토지주인과 건물주가 다르며 미등기 건물이예요

Question

남편 할머니가 돌아가시고 사시던 집이 아버님께 증여가 됐다고 해서 알아보던중입니다.

그 집은 토지주인이 따로있고 할아버지때부터 주택을 지어서 살았다 들었습니다.

그래서 토지 임대료도 계속 내고 있었구요.

오늘 토지와 건물 등기부 등본을 떼어보니 토지는 나오는데 건물는 등기가 되지 않았는지 나오지않더라구요.

✔️이 경우 건물 소유주를 확인하려면 건축물 대장을 떼면 되나요?

주택소유주가 아버님으로 되어있다고 해서 기초생활수급등 나라에서 지원되는 부분에서 받지 못하고 있어요.

그런데 아버님 이름은 어디에도 안나와서

✔️상속이 된건지 아닌지 확인하고 싶으면 어떻게 하나요?

✔️미등기에 건축물대장에도 안나오는 심지어 토지주인도 다른 이 집을 처분하고 싶은데 가능할까요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  미등기 건물이라도 건축물대장 등재 여부, 과거 점유·사용 정황, 상속관계 등을 종합해 건물 소유자를 확인할 수 있으며, 필요 시 사실상 소유자 확인 절차를 거쳐 처분도 가능합니다. 건축물대장이 없고 등기도 없다면 건물은 무허가 건축물일 가능성이 있어 상속 여부와 소유권 귀속을 따로 확인해야 합니다.

• 법리 검토
  건축물대장이 존재하면 등기 여부와 관계없이 소유자가 기재되지만, 대장이 없다면 무허가 건축물로 분류될 수 있습니다. 이 경우 실질적 소유자 판단은 건물을 축조한 자, 유지·관리한 자, 세금 납부 내역, 점유 관계 등을 기준으로 판단됩니다. 상속 여부는 가족관계등록부와 재산목록 확인, 지방자치단체의 건축 관련 자료 조회를 통해 판단 가능합니다.

• 수사 또는 재판 대응 전략
  건축물대장 발급 여부를 먼저 확인하고, 없다면 지자체에 존재 여부 확인을 요청해야 합니다. 이후 임대료 지급 내역, 고지서 발행 기록, 관리 이력 등을 확보해 실질적인 소유 귀속을 입증하는 구조로 접근하는 것이 필요합니다. 상속 여부가 불명확하면 가족관계등록부와 상속인 명의 재산 조회를 통해 누락 여부를 확인하고, 필요 시 상속재산분할 또는 소유권확인 절차를 진행해야 합니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  토지 소유자가 다르므로 건물 처분을 위해서는 토지사용 관계를 별도로 정리해야 하며, 무허가로 확인되면 양도 과정에서 이행 절차가 추가될 수 있습니다. 소유 확인 후 등기 절차가 가능하다면 등기 정리를 거쳐 처분하는 것이 안전합니다. 자료가 부족한 경우 지자체·국세청 자료 조회를 병행해야 합니다.