부동산에서 공시지가는 어떻게 정해지는가요?

Question

부동산을 구매할때 공시지가도 주의깊게 관찰하는 편인데요. 공시지가와 호가가 너무차이는 경우는 거품이 크다고 생각하기 때문인데요. 이런 공시지가는 어떻게 정해지는걸까요?

이강애 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.공시지가란  표준지에 대한 지가로 국토부장관이 결정고시한 표준지의 단위 면적(m2)당 가격으로            매년 1월 1일 기준으로 산정합니다.공시지가에는 표준지 공시지가와 개별공시지가 있습니다. 표준지가를 기준으로 지자체장이 개별 필지의                지가를 산정합니다.   개별공시지가는 양도세,  증여세,  종합소득세등  국세와 지방세의 기준으로 활용, 국유재산 사용료,                       대부료위 기준으로 활용되고 있습니다.

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공동주택공시가격”이란 국토교통부장관이 공동주택에 대하여 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」의 규정에 따라 매년 공시기준일(1월 1일) 현재의 적정가격을 조사·산정하여 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 공시하는 가격을 말합니다.적정가격이라 함은 당해 주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말합니다.

송재현 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 송재현 공인중개사입니다.공시지가와 시세는 둘다 가격이라는 이름이 붙어 있어 오인하기 쉽습니다. 공시지가제도란, 토지거래 및 행정기관의 지가산정등에 활용하는 것이 목적입니다. 예를 들면 각종 조세, 부담금 등을 정할 때 기준으로 재산권과 큰 관련이 있습니다.다만 말씀주신 것처럼 공시지가와 현실의 지가는 괴리가 있습니다. 토지감정평가 절차로는 "토지의 가격 = 표준지공시지가 × 시점 × 지역 × 개별 × 그 밖의 요인" 수식을 거쳐 시장가격을 구하게 됩니다. 여기서 표준지 공시지가와 시가가 차이남을 알 수 있는데, 그 밖의 요인의 수치보정을 곱하여 조정하게 됩니다.공시지가와 시가가 차이나는 이유로는 ① 공시지가가 공시기준일 당시의 가격을 반영하고 있으나 그 이후의 시점에서 지가변동을 정확하게 반영을 못하는 경우, ② 공시지가 자체가 적정가격을 반영하지 못하는 경우, ③ 적용공시지가를 소급함으로 인한 적용공시지가의 공시기준일부터 기준시점까지 해당 공익사업 외의 공익사업으로 인한 지가변동분의 보정이 필요한 경우 등이 있습니다.또한 시가는 불특정 다수인의 사이에서 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 성립되는 가액을 말하는데, 이 가격이 정상적인 현실거래가격이 아니므로 비정상적인 경로에 의해 상승 또는 감소한 가격은 여기에서 배제되게 됩니다.개별공시지가는 각종 조세산정에 직접적인 영향을 미치는 것인 만큼 시가를 정확하게 반영하는 것이 바람직하나 개별공시지가는 일정기간마다 간격을 두고 결정된다는 점, 토지거래의 지표라는 규범적인 가격개념이라는 점을 고려한다면 반드시 시가와 일치하지 않게 됩니다.

유현심 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.국토교통부에서 정한 주택의 가격을 의미하며부동산면적,주변환경,주소등을 종합해서 매년첫날 적정한 기준이되는 가격을 정해 알려주게 되는데요 예전에는 실가와 많이 차이가 났었는데 요즘은 많이 따라잡고 있습니다1년동안 통계자료나 주변시세를 부동산원(감정원)의 전년도의 시세를 종합해서 정해지는 걸로 알고 있습니다.

박준형 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 박준형 공인중개사입니다.토지의 공시지가는 표준지 공시지가와 개별공시지가로 나뉩니다.매년 국토교통부장관은 표준지 가격을 조사 평가하여 표준지공시지가를 공고 고시하여야 하는 법적 의무가 있습니다. 이 때 감정평가사들이 표준지를 '평가'하여 표준지 공시지가를 결정합니다.표준지 공시지가를 결정하면 그에 관한 토지가격 비준표를 시 군 구에 주면 그걸 가지고 프로그램 돌려서 개별공시지가를 '산정' 합니다

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공시지가의 경우 표준지공시지가를 바탕으로 지자체에서 개별공시지가를 선정하게 됩니다. 사실상 시세대비 60~70%수준이고,1년에 한번씩 공시하기 때문에 시세 변동이 있을 경우 시점에 따라 반영이 늦어 차이가 커보일수 있습니다.