경매 권리분석할때 대항력부분에서 좀 궁굼합니다.

Question

소멸기준일자보다 앞설때 선순위 임차인이 되는것은 알겠습니다.

그런데 왜 전입일자있고 확정일자 없는 경우에 낙찰자가 다 인수해야 되나요?

이해가 잘 안되네요.

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

이사를 하고 점유를 해서 주민등록상 전입신고만 하면 대항력이 발생합니다.

즉, 확정일자에 관계없이 점유와 전입신고에 의해 제 3자에 대해 대항력을 가지기 때문입니다.

다만 확정일자를 받음으로서 최우선 변제권이 생깁니다.

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

대항력(전입신고+이사)때문입니다. 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력입니다. 경매나 공매시 기준이 말소기준권리입니다. 말소기준권리보다 선순위인 임차인이 배당요청을 안했다면 대항력에 의해 낙찰자가 인수(대항하여 거주가능)해야하고 말소기준권리보다 후순위의 임차인은 대항력 효력이 없고 낙찰자가 인수대상이 아닙니다. 하지만 대항력에 의해 0순위로 최우선변제금을 배당받을 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

선순의 임차권 즉, 대항력있는 임차권의 경우 말소권리기준보다 우선순위라면 경매로 임차권이 소멸되지 않고 인수됩니다. 즉, 확정일자는 경매시 순위에 맞는 배당을 받을 권리이지 대항력과는 상관없습니다. 전입신고만으로도 대항력이 성립되기에 확정일자와 상관없이 경락인이 인수해야합니다. 만약 전입신고가 되지 않은 임차권이라면 선순위라도 채권에 불과하기때문에 인수되지 않습니다.