부동산 월세 계약서 상 특약사항에 대한 문의

Question

현재 월세 1년 계약한지 약 2달 지났습니다.계약 당시 제대로 보지 못했던 특약사항 때문에 맘이 걸리는데요.[임차인은 위 부동산에 존재하는 선순위권리(근저당권,임차권 등)로 인하여 경매 등이 실행될 경우 임차보증금의 전부 또는 일부를 반환받지 못할 수도 있음을 확인한다.]위 특약사항의 경우 경매 등이 실행 되었을 때 발생하는 상황에 대해 질문드립니다.1. 임대인이 바뀔 경우 계약기간 끝나지 전에 강제로 집을 나가야 하는 경우가 생기나요?2. 임대인이 바뀔 경우 현 계약서의 효력은 어떻게 되는건가요?3. 보증금이 삼백만원인데 제 보증금을 지킬 방법은 있나요?현재, 실거주 중이며 전입신고는 완료했습니다. 확정일자는 금일 제출했고 현재 처리중 상태입니다.

고경훈 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.1. 임대인이 바뀔 경우 계약기간 끝나지 전에 강제로 집을 나가야 하는 경우가 생기나요?==> 주임법에 따라 임대차계약기간은 법적으로 보호받을 수가 있습니다.2. 임대인이 바뀔 경우 현 계약서의 효력은 어떻게 되는건가요?==> 주임법에 따라 새로운 소유자는 기존의 임대인의 지위를 자동승계합니다.3. 보증금이 삼백만원인데 제 보증금을 지킬 방법은 있나요?==> 전입신고 및 확정일자를 받는다면 얼마든지 법적으로 보호를 받을 수가 있습니다.

강태호 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 답변 드리겠습니다.1. 주임법에 따르면 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 대항력을 갖춘 이후에 새로운 임대인이 들어왔기 때문에 새로운 임대인은 강제로 집을 나가라고 할 권리가 없습니다.2. 새로운 임대인은 이전 임대인의 지위를 그대로 승계받기 때문에 효력은 계약 만료 시까지 동일하게 계속 이어집니다.3. 혹시나 경매가 실행되어도 소액임차인이기 때문에 선순위권리자보다 우선으로 변제 받으실 수 있습니다. 보증금 떼일 염려는 크게 안하셔도 될 것 같습니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문주신 내용만 보자만,경매개시가 아닌 매매를 통한 임대인 변경시1. 임대인이 바뀌어도 임차인의 권리는 그대로 유지됩니다. 즉 임대인의 지위와 책임도 같이 양도받게 됩니다그러므로 계약만료전 나가야하는 상황은 발생되지 않습니다.2. 1에서처럼 계약서의 효력은 유지됩니다.3.다만 임차권보다 선순위에 근저당과 같은 물권이 있다면 경매개시가 되면 보증금을 돌려받기 힘들수 있습니다.  또한 경매를통해 낙찰된 임대인이라면 퇴거요청시에는 나가셔야 합니다

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.보증금 300만원 정도는 어지간하면 최우선변제 금액내에 들어 있기 때문에 걱정안하셔도 될 것 같습니다.위 특약의 문구는 건물에 근저당이나 선순위 세입자가 있는 경우 의례적으로 들어가는 문구입니다.

박진혁 공인중개사 · Answer

안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.보증금이 300만원은 걱정하지 않아도 됩니다. 주민등록전입신고만 하면 경매가 들어가도 소액보증금으로 먼저 받을수 있어서 걱정안해도 됩니다. 주민등록전입신고를 꼭 하세요.

남순천 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 남순천 공인중개사입니다.그 특약사항은 통상적으로 작성하는 특약입니다. 보증금이 300만원은 소액보증금 이라서 경매가 들어가면 먼저 받습니다. 임대임이 바뀌어도 이사가지 않습니다.

임형순 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.위 특약은 상용문구로 이번 계약이 그렇다는 것을 의미하지는 않으니 너무 염려하지 마세요1. 임대인이 바뀔 경우 계약기간 끝나지 전에 강제로 집을 나가야 하는 경우가 생기나요?> 소유자가 바뀌어도 기존계약은 유지되며 새로운 소유자가 의무와 권리를 승계합니다2. 임대인이 바뀔 경우 현 계약서의 효력은 어떻게 되는건가요?> 동일합니다(1번 답변참조)3. 보증금이 삼백만원인데 제 보증금을 지킬 방법은 있나요?> 전입 신고만으로 만일의 경매시에도 <우선 변제하는 소액 임차보증금>에 해당할 것으로 사료됩니다(우선 변제금은 지역과 임대인의 선순위 설정일자와 관계있음)

이정빈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.먼저 걱정을 하신 것 같은데..이제 마음 편히계속 거주하셔도 됩니다~^^아마 대출금이 좀 있는 모양인데..질문자님에겐 딱히 문제가 되지 않은 조항이고질문주신 내용에 답해드리자면..집주인이 바뀌어도 대항력이 있기 때문에전혀 걱정하실 필요없이 거주하시면 되고경매가 설사 진행되더라도 매각이 되는 데까지시작하고부터 최소6개월 이상은 걸립니다.또한 질문자님은 소액임차인에 해당하여전액 최우선변제를 받으실 수 있습니다.경매가 진행된다고 나가라고 하지는 못하고나중에 절차 종료되고 법원에서 보증금 배당받으시고 이사가시면 돼요마지막으로 경매가 혹시나 진행된다면법원에서 우편물이 올 텐데임차인권리신고와 배당요구를 꼭 하세요어려운 거 아니고 안내문이 오는데본인 계약서 사본이랑 간단히 정보 기재해서제출하시면 됩니다.

송진호 공인중개사 · Answer

1,2번 동시 답변계약서의 효력이 그대로 유지되니 임대인이 바뀌어도 현재의 권리는 그대로 행사가 가능합니다. 그러니 너무 염려치 마세요. 단, 질문자께서 2기 이상의 월세만 연채하지 않으셔야 합니다.3. 300만원 보증금만약 해당 물건지가 경매로 넘어간다고 해도 질문자님의 보증금은 최소보증금에 포함되어 우선적으로 보전 받으실수 있습니다. (다른 최소 보증금이 없는 전제 가정)결론적으로는 현재 보증금 금액도 작고 계약 또한 승계되니 크게 염려치 않으셔도 될것 같습니다. 추가 문의사항은 댓글로 알려주세요.감사합니다.