전세 재계약 시 보증금 인하하면 계약서 재작성 및 확정일자 유지 여부 문의

Question

전세 2년 만기되어 재계약 하려는데 역전세 나서 보증금을 인하할 거 같습니다.

1. 계약서를 다시 작성해야 하나요? 또는 기존 계약서에 변경된 보증금 내역만 추가하면 되나요?

2. 확정일자는 최초 전세 계약시 받아놓은 것이 유지되나요?

3. 이번에 계약갱신청구권을 안쓰고 2년뒤 다음 갱신 때 사용할 수 있나요?

Answer 1

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

1. 다른 조건의 변화가 없다면 기존 계약서에 부기하는 방법도 문제 없습니다

2. 1항 처럼 기존계약서 부기한다면 확정일자 역시 유지됩니다

3. 가급적 "이번 계약은 갱신청구권을 사용한 계약"이다 또는 "이번 계약은 갱신청구권을 사용하지 않은 계약"이다 라고 명확히 언급하는 것이 있는 것이 향후 분쟁을 피할 수 있습니다.
갱신청구권은 사용하지 않았다면 2년뒤 사용 가능합니다. 다만 보증금이 하락하고 있다면 큰 의미가 없을 듯 합니다

Answer 2

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

임대차 보증금액이 감액되었다면 계약서를 재작성하고 확정일자는 받지 않아도 된다고 합니다.

보증금을 증액하면 계약서 재작성하고 확정일자도 다시 받아야 합니다.

계약갱신청구권을 사용하지 않고 재계약하면 2년 후 특별한 사정이 없다면 1회에 한하여 계약갱신청구권 사용 가능합니다.

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

1. 계약서를 다시 작성해야 하나요? 또는 기존 계약서에 변경된 보증금 내역만 추가하면 되나요?

->기존계약서를 수정하여 작성하는 경우 계약기간, 금액 수정 후 특약사항에 이전 계약기간과 이전 보증금을 작성하고 계약갱신계약을 밝히는 내용도 작성합니다.

2. 확정일자는 최초 전세 계약시 받아놓은 것이 유지되나요?

->네. 맞습니다. 첫 계약할 당시 보증금에 대한 확정일자의 효력이 계속 유지됩니다. 인하된 보증금 금액은 이전 계약의 보증금에 대한 확정일자의 효력 내이기때문에 따로 확정일자를 받지 않아도 됩니다.

3. 이번에 계약갱신청구권을 안쓰고 2년뒤 다음 갱신 때 사용할 수 있나요?

->계약연장에 대한 의사를 임대인에게 통보했다면 계약갱신이 되는 것입니다. 묵시적갱신의 경우 첫계약2년+갱신계약2년의 기간에 포함되지 않기 때문에 묵시적갱신이 된 이후 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

묵시적갱신:계약만료 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 아무런 의사통보가 없을 때 묵시적갱신이 됨.

Answer 4

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.

1. 계약서를 다시 작성해야 하나요? 또는 기존 계약서에 변경된 보증금 내역만 추가하면 되나요?

==> 두 가지 모든 방법을 사용할 수 있습니다.

2. 확정일자는 최초 전세 계약시 받아놓은 것이 유지되나요?

==> 네 그렇습니다. 그러나 보증금에 변동이 있다면 가급적 확정일자(또는 임대차신고)를 하시는 것이 적절해 보입니다.

3. 이번에 계약갱신청구권을 안쓰고 2년뒤 다음 갱신 때 사용할 수 있나요?

==> 가능합니다. 이러한 경우 다툼이 소지가 있는 만큼 계약서 특약조건에 "임차인은 계약기간이 종료가 되는 경우 계약갱신 청구권 행사 가능함"이라고 반영시키시기 바랍니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

금액이 변경되면 재계약서 다시 쓰시고 한달이내에 거래신고 하시고 확정일자 다시 받으시면 됩니다

Answer 6

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

1.임대인이 요구하면 금액과 계약기간만 변경하여 계약서 쓰시면 됩니다.

2. 전세금이 인상된것이 아니라면 확정일자를 다시받을 필요는 없습니다.

3. 감액계약도 계약갱신청구권을 사용한것으로 봅니다.

Answer 7

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

1. 계약서는 다시 작성하셔도 되고 안하셔도 됩니다. 선택입니다.

2. 확정일자는 다시 받지 않으셔도 됩니다. 유지됩니다.

3. 이번에 갱신청구권을 사용하지 않은 재계약이라면 다음에 사용 가능합니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!