니다. 매매가 시가보다 현저히 낮을 경우, 국세청에서 증여로 간주할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

단순 증여는 부모님이 아파트를 자식에게 무상으로 주는 방법입니다. 이 경우, 전체 시가에 대해 증여세가 부과됩니다. 증여세는 시가를 기준으로 계산되며, 증여재산 공제로 5천만 원을 공제받을 수 있습니다. 부모님이 사망 후 자식에게 아파트를 상속하는 방법도 있습니다. 상속세는 증여세와 유사하게 시가를 기준으로 부과되지만, 상속 공제 혜택이 더 크기 때문에 절세 효과가 있을 수 있습니다.

Answer 6

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

부모 자식간의 거래는 통상적으로 증여로 봅니다. 부모가 자녀에게 증여할 때, 성인 자녀의 경우 10년간 5,000만 원까지는 증여세가 면제됩니다. 이를 초과하는 금액에 대해서는 세율에 따라 증여세가 부과됩니다.

또한 증여 후 5년 이내에 매도할 경우, 부모의 취득가액을 기준으로 양도세가 부과됩니다. 증여 후 바로 처분할 계획이 없다면 장기 보유를 권장하고 가장 좋은 방법은 인근 세무사님께 논의를 하시면 가장 좋은 절세 방법을 알려주십니다.

감사합니다.