상가임대인 재계약 갱신 거절할수 있을까요?

Question

구분상가에 프랜차이즈 커피숍을 임대해주고 있는 임대인입니다.

올해 6월 벽면 한쪽에 곰팡이가 생겼고

8월부터 지하에 물이 떨어져 누수인것을 확인했습니다.(6월부터 10월 19일까지 영업은 계속 하였습니다- 사용수익할 수 있는 상태)

두번 양 옆 상가들과 함께 검사를 진행하였을때

원인을 찾지 못했습니다.

임대인은 원인을 찾아보고 해결해보기 위해

임차인에게

1. 누수 검사 전에 배관청소를 해보자 -> 임차인측 배관에 부식이 생길수 있으니 배관청소전 우리 배관에 문제가 없다는 각서를 쓰라고 본사에서 말했다고 했음, 추후 다시 배관청소를 해보자고 했을때 임차인이 전화로 소리를 지르고, 우리 본사꼈으니까 알아서 해라라는 협박, 자기가 개x 같이 보이냐라는 욕설을 하였음(본사에 문의하니 누수가 생기면 배관청소를 먼저 권장한다고 함, 부식이 생길수 없다 하였음- 임차인측이 거짓말을 함)

2. 내시경을 넣어서 확인해보자 -> 누수업체에서 내시경을 넣어서 검사 할수 없는 구조, 차라리 바닥 한쪽 타일을 깨서 확인하라고 얘기를 들었고 무조건 깨기전에 퇴수로 확인 후 하겠다 라는 얘기를 듣고 진행하려 하였으나 -> 임차인 측에서는 우리만 깰수없다. 양옆에 상가 동시에 깨라고 본사에서 지시를 했다. 우리가 아닐시에 영업손실, 피해복구 다 해주고 다시는 우리 점포를 점검하지 않는다는 각서를 요구했음-> 추후 임차인측에서 다시 연락와서는 깨서 검사를 하자 단, 그곳만 깨서 검사하고 나머지는 검사하지 말라(임대인이 해당일 영업손실비용, 검사비용, 원상복구비용 다 내기로 협의한 상황이였음/ 임대인이 검사 후 원상복구를 해준다고 해도 본인들이 무리한 요구를 함)

위와 같은 무리한 요구로 임대인은 제대로 검사해본적이 없습니다.

임차인은 본인들이 자체적으로 7~8번 검사했다며 결국 바닥을 깨는 검사를 자체적으로 진행하였고 해당일에도 배관검사는 하지않았습니다.

임대인이 누수업체를 알아보던 중

우연히 연락이 닿은 업체가 있는데

그 업체에서는 돈을 주더라도 해당점포를 다시 재방문하여 수리하지 않겠다고 말했습니다.

이미 관리소장이 한번 불렀던 업체이며 다른점포를 모두 점검 후 해당점포에 들어가서 확인하려 하였으나 비협조적으로 나와서 결국 검사는 못했고 그 업체에서 지하에 제빙기 있는곳이 젖어있다고 말해줬습니다.

바닥깨는 검사 당일 제빙기 밑에가 젖어있다고 임대인이 본사직원과 해당일 방문했던 설비업자에게 말했습니다.(누수업체 전문 직원이 아니고, 임차인의 아는 지인이였음) 해당일에 설비업자분은 해당점포에는 누수가 없다고 하였음.

바닥 깨는 검사 후 임차인에게서 문자가 왔습니다.

자기네들은 이미 많은 검사를 통해 문제가 없으니 이번달 말까지 원인을 규명하지 않으면 임대인을 상대로 소송을 걸겠다고 하였습니다.(처음부터 임차인측은 나가겠다 손해배상을 청구하겠다고 하였습니다. 그리고는 본인들이 창업에 썼던 모든 비용을 청구하였습니다- 기계는 가져갈것이라고 하였으나 기계비용까지 모두 청구함)

또한 10월부터는 전달 대비해서 매출이 감소하는 부분에 대해서 1일씩 손해배상을 청구한다고 하였고, 그동안 임차인이 누수를 확인하기 위해 관련업체를 불러 검사한 비용과 영업하지 못한 손해배상을 임대인에게 청구하였으며 10월 1일자로 임차인의 통장으로 피해금액을 입금하지 않을시에 월세를 내지 않겠다고 내용증명을 보내왔습니다.(월세 납부일 매월 1일)

그러던 중 19일이 지난 10월 19일에 월세를 납부하였고, 10월 20일엔 지하에 떨어지는 물은 평소보다 물이 더 떨어져서 해당점포를 방문하였더니 제빙기 점검인가 공사중이라고 그냥 자기네들이 확인하는거라고 했습니다.

그뒤로 현재까지 점포는 영업을 하지않는 상황이고 물은 현저하게 줄어들었습니다.

원인을 규명해서 이번일은 넘어간다 하더라도

추후 임차인이 임대인을 상대로 계약갱신을 요청한다하면 임대인이 갱신을 거절할 수 있는지 궁금합니다.

2020년 계약을 하였으며 만기는 2024년 입니다.

계약갱신 거절할 수 있는 요인중

1. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 -> 이 경우에 누수가 포함이 되는지요?

2. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 -> 누수 발생시 임대인이 검사 진행 후 수리를 해주려 하였으나 임차인의 무리한 요구(각서 작성, 한번 검사 뒤 문제가 나오지 않을 경우 다시는 검사하지 않는다는 확인서 작성 등)로 인하여 임대인은 검사를 진행하지 못하였고, 정확한 원인도 모른채 임차인의 피해보상 요구, 폭언, 협박(본사와 관련된 내용), 거짓, 욕설로 인하여 임차인과 더이상의 계약관계를 유지하기 정신적으로 너무 힘듭니다.

이럴경우 임대인이 계약갱신 거절을 할수 있는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

질문주신 사항에 대해 답변드리오니 참고하시기 바랍니다.

1. 경우에 따라 누수도 포함될 수 있겠으나 중대한 과실 여부는 판단되어야 겠습니다.

2. 계약관계 유지가 어려운 사유로 주장해볼 여지는 있다고 보이며, 해당 부분에 대한 증거자료를 충분히 수집해두시는 것이 필요하겠습니다.