부동산 거래 중 사고,, 배액보상의 의무가 있나요..?

Question

부부 공동명의의 매물이 있었고,

부부 중 아내분이 부동산으로 매물을 내놓겠다며 연락을 해왔습니다.

부동산은 손님을 급히 맞췄고, 원하는 금액대에, 원하는 잔금시간까지 맞는 손님을 모셨습니다.

아내분은 거래조건을 승낙했고, 계좌번호를 부동산에 줬습니다.

부동산은 손님에게 그 계좌번호를 줬고, 손님은 어짜피 잔금도 빨리해야되니 가계약금 3,000만원을 입금했습니다.

아내분역시 돈 잘 받았다며 감사하고, 잔금일 꼭 잘 맞춰달라는 문자까지 남겼습니다.

근데 잔금일이 다가오자 공동명의자인 남편이 이 계약은 무효라며 연락이 옵니다.

공동명의자인 본인에게 확인도 안하고 거래를 진행하느냐, 또 3천만원을 보내겠다는 말도 없이

왜이렇게 큰 돈을 입금했느냐, 그리고 그 돈이 계약금 명목이라는 영수증도 써준적 없다. 라며

공인중개사의 계약진행 중 과실로인한 계약 무효를 주장했고

매수자는 "아? 부동산도 잘못이있네?"하며 부동산과 매도자 둘에게 계약파기로 인한 배액보상 민사소송을

제기하였습니다.

가계약서도 안썻고, 잔금일을 그 달 안에 잡는걸로 했었기에 모든건 잔금때 마무리 짓자로 얘기가 된 상태였는데..

이 경우 부동산과 매도자는 배액보상의 의무가 있을까요..?

또한 배액보상의 의무가 있다면 부동산과 매도자 각기 과실을 어느정도로 보는게 좋을까요?

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 설민호 변호사입니다.질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.다소 복잡합니다.첫번째로, 공유물의 처분은 공유자 전원의 동의없이는 무효입니다(대리권도 없으므로 무권대리 혹은 무권리자의 처분입니다). 부부에게 민법상 일상가사 대리권이 있기는 하지만, 부동산 처분에 대해서까지 일상가사대리권의 범위 안에 있다고 볼 수는 없습니다.따라서 부동산 매매는 남편 지분인 1/2의 범위에서는 무효, 아내의 1/2지분에 대해서는 유효로 보입니다.그에 따라 계약파기에 따른 책임도 1/2로 분할되어, 1500만원은 그대로 돌려받고(이자포함), 해약금 해제에 따른 아내의 1500만원에 대해서는 배액을 상환받을 수 있어 보입니다.두번째로, 중개업자는 거래당사자에게 신의와 성실로써 공정하게 중개업무를 수행해야 하고, 다음의 사항에 대하여 성실·정확하게 설명하고 중개대상물의 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 함께 제시해야 합니다.해당 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 법령규정에 따른 거래 또는 이용제한 사항 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항 거래예정금액·중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태 벽면 및 도배의 상태 일조·소음·진동 등 환경조건 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 근접성 등 입지조건 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율이를 이행하지 않고 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.사안의 경우 중개업자는 공동명의인 부동산에 대해 남편의 동의도 없지 않을 채 계약을 체결하도록 한 바 최소한 과실에 의한 손해를 배상할 책임을 진다고 할 것입니다.세번째로,구체적인 과실비율은 판단하기 어렵습니다. 계약체결당시 매수인도 목적물이 공동명의로 되어있음을 알았음에도 계약을 체결하였다면 그에 대한 과실이 인정될 가능성이 높습니다. 따라서 매도인(아내), 중개업체, 매수인의 내부 과실을 반영하여 손해배상의 범위를 정할 것입니다. 정확한 사실관계를 안다면 더 도움이 될 수 있을 것 같습니다.도움이 되길 바랍니다.감사합니다.

이성재 변호사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.공인중개사법에 의하여 신의성실하게 중개 위임사항에 대해서 적법한 권리관계를 확인하여야 할 의무가 중개사에게 있습니다. 중개사가 이를 게을리 하여 사무를 처리한 경우에 이에 대한 손해에 대해 배상을 청구하여야 합니다. 그러나 이 경우에도 그 의뢰인도 권리관계에 대해서 만연히 그 거래 계약에 나간 경우에는 일정 과실이 인정되어 이에 대한 과실상계가 될 수 있습니다. 위의 사안만으로 과실 비율을 판단하기는 어려우며, 매수인 측에 대한 과실을 인정하기 위해서는 보다 추가 사실관계를 확인해보아야 하겠습니다. 아래 대법원 판례사항을 참조하시기 바랍니다. 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계를 민법상의 위임관계와 유사한 것으로 파악하여 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 의뢰받은 중개업무를 처리할 의무가 있을 뿐 아니라, ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’ 제29조 제1항에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 할 의무가 있고, 같은 법 제25조 제1항이 중개의뢰를 받은 중개업자는 중개대상물의 권리관계 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있고 그 권리관계에는 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되므로, 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자인지 여부를 조사·확인할 의무가 있다는 점을 여러 차례 밝혔다( 대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결, 대법원 2011. 7. 14. 선고 2011다21563 판결 등).이처럼 부동산 거래당사자가 중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경우, 중개업자는 위임취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사·확인할 의무가 있고 그 주의의무를 위반할 경우 그로 인한 손해를 배상할 책임을 부담하게 되지만, 그로써 중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사·확인 책임이 중개업자에게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아니다.따라서 중개업자가 부동산거래를 중개함에 있어 진정한 권리자인지 여부 등을 조사·확인할 의무를 다하지 못함으로써 중개의뢰인에게 발생한 손해에 대한 배상의 범위를 정함에 있어 중개의뢰인에게 거래관계를 조사·확인할 책임을 게을리한 부주의가 인정되고 그것이 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있다고 보아야 하고, 이것이 손해의 공평부담이라는 손해배상제도의 기본원리에 비추어 볼 때에도 타당하다.그리고 불법행위로 인한 손해의 발생 또는 확대에 관하여 피해자에게도 과실이 있는 때에는 그와 같은 사유는 가해자의 손해배상의 범위를 정함에 있어 당연히 참작되어야 하고, 양자의 과실비율을 교량함에 있어서는 손해의 공평부담이라는 제도의 취지에 비추어 사고발생에 관련된 제반 상황이 충분히 고려되어야 할 것이며, 과실상계사유에 관한 사실인정이나 그 비율을 정하는 것이 사실심의 전권사항이라고 하더라도 그것이 형평의 원칙에 비추어 현저히 불합리하여서는 아니 된다( 대법원 2004. 2. 27. 선고 2003다6873 판결 등 참조).

김성훈 변호사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.민법제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.②제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.공동명의 부동산의 경우, 공인중개사는 과반수 지분권자의 동의여부를 확인했어야 합니다. 공인중개사의 과실로 매도인이 계약금이 납부된 상태에서 계약을 해지해야 하는 상황으로 보이며, 이에 대하여 해약금으로 배액배상을 해야 할 것으로 보입니다.과실은 기재된 내용대로라면 공인중개사 쪽이 크게 인정될 것으로 보입니다.