임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지요?
현재 소유한 건물이 노후하거나 안전에 문제가 있는 정도는 아니지만 재건축을 계획하고 있습니다. 그러나 임대한지 2년 정도 지난 1층의 임차인이 계약갱신요구를 합니다. 이러한 경우에 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는지요?
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이승환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.상가건물 임대차보호법상 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 경우는 다음과 같이 정해져 있습니다.
해당 사유가 없다면 거절할 수 없습니다.
실무상 주로 문제되는것이 3기 차임 연체, 동의없는 전대, 재건축 등입니다.
상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.위의 경우 임대차 갱신 요구권 행사하였다고 질의하신 점에 대해서 상가로 보여집니다. 아직 주택임대차에 대해서는 현재 계약갱신요구권이 도입 개정 논의 중입니다.
상가의 경우 임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항).
임차인이 상가건물의 임대차계약 갱신을 원하면 임대차 기간이 끝나기 전에 임대인에게 계약을 갱신해 줄 것을 표시해야 계약이 갱신됩니다.다만, 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우에는 임대차 계약 갱신요구를 거절할 수 있습니다. 주그 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우새롭게 재건축을 해야 하는 경우에는 임대인이 정당하게 임대차 계약 갱신요구를 거절할 수 있습니다.
대응에 참고가 되길 바랍니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이정훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.상가임대차인지 주택임대차인지 말씀해주지 않으셔서 일단 상가건물임대차보호법 기준으로 설명 드립니다.
상가임대차보호법 제10조에 의거 재계약을 거절할 수 있습니다.
상가건물임대차보호법
제10조(계약갱신의 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 08. 13.>
1. 임차인이 3기의 차임 액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
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7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후 · 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
따라서 재개발 등의 필요를 이유로 하여 계약갱신을 거절할 수 있습니다.
알아두세요!