전세보증금 반환을 위한 공탁가능여부

Question

세입자가 묵시적계약기간 중 이사의사를 밝혀 3개월 뒤인 1.12일 전세보증금 반환하기로 했습니다.

1.10일에 퇴거확인을 위해 1.12일 언제 방문할지 약속을 잡기위해 연락하니 이미 이사하였다고 하며 보증금 및 장기수선충당금 전액 반환하여야 집을 볼 수있다 주장합니다.

열쇠반환, 잔짐 부재, 파손여부확인을 해야 인도완료되니 본인이나 부동산, 관리사무소 등을 통해서라도 출입협조를 요청하나 지속 거부하며 임차권등기 실시 및 지연이자 청구하겠다고 우기고있습니다.

반환이 된것이 아니라 제가 이의신청도 할수있고 지연이자도 없다고 생각하지만 도저히 말이 안통하고 서로 반환의 기준의 간극이 좁혀지지않아 저도 신경쓰고 싶지않아 조건부 변제공탁을 고려하고있습니다.

1. 전세보증금 반환과 부동산 인도는 동시 이행사항이고, 출입문 개방을 거부하여 제가 보증금을 반환하지 못하게 하는 상황이니 조건부 변제공탁이 가능할까요?

2. 반대급부로 전세목적물의 인도를 지정하면 인정될 수 있을까요?('전세목적물의 원상복구 인도'도 가능할까요?)

3. 그럼 임차인이 공탁금을 찾아가기위해 온전한 인도를 완료했음을 증빙해야 찾아갈 수 있는거죠?

4. 공탁시 전세보증금 전액을 공탁해야하는거죠? 계약서상 장기수선충당금은 만기시 정산 반환한다고 되어있는데, 장기수선충당금도 같이 공탁해야하나요?

5. 현시점에서 제가 이걸 고려하는게 법리상 맞는건지, 과도한 대응일까요?

다른데 알아보려해도 잔고증명까지 보여주며 돈 준다는데도 출입확인을 거부하는 사례는 없네요.ㅠㅠ 미리 감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

다음과 같이 정리해서 답변드립니다.

• 조건부 변제공탁 가능 여부
  전세보증금 반환과 전세목적물 인도는 원칙적으로 동시이행 관계입니다. 임차인이 열쇠 반환이나 출입 협조를 거부하여 임대인이 목적물 인도 여부 및 하자·파손 확인을 할 수 없는 상태라면, 임대인에게 귀책사유 없이 이행이 불가능한 상황이 됩니다. 이 경우 민법상 채권자가 수령을 거절하거나 수령할 수 없는 상태에 해당하므로, 조건부 변제공탁은 법리상 가능합니다.

• 반대급부로 지정할 수 있는 내용
  공탁의 반대급부로는 ‘전세목적물의 인도’가 원칙적으로 적합합니다. 실무상 “열쇠 반환 및 전세목적물의 인도 완료” 정도까지는 무리 없이 받아들여지는 편입니다. 다만 ‘원상복구 완료’까지를 반대급부로 특정하는 경우, 분쟁의 소지가 커져 공탁관이 보완을 요구하거나 반려할 가능성이 있습니다. 따라서 인도 자체를 중심으로 기재하고, 하자·원상회복 문제는 별도로 정산하는 구조가 안전합니다.

• 임차인의 공탁금 수령 요건
  조건부 변제공탁이 받아들여지면, 임차인은 공탁금을 수령하기 위해 반대급부가 이행되었음을 증명해야 합니다. 즉 열쇠 반환, 점유 종료 등 인도가 완료되었음을 객관적으로 입증해야 하며, 그렇지 않으면 공탁금 출급이 제한됩니다.

• 공탁 금액 범위
  원칙적으로 전세보증금 전액을 공탁해야 합니다. 장기수선충당금은 계약서상 만기 정산 반환 조항이 있다면, 전세보증금과 구분하여 별도로 보관·정산하는 것이 가능합니다. 다만 분쟁을 최소화하려면 장기수선충당금을 포함한 전액 공탁 후, 관리사무소 정산 결과에 따라 반환 또는 환급받는 방식도 실무상 선택됩니다.

• 현시점 대응의 적절성
  임차인이 인도를 거부하면서 지연이자를 주장하는 상황에서는, 조건부 변제공탁은 과도한 대응이 아니라 임대인의 지연책임을 차단하기 위한 합리적인 수단입니다. 현재와 같이 협조가 전혀 이루어지지 않는 경우라면 법리상 선택 가능한 대응으로 평가됩니다.