저당과 근저당 다른 말인가요? 같은 말인가요?
부동산에 대해 공부하는데 저당이라는 말이 나왔습니다. 그런데 제가 실제도 담보대출 일으킬 때는 은행에서는 근저당이라는 말을 썼던거 같아요. 두개 다른 말인가요? 같은말인가요/.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
저당권은 금융기관(은행 등 대출을 해주는 채권자)에서 돈을 빌려주는 대신, 대출자(채무자)의 부동산(아파트, 건물, 토지 등)을담보로 하여 다른 후순위 채권자보다 우선적으로 채무를 변제받을 수 있는 권리 입니다.즉, 돈을 빌릴 때 담보로 잡은 대상에 대해 저당권을 설정하여, 채무자가 대출받은 돈을 제대로 돌려받지 못할 것을 대비하는것입니다.
부동산의 경우 저당권을 설정하게 되면 등기부등본산에 기재되며, 채무를 변제받지 못할 경우에 해당 담보물에 대해 경매신청이 가능합니다.또한, 채권가 다수인 경우 담보에 대한 저당권 설정이 빠른 순서대로 먼저 배당을 받는 '우선변제권'을 갖게 됩니다.
저당권은 빌려준 돈인 채권액만큼만 설정이 가능하며, 채무자가 돈을 갚거나 추가적인 대출을 받을 경우 저당권 금액을 새로 설정해야 합니다.
정리하면, 저당권은 채무자가 돈을 빌린 후 제대로 갚지 않을 경우 채권자는 손해를 볼 수밖에 없기 때문에, 채권자는 '저당권'설정을 통해 빌려준 돈을 회수할 수 있는 장치를 마련하는 것이라고 할 수 있습니다.
근저당권은 저당권의 한 종류이며, 근저당권의 사전적 의미는다음과 같습니다.
"계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권"을 의미합니다. (민법, 제357조)
보다 쉽게 설명하면,채무관계가 이루어진 뒤 빌린 돈을 갚거나 추가적인 대출을 '일정 한도 내에서 변동되는 부분까지 고려하여 설정한 것이 '근저당권'인 것입니다.
여기에서 '일정한도'는 '채권최고액'이라고 하며, 보통 은행에서 담보대출을 받을 때 채권금액의 120~130% 정도 되는 금액으로 설정합니다.
빌린 돈보다 더 많은 금액을 근저당권으로 설정하는 이유는 대출받은 돈을 상환하지 않아 추가적인 이자 발생 등으로 채권액이 증가하더라도 은행이 손해를 보지 않을 수 있으며, 주택담보대출 등 장기적인 대출계약인 경우 중간에 변수가 많아짐에 따라 저당권을 계속 새로 설정해주는 행정적인 소요를 줄일 수 있습니다.
참고로, 주택담보대출 시 은행에서는 해당 담보물에 대해 근저당권을 설정하며, 등기부등본에 근저당권 설정 내역이 기록됩니다.즉, 등기부등본상 근저당권 설정 시 채권 금액은 채권최고액 기준으로 반영되며, 채권최고액 내에서는 대출을 갚거나, 추가적인 대출을 받더라도 등기부등본상 변동은 없습니다.
저당권은 대출받은 원금 및 이자 외에 위약금(채무자가 대출을상환하지 못했을 때 채권자에게 주기로 약속한 금전) 및 손해배상금(빌려준 돈을 돌려받아 운용했다면 얻을 수 있는 예상금액), 저당권 실행 비용(담보물 처분 과정에서 생기는 경매 수수료 등 부대비용)까지 설정이 가능합니다.
하지만, 근저당권은 저당권과 달리 저당권을 실행하는데 드는 비용을 반영할 수 없습니다.다만, 근저당권의 경우 손해배상금에 대한 회수 기한을 제한하지 않기 때문에, 채무자가 빚을 상환하기로 약속한 시점이 지나도 손해배상금을 받을 수 있습니다. (단, 손해배상금이 채권최고액보다는 적어야 합니다.)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
저당과 근저당은 담보물권이라는 점은 같습다만, 근저당의 경우 연속되는 거래의 총한도액을 설정하여 완전 상환적까지는 그 효력이 유지되는 권리 입니다. 쉽게 부동산을 담보대출을 1억 받았을 경우, 저당 1억을 설정하게 되면 내가 매달 50만원씩 원금을 상환할 경우 원금이 줄어들었기에 그 때 마다 등기부상 금액을 수정하여야 합니다. 이럴경우 불편함도 문제고 등기시 비용도 문제가 될수 있수입니다. 반대로 근저당1억을 설정할 경우 원금이 줄어들어도 완전 변제 전까지 해당 등기를 수정하지 않아도 됩니다. 즉 완전 변제시에만 근저당의 효력은 사라집니다. 그래서 실제 저당보다는 근저당을 많이 설정하고 근저당의 경우 1억을 빌릴경우 120%인 1.2억을 등기부상 채권최고액으로 설정하게 됩니다.
다른 말입니다.
비슷하긴 하지만 실제로는 근저당이 많이 쓰이고 저당은 거의 쓰이지 않습니다.
저당은 금액이 정해져 있기 때문에 저당권이 1억으로 잡혀 있으면 이 부동산에 대해 1억의 채무가 존재하고 있다는 뜻입니다.
하지만 근저당은 한도액으로 표기되기 때문에 1억으로 잡혀 있으면 이건 최대 1억의 채무가 존재하고 있다는 것을 나타낼 뿐, 실제 채무는 1억 이하일 수 있습니다.
저당권은 채무액이 변동될 때 등기를 통해 수정을 해야 하지만, 근저당권은 그럴 필요가 없어서 실무에서는 저당권 대신 근저당을 사용합니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.
1. 질문요지
부동산에 대해 공부하는데 저당이라는 말이 나왔습니다. 그런데 제가 실제도 담보대출 일으킬 때는 은행에서는 근저당이라는 말을 썼던거 같아요. 두개 다른 말인가요? 같은말인가요/.
2. 답변내용
가. 저당이라는 것은 확정된 채무를 의미하고 근저당이라는 경우 불확실한 금액을 예상하여 높게 형성된 저당방법을 의미합니다. 가령 예를 들면 은행에서 주택을 담보로 100원을 빌리는 경우 근저당권은 110원으로 설정되는 것을 의미합니다.
