저당권의 성립 및 효력에 관한 질문입니다

Question

1번) 건물의 증축 비용을 투자한 자가 그 대가로 건물에 대한 공유지분이전등기를 경료받은 경우, 저당권이 실행되더라도 매수대금에서 우선상환을 받을 수 없다.

2번) 저당권이 설정된 나대지에 건물이 축조된 경우, 토지와 건물이 일괄경매되더라도 저당권자는 그 건물의 매수대금으로부터 우선변제받을 수 없다.

두 문장이 이해가 잘 되지 않습니다ㅜ

쉽고도 자세한 설명 부탁드립니다 🙏

Answer 1

1) 소유자는 저당권의 임의경매신청에 따른 배당 대상이 아닙니다, 쉽게 소유자는 채무자이고, 저당권자는 재권자이기 때문에 채권회수를 위한 경매를 진행하는 과정에서 낙찰가격이 담보물권보다 높아 채권액을 배당하고 남을 경우 돌려받는 것이지, 정상적인 순위 배당의 대상이 아닙니다. 즉, 갑구상 소유자는 본인건물에 대해 을구 담보물권자가 될수 없습니다. 예시에서 증축비용을 투자한 대가로 공유지분을 받았다면 이는 소유자로 볼수있기에 별도 저당권에 따른 경매시 배당을 받을 채권자가 아닙니다.

2) 저당권이 설정된 나대지에 건물을 건축할 경우 해당 저당권은 토지 전체에 대한 설정이지, 등기부상 분리되어 있는 건물에 대해 배당권리가 있다고 볼수는 없습니다. 즉, 나대지에 신축된 건물에는 토지에 설정된 저당권의 효력이 미치지 않습니다., 그리고 이떄 토지낙찰자는 법정지상권이 설립하지 않기 떄문에 건물철거나 인도를 요구할수 있습니다.

Answer 2

1. 제3취득자가 저당물에 관한 필요비나 유익비를 지출하여 저당물의 가치가 유지되거나 증가된 경우에는 우선상환 받을수 있도록 한 것으로 보아야한다고 대법원은 판단하기 때문에

   제3취득자로서 지분이전등기를 경료 받았다가 저당권의 실행으로 권리를 상실하게 된 경우는 필요비나 유익비를 지출한 것으로 볼 수 없어 우선변제를 받을 수 없습니다.

1. 저당권이 설정되고 나대지에 건물이 축조된 경우 저당권자는 경매는 청구할 수 있지만 민법에 따라 건물의 경매대가에 대하여 우선변제를 받을 권리는 없습니다.

Answer 3

1) 건물의 증축비용을 투자한 대가로 지분을 받은 사람은 저당권 실행으로 권리를 상실하게 되더라도, 건물에 관한 제3취득자로써 필요비또는 유익비를 지출한 것이 아니므로 경매에서 우선 상환 받을 수 없다.

2) 나대지에 설정 된 저당권은 그 건물의 매수대금으로 부터 우선 변제 받을 수 없다. 즉 토지에 설정된 권리를 건물에 주장할 수 없다.

Answer 4

안녕하세요 김영관공인중개사 입니다.

1. 일부증축이기 때문에 건물전체에 영향을 미칠수없다라고 해석하시면 됩니다.

2. 이미 토지에 저당권이 설정되었으므로 건물에는 영향을 미칠수없다라고 해석하시면 됩니다.