안녕하세요. 송재현 공인중개사입니다.
공시지가와 시세는 둘다 가격이라는 이름이 붙어 있어 오인하기 쉽습니다. 공시지가제도란, 토지거래 및 행정기관의 지가산정등에 활용하는 것이 목적입니다. 예를 들면 각종 조세, 부담금 등을 정할 때 기준으로 재산권과 큰 관련이 있습니다.
다만 말씀주신 것처럼 공시지가와 현실의 지가는 괴리가 있습니다.
토지감정평가 절차로는 "토지의 가격 = 표준지공시지가 × 시점 × 지역 × 개별 × 그 밖의 요인" 수식을 거쳐 시장가격을 구하게 됩니다. 여기서 표준지 공시지가와 시가가 차이남을 알 수 있는데, 그 밖의 요인의 수치보정을 곱하여 조정하게 됩니다.
공시지가와 시가가 차이나는 이유로는 ① 공시지가가 공시기준일 당시의 가격을 반영하고 있으나 그 이후의 시점에서 지가변동을 정확하게 반영을 못하는 경우, ② 공시지가 자체가 적정가격을 반영하지 못하는 경우, ③ 적용공시지가를 소급함으로 인한 적용공시지가의 공시기준일부터 기준시점까지 해당 공익사업 외의 공익사업으로 인한 지가변동분의 보정이 필요한 경우 등이 있습니다.
또한 시가는 불특정 다수인의 사이에서 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 성립되는 가액을 말하는데, 이 가격이 정상적인 현실거래가격이 아니므로 비정상적인 경로에 의해 상승 또는 감소한 가격은 여기에서 배제되게 됩니다.
개별공시지가는 각종 조세산정에 직접적인 영향을 미치는 것인 만큼 시가를 정확하게 반영하는 것이 바람직하나 개별공시지가는 일정기간마다 간격을 두고 결정된다는 점, 토지거래의 지표라는 규범적인 가격개념이라는 점을 고려한다면 반드시 시가와 일치하지 않게 됩니다.
