안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
우리나라 재건축의 경우 보통 30년 이상된 아파트나 빌라등을 대상으로 한데 묶어 개발합니다. 우리나라의 공동주택은 모두 철근 콘크리트로 만들어져 있으며, 철근 콘크리트는 의외로 수명이 짧아 건축된 지 30~50년 정도가 지나면 강도가 약해지기 시작합니다. 그렇기 때문에 이러한 공동주택은 안전성 검사를 정기적으로 해야 하는데, 공동주택의 안전성이 일정 수준 미만으로 떨어지면 더 이상 사용할 수 없으며 철거해야 합니다. 아파트를 철거하고 새로 짓는 데는 막대한 비용이 소요되므로, 재건축해서 새로 지은 아파트는 철거된 아파트보다 가구 수를 대폭 늘려서 지으며, 추가된 가구들을 분양해 그 수익으로 철거+신축 비용을 충당합니다. 집값이 비싼 아파트인 경우 새로 분양한 가구에서 나온 수익이 철거+건축 비용을 충당하고도 남는 경우도 있으며 그 경우 “재건축 조합원”들이 수익을 나눠 갖습니다. 반면 추가 가구 분양 수익이 철거+신축 비용에 못 미치는 경우 조합원들이 비용을 부담해야 합니다.
우리나라 철근콘크리트 건물 수명은 너무 짧다는 것이 다른나라 건축계의 반응입니다. 고층건물을 지은지 30년만에 허물고 다시 짓는다는 게 이해하기 어렵다는 반응이 많습니다. 미국은 대개 우리나라 2배(60년), 영국은 2.5배(70년) 정도가 적절한 수명이라고 봅니다.
기존의 노후, 불량 건축물을 밀고 새로 짓는 것은 재개발과 비슷합니다. 그러나 기본적으로 재건축은 기반시설이 양호한 경우 추진되는 반면, 재개발은 기반시설이 불량한 경우 추진됩니다. 또한 재건축은 재개발과 달리 도정법상 정비구역으로 지정되지 않더라도 기존 아파트와 연립주택의 경우 20세대 이상의 주택을 신축하는 요건만 충족할 경우 도정법상 재건축 사업을 진행할 수 있다는 점 역시 다릅니다.
재건축은 서민 주거 공급에 거의 도움이 되지 않습니다. 재건축 특히, 서울 재건축들은 높은 수익을 위해 단지를 고급화하려고 힘을 씁니다. 서울 재건축의 경우 대형 건설사들이 눈독을 많이 들이고 있으며 실제로 서울 재건축 대부분이 래미안, 자이, 힐스테이트, 아이파크, 푸르지오 등의 1군 브랜드로 재건축이 되며, 부촌인 강남 3구는 이러한 현상이 극대화가 되어서, 건설사들이 앞다퉈 프리미엄 브랜드인 디에이치와 아크로, 푸르지오 써밋 등을 내놓은 이유 중 하나가 강남 재건축 수주에서 높은 경쟁력을 확보하기 위해서입니다. 당연히 기본 분양가 자체가 높게 책정되어 서민들이 살 수 있는 물건이 아닌데다가 이런 아파트의 청약 당첨은 사실상 하늘의 별 따기입니다.
