상가건물 재건축으로 받은 보상금 옆가게 미용실과 다른이유는 무엇일까요?
건설업과 제조업을 겸업으로 하고 있습니다. 사업장으로 쓰고 있는건물이 재건축으로 인해 현재있는 상가인들에게 보상비가 지급되었는데 옆에 미용실은 3천만원 저는 미용실에 비해 너무 작은 금액을 받았습니다. 미용실은 가게문을 열고 닫을때까지 영업을 하지만 저는 잦은 출장으로 사무실을 많이 비우고 물건들 많아 창고로도 쓰고 있습니다.
똑같은 건물에 임차료를 지급하는데 왜 보상금이 다를까요? 궁금합니다. 좋은답변 부탁드립니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 장주석 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.주거이전비(세입자의 경우)와 영업손실보상이 인정된 것으로 보면 재건축사업이 아니라 재개발사업인 것으로 보입니다(다만 재건축사업의 경우도 일정요건이 갖추어지면 주거이전비와 영업보상이 이루어지는 경우도 있습니다). 일단 주거이전비는 동일하게 산정되므로 영업손실보상액에서 큰 차이가 발생했던 것이 아닌가 생각됩니다.
재개발사업을 규율하는 도시 및 주거환경정비법(도정법)에서는 영업손실보상시 공익사업법을 준용하고 있는데 공익사업법 시행규칙 제45조 및 제47조 제1항에서 규정하는 영업손실은 휴업 기간에 해당하는 영업이익과 영업장소 이전 후 발생하는 영업이익감소액에서 휴업기간 중의 인건비 등 고정비용, 영업시설 등의 이전에 소요되는 비용이나 이전광고비, 개업비 등 부대비용을 고려하게 됩니다.
따라서 건설업과 제조업을 운영하는 사무실과 미용실을 운영하는 사무실의 경우는 위와 같은 휴업기간에 해당하는 영업보상액이 다를 수 밖에 없습니다(건설업의 경우는 해당 사무실이 이전된다고 하더라도 이로 인한 영업손실이 적을 수 있지만, 미용실의 경우는 직접적인 타격을 입게 되므로 영업보상비용이 커질 수 밖에 없습니다. 물론 이는 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있는데 예를 들어 제조업을 영위하는 해당 사무실이 공장으로 운영되고 있었다면 영업보상액은 높아질 것입니다).
영업보상액을 다투려면 공익사업법에 따라 재결절차를 거치고, 이에도 불복할 경우 행정소송으로 손실보상청구소송을 제기할 수 있습니다.
관련법령
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙
제45조(영업손실의 보상대상인 영업) 법 제77조제1항에 따라 영업손실을 보상하여야 하는 영업은 다음 각 호 모두에 해당하는 영업으로 한다. <개정 2007. 4. 12., 2009. 11. 13., 2015. 4. 28.>
1. 사업인정고시일등 전부터 적법한 장소(무허가건축물등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳을 말한다)에서 인적ㆍ물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업. 다만, 무허가건축물등에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 「부가가치세법」 제8조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업을 말한다.
