같은해에 부동산 양도차손 + 양도차액 물건 각각매도시 질문

Question

양도차손 부동산 : A

양도차액 부동산 : B

같은해에

A물건 먼저 매도 후 B물건 매도하는거랑

그 반대의 경우랑 양도세 차이가 있나요?

질문드리는 이유는 A물건 먼저 매도시 기본공제 250은 의미가 없음으로 없어지는건 아니겠죠??

나중에 B를 팔더라도

A+B합산해서 세금신고시 250기본공제 적용이 되는건지 궁금합니다

그리고 A물건 매도 한후에 몇달뒤 B물건 매도할때

두물건 양도세를 합산해서 양도차액+차손까지 제가 한번에 신고를 하는건가요?

아니면 각각 개별로 양도세 신고를 먼저 한 후

합산신고를 별도로 해야하는건가요??

Answer 1

안녕하세요. 자성세무회계 김성은 세무사입니다.

1년에 부동산 두 번 양도하는 경우 합산되는 것이 맞으며, 그 순서가 총 양도소득세에 영향을 미치지는 않습니다.

첫번째 매도 물건이 양도차손인 경우에는 기본공제를 적용하지 않고 신고되며, 두번째 물건 매도 시 기본공제 적용됩니다.

또한, 그 반대의 경우라면 첫번째 물건 양도신고 시 기본공제를 적용 받고, 두번째 물건 매도 시에는 기본공제를 적용하지 않습니다.

원칙은 각각 양도일로부터 2개월 이내에 양도소득세 신고를 하고 다음년도 5월에 합산하여 확정신고를 하는 것이지만, 실무적으로 두번째 양도 예정신고 시 합산하여 신고하시는 것이 덜 번거롭습니다.

제 답변이 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 광교세무법인 삼성지점 이용연 세무사입니다.

양도물건 A를 양도시 양도일(=잔금청산일 또는 소유권 이전등기 접수일 중 빠른 날)로부터

2개월이 되는 날이 속하는 달의 말일까지 양도소득세 예정신고/납부를 해야 합니다.

또한, 양도물건 A 의 양도소득세 예정신고기한으로부터 2개월이 되는 달의 말일까지

양도소득세분 지방소득세를 신고/납부 해야 합니다.

이후 양도물건 B를 양도시 종전에 양도한 양도물건 A의 양도소득금액을 합산하여

양도소득세 예정신고/납부를 해야 합니다. 이 경우 양도차손 및 양도차익이 상호

상계되며, 양도소득기본공제는 1년에 1회에 한하여 250만원을 공제합니다.

Answer 3

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

양도순서와 세금차이는 없습니다. 다만, 양도차익이 발생한 B를 먼저 양도할 경우에는 B의 양도세를 먼저 납부하고, 추후 A주택 양도세 신고시 A+B를 합산하여 신고함으로서 기존에 납부한 양도세를 환급받는 것입니다. 기본공제 250만원은 1년에 1회 적용됩니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 질의에 대한 답변입니다.

과세기간(1.1~12.31) 중 양도소득세 과세대상 부동산을 2이상의 양도한 경우로서 먼저 양도한 부동산에서 양도차익이, 나중에 양도한 부동산에서 양도차익이 발생한 경우 먼저 양도한 부동산에 대해 양도소득세 예정신고를 하고, 나중에 양도한 부동산의 예정신고시 먼저 양도한 자산의 양도차손을 통산하고, 양도소득기본공제 250만원을 차감하여 예정신고를 하시면 됩니다.

다만, 양도 2건의 양도소득세 예정신고기한이 겹치는 경우 2건을 합산하여 신고할 수 있습니다.

소득세법 제102조【양도소득금액의 구분 계산 등】

② 제1항에 따라 양도소득금액을 계산할 때 양도차손이 발생한 자산이 있는 경우에는 제1항 각 호별로 해당 자산 외의 다른 자산에서 발생한 양도소득금액에서 그 양도차손을 공제한다. 이 경우 공제방법은 양도소득금액의 세율 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.

서면법규과-551, 2013.05.14

귀 서면질의의 경우, 납세의무자가 양도차익과 양도차손이 발생한 2건의 자산을 양도한 후 예정신고기한이 겹쳐 2건의 자산 양도를 합산하여 신고한 경우 납부할 세액이 발생하지 않는다면 별도로 양도차익이 발생한 자산의 양도에 대한 양도소득세를 납부할 의무가 없는 것입니다.

Answer 5

안녕하세요. 윤진석 세무사입니다.

한 과세기간(동일한 년도)에 둘 이상의 부동산을 양도하시는 경우에는 합산과세가 적용됩니다.

1. A -> B 양도와 B->A 양도시 한 해에 모두 양도 하신 경우라면 합산과세가 적용되어 세액의 차이가 발생하지 않습니다.

2. 2이상의 부동산을 한 해에 양도하신 경우에 기본공제는 먼저 양도한 부동산의 소득금액에서 공제 합니다.

3. 각 각의 부동산 양도시 예정신고만을 하신 경우라면, 다음해 5월에 확정신고를 다시 하셔야 합니다.

다만, 일반적으로 두번째 부동산을 양도할 때 합산과세한 금액으로 예정신고를 합니다.

즉, 두번째 양도시 합산과세를 적용하여 예정신고를 한 경우에는 별로로 확정신고를 하실 필요 없습니다.

중요한 건 동일한 연도에 둘 이상의 양도가 발생한 경우에만 합산한다는 점입니다.

22.12.31. A부동산 양도 후 23. 1. 3. B부동산을 양도한 경우에는 합산 되지 않습니다.

Answer 6

안녕하세요. 남궁찬호 세무사입니다.

먼저 양도하는 것은 해당 물건에 대해서만 양도세를 신고하고, 두 번째 양도건에 대해 신고시 앞서 양도건과 합산하여 신고납부하면 됩니다.

답변이 도움되셨길 바랍니다.