새로운 주인에게 계약 갱신 가능한가요?

Question

지인의 부탁으로 글 올립니다.

지인의 가게가 이달이 만기입니다.

매매가 된 줄 도 모르고 있었는데 갑자기 오늘 새로운

집주인이라고 월세 계좌를 새로 넣어주네요.

등기부등본을 확인해보니 최근에 등기이전까지 완료되었더군요.

월세를 넣을려고 하는데 또 전화 와서는 계약서를

새로 작성할거라고 통보하네요.

혹시 월세를 올리기 위해 다시 계약서를 쓰려고 하는 것 같은데...

전집주인과는 자동갱신이 된 것 같은데

새 집주인이 월세를 올려달라고 하면 어찌되나요.

만기는 11월 26일이고 새집주인의 등기완료일은 11월 4일입니다.

아하님들의 의견 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

새로운 임대인은 전 임대인의 지위를 그대로 승계합니다. 관련하여 주택이 아니라

상가 인 경우라면 계약 종료 이전에 계약 갱신 의사표시는 1달 이전에는 했었어야 합니다.

구체적인 사실관계의 확인이 필요해보입니다. 계약 종료 시점 에는 다시 상가 임차료를

인상할 수는 있습니다. 참조가 되길 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법

제3조(대항력 등) ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

새로운 주인이 이전과 다른 계약내용을 주장하는 것은 부당한 것이니 거절하시면 되겠습니다. 계약서를 굳이 새로 작성하지 않아도 이전 내용대로 계약의 효력이 유지됩니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한경태변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

묵시적갱신된 것이 맞고 대항력을 갖춘 임차인이라면 묵시적 갱신되었다는 주장을 하시면 될 것으로 보입니다.

상가건물임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013. 6. 7.>

② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다.

④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다.

이상, 답변드립니다.