2. 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가등을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일등 전에 허가등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업
제47조(영업의 휴업 등에 대한 손실의 평가) ①공익사업의 시행으로 인하여 영업장소를 이전하여야 하는 경우의 영업손실은 휴업기간에 해당하는 영업이익과 영업장소 이전 후 발생하는 영업이익감소액에 다음 각호의 비용을 합한 금액으로 평가한다. <개정 2014. 10. 22.>
1. 휴업기간중의 영업용 자산에 대한 감가상각비ㆍ유지관리비와 휴업기간중에도 정상적으로 근무하여야 하는 최소인원에 대한 인건비 등 고정적 비용
2. 영업시설ㆍ원재료ㆍ제품 및 상품의 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손상당액
3. 이전광고비 및 개업비 등 영업장소를 이전함으로 인하여 소요되는 부대비용
②제1항의 규정에 의한 휴업기간은 4개월 이내로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 실제 휴업기간으로 하되, 그 휴업기간은 2년을 초과할 수 없다. <개정 2014. 10. 22.>
1. 당해 공익사업을 위한 영업의 금지 또는 제한으로 인하여 4개월 이상의 기간동안 영업을 할 수 없는 경우
2. 영업시설의 규모가 크거나 이전에 고도의 정밀성을 요구하는 등 당해 영업의 고유한 특수성으로 인하여 4개월 이내에 다른 장소로 이전하는 것이 어렵다고 객관적으로 인정되는 경우
③공익사업에 영업시설의 일부가 편입됨으로 인하여 잔여시설에 그 시설을 새로이 설치하거나 잔여시설을 보수하지 아니하고는 그 영업을 계속할 수 없는 경우의 영업손실 및 영업규모의 축소에 따른 영업손실은 다음 각 호에 해당하는 금액을 더한 금액으로 평가한다. 이 경우 보상액은 제1항에 따른 평가액을 초과하지 못한다. <개정 2007. 4. 12.>
1. 해당 시설의 설치 등에 소요되는 기간의 영업이익
2. 해당 시설의 설치 등에 통상 소요되는 비용
3. 영업규모의 축소에 따른 영업용 고정자산ㆍ원재료ㆍ제품 및 상품 등의 매각손실액
④영업을 휴업하지 아니하고 임시영업소를 설치하여 영업을 계속하는 경우의 영업손실은 임시영업소의 설치비용으로 평가한다. 이 경우 보상액은 제1항의 규정에 의한 평가액을 초과하지 못한다.
⑤제46조제3항 전단은 이 조에 따른 영업이익의 평가에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 개인영업으로서 휴업기간에 해당하는 영업이익이 「통계법」 제3조제3호에 따른 통계작성기관이 조사ㆍ발표하는 가계조사통계의 도시근로자가구 월평균 가계지출비를 기준으로 산정한 3인 가구의 휴업기간 동안의 가계지출비(휴업기간이 4개월을 초과하는 경우에는 4개월분의 가계지출비를 기준으로 한다)에 미달하는 경우에는 그 가계지출비를 휴업기간에 해당하는 영업이익으로 본다. <개정 2007. 4. 12., 2008. 4. 18., 2014. 10. 22.>
⑥제45조제1호 단서에 따른 임차인의 영업에 대한 보상액 중 제1항제2호의 비용을 제외한 금액은 제1항에 불구하고 1천만원을 초과하지 못한다. <신설 2007. 4. 12., 2008. 4. 18.>
⑦ 제1항 각 호 외의 부분에서 영업장소 이전 후 발생하는 영업이익 감소액은 제1항 각 호 외의 부분의 휴업기간에 해당하는 영업이익(제5항 후단에 따른 개인영업의 경우에는 가계지출비를 말한다)의 100분의 20으로 하되, 그 금액은 1천만원을 초과하지 못한다. <신설 2014. 10. 22.>
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
영업보상금 산정은 4개월치 영업이익 및 시설물이전비, 이전개업에 필요한 비용 등을 고려하게 됩니다. 질문자님의 경우, 영업을 영위하지 않은 기간이 부정적인 요소로 적용된 것으로 보입니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 박성근 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.보상금은 단순 임차료를 기준으로 결정되지 않고, 임차료 및 임차인의 영업권 등을 감정하여 결정합니다. 여기서 영업권은 임차인이 상가 영업으로 이해 형성한 상가 건물의 가치를 말하며, 투자한 시설비, 매출액 등이 고려됩니다. 권리금 산정과 유사하다고 보면 될 것 같습니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 오관후 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.질문자님께서 이야기하는 보상금은 영업손실에 따른 보상금으로 보입니다.
재개발 등으로 인한 영업보상에는 사무실, 창고 등 다른 장소로 이전하여 계속적 영업이 가능한 경우에는 영업손실이 발생하지 않는다고 보기 때문에 특별한 사정이 없는한 영업손실에 따른 보상은 되지 아니하고 이전비용 정도의 보상만이 책정되게 됩니다.
구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있지만, 미용실과의 차이는 이러한 사정이 반영되었을 가능성도 있습니다.
도움이 되셨으면 좋겠습니다.
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