주택임대사업자 물건 매수 관련 문의사항

Question

안녕하세요! 저는 무주택자이고 아래와 같은 조건이 있는 주택임대사업자 물건 매수를 검토중입니다.

전세 선입주 : 7월말 (보증금 4억2,800만)

매매약정계약 : 입주 시점에 계약금 1억 지급 및 매매약정계약 체결

의무기간해제 : 9월 말 임대사업자 만기 후 토지허가거래 득

자금 스케줄 : 11월 중도금 1억 지급, 27년 1월 잔금 및 소유권 이전

해당 물건을 보면 임대사업자가 당장 줄 전세금은 없고 만기 때까지 임대사업자 유지는 해야 하기 때문에 매수자에게 전세를 주려는게 맞는걸까요?

그리고 9월 말 만기 와 동시에 토허제를 승인 받아 등기+잔금을 치루면 되지 않나 싶은데 왜 1월까지 잔금 및 등기를 연기해야 하는지도 궁금합니다..

해당 물건과 같은 사례는 처음 접해서 여기 계신 전문가들께 여쭤봅니다. 해당 물건을 매수 해도 되는지 그리고 예상되는 리스크는 무엇인지 궁금합니다!

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

이계약은 집주인이 임대 의무기간을 채우면서 동시에 매각 자금을 미리 확보하려는 변칙적인 구조로 매수자는 9월말 주임사 말소 이후에야 토지거래허가를 신청하여 소유권을 가져올 법적 근거가 생깁니다. 잔금일이 내년 1월인것은 매도인의 양도세 비과세 요건 충족이나 토허제 승인 후 소요기간을 고려한 것으로 보이나 등기 전까지 거액의 자금이 묶인 상태에서 집주인의 채무 문제가 발생할 시 보증금 보호가 어렵다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 전세로 선입주해 실거주 요건을 선점하는 장점은 있으나 만약 지자체에서 토지거래서가를 불허할 경우 기지급한 계약금과 중도금 회수가 불투명해질 수 있으므로 계약서에 즉시 환불 및 배상 특약을 명시해야 합니다. 즉 등기부상 권리 확보 없이 큰 현금이 장기간 투입되는 위험한 거래이므로 매도인의 신용 상태를 철저하게 확인하시고 가급적 가등기 설정이나 전문 변호사의 계약서 검토를 거친 후 신중하게 진행하시길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

주임사 의무기간을 단 하루라도 못채우고 매도하면 매도인은 수천만 원의 과태료를 물고 그 동안 받은 세제 혜택을 뱉어내야 합니다.

따라서 위와 같은 방식으로 거래하는 듯 보입니다.

또한 매도인은 현재 기존 세입자에게 돌려 줄 전세금이 없거나 본인이 급전이 필요한 상태라 보여집니다.

소유권 이전 전 대규모 자금이 투입되어 집에 압류나 가압류가 들어오면 질문자님의 돈은 공중에 붕 뜰 수 있으니 신중하게 결절하시길 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

현재 접하신 물건은 갭투자자를 이용한 임대사업자의 보증금 돌려막기일 가능성이 매우 높습니다 무주택자이시라면 이처럼 리스크가 크고 복잡한 물건보다는 정상적인 등기 이전이 즉시 가능한 일반 매물을 찾으시는 것을 추천드립니다