부동산을 등기까지해서 소유권이 있는데 왜 공신력은 없는건가요?

Question

부동산을 등기까지 해도 공시력은 있지만 공신력은 없다고 합니다. 다른 사람들에게 내거라고 얘기할 수는 있어도, 신뢰성은 얻지 못한다고 하네요. 이유가 궁금합니다.

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.저희나라는 등기의 공신력을 부정합니다.왜냐하면 실질적 심사권이 없는 등기관이 서류심사만 보고 등기가 가능하기때문입니다.진정한 권리자의 이익을 보호해야한다는 취지이며 대법원판례를 보면 부동산등기에는 공신력이 인정되지 아니하므로 부동산의 소유권이전등기가 부실등기인 경우 그부실등기를 믿고 부동산을 매수하여 소유권이전등기를 경로하였다 하더라도 그 소유권을 취득한 것으로 될 수 없고 부동산에 관한 소유권이전등기가 무효라면 이에 터잡아 이루어진 근저당권설정등기는 특별한 사정이 없는 한 무효다 라는 판결이 있습니다.

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.우리나라 법에서 인정을 안하기 때문입니다.이유는 해방 직후 아무런 나라의 기반도 없던 혼란기에 토지장부와 실제 권리자가 맞지 않는 경우가 너무 많아서 광복직후 국회는 "등기부의 공신력을 인정하기 어렵다" 는 결론을 냈습니다.그게 지금까지 이어져오고 있는 것입니다.답변이 도움이 되셨다몇 추천 부탁드립니다!

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대한민국 민법에서 부동산 등기의 공신력은 인정하지 않습니다.  우리나라 입장에서도 할 말이 없는 것은 아닌 게, 소유권을 중시하는 자본주의의 특성상 원 소유권의 안정성 또한 중요하기 때문에 등기의 공신력을 인정하지 않게 된 것입니다. 일단 1912년에 시행된 토지조사령 이전의 소유관계에 대해서 법원은 인정하지 않으니 이 점은 넘어가고 광복과 농지개혁, 6.25 전쟁 등을 거치면서 부동산의 제대로 된 등기관계나 기록들이 소실되는 경우가 많아젔다. 거기다가 부동산실명제를 실시하던 시절도 아니라 등기만으로는 실체가 불확실하다는 점이 영향을 주었습니다. 정부는 이미 특별조치법을 시행한 바가 있고 실명제 실시 이후론 '현재의 소유관계'에 있어선 더 이상 크게 다툴 것이 없다는 입장을 표방하고 있습니다. 소유관계를 바로잡기 위해 정부에서 나선다고 해도 막대한 인력, 자금, 시간 등이 소요되기 때문 실행을 하지 못 하고 있습니다.  등기의 공신력을 인정하느냐 부정하느냐에 따라 장단점이 있습니다. 하지만 대부분의 국가는 인정하면 인정한 대로, 부정하면 부정한 대로의 단점을 보완하기 위해 많은 노력을 기울이는 데에 비해 한국의 경우 보완책 마련에는 아예 손을 놓고 있습니니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기의 공신력은 없다는 건 우리나라의 경우 실제 부동산 소유자를 보호하기 위해서이지만,  어떠한 방법을 동원해 실소유자가 아닌 자가 등기부상 소유자로 등기된 경우 외형상 보이는 등기를 믿고 매매 계약을 체결한 제3자는 법적효력은 인정되지 않아 피해가 발생되는 단점이 있습니다. 그렇다고 등기부 자체를 신뢰하지 못할 정도로 해당 문제가 많거나 흔하지는 않습니다. 진정 목적성을 가지고 고의로 서류를 위조하지 않는 이상  등기 절차상 실 소유자가 아닌 자가 등기를 하기는 쉽지 않습니다,