주거용으로 사용하는 사무실을 하나 양도하려합니다. 기준시가 문의.
주거용으로 사무실을 하나 취득하였는데 공부상 주택이 아닙니다. 양도하고 취득가액을 기준시가로 계산하려는데 실제 현황에 따른 기준시가를 써야하는지? 개별주택가격은 공시가 안됬는데.. 지자체에 공시해달라해야하나요 ?
안녕하세요. 이용연세무회계사무소의 이용연 대표세무사 입니다.
개인이 부동산을 취득하여 주택으로 실제로 사용하고 양도하는 경우
공부상으로 주택으로 되어 있지 않더라도 실제 사용 용도에 대하여
증빙 서류 첨부하여 양도소득세 예정신고 납부시 1세대 1주택 비과세
여부를 검토하시기 바랍니다.
참고로 양도소득세는 2007년 부터는 양도가액과 취득가액을 원칙적
으로 모두 실지거래가액을 적용하영 신고 납부를 해야 합니다.
답변이 도움이 되기를 바랍니다.
안녕하세요. 홍상표 세무사입니다.
양도하려는 주거용 사무실은 공부상 주택이아니므로 개별주택가격은 공시가 안되는게 맞습니다. 따라서 지자체에 별도로 공시를 요청할 수도 없습니다.
해당 양도물건에 대한 기준시가를 찾는 방법은
1) 국세청장이 고시하는 '건물기준시가'를 찾거나 (홈택스조회)
2) 기준시가를 직접계산하는 방식이용 (홈택스에서 가능)
위 2가지 방식으로 기준시가를 찾을 수는 있습니다.
다만, 질문자님이 해당 양도물건의 기준시가를 찾으려는 의도가 양도세계산을 위해 취득가액산정을 위해서 라면
질문과는 다르게 좀더 복잡한 상황을 고려해야 할 수 있습니다.
# 고려사항
1) 해당물건의 진짜 취득가액이 있는 경우- 등기부등본과 실제계약서에서 확인가능하다면 기준시가가 아니라 해당금액을 취득가액으로 산정해야함. (06년이후라면 등기부등본에 해당 물건의 실지가액이 있을 수 있음)
2) 양도세 계산시 주거용사무실을 실제 주거용으로 입증하여 양도세의 유불리를 따져 볼 필요성이 있음
(해당 사항은 세무전문가의 조력이 필요한 부분임)
제 답변이 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 황상하 세무사입니다.
원칙적으로 취득가액은 실지거래가액으로 진행하셔야 합니다. 만약 실지거래가액이 확인되지 않는 경우라면 취득 당시의 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순차적으로 적용하여야 합니다. 여기서 환산취득가액은 (양도가액 X 취득 당시의 기준시가 / 양도 당시의 기준시가)로 계산한 금액이며 기준시가는 취득가액이 될 수 없습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
기준시가가 조회되지 않는다면 별도로 건물 기준시가를 계산해야 하며 홈택스에서 계산 가능합니다.