아파트 매매에 대해 궁금한 점 있습니다!!

Question

영덕군 영덕읍 소재 아파트

매매가 2억 6500만원

매수희망자가 4월에 입주 원하구요

계약금 5천만원 건 뒤

4월부터 10월까지 월세 70살다가

11월에 잔금을 치르길 원하는데

이렇게 계약할 경우

특약으로 넣어야 될 사항이나 주의할 사항이 있나요?

매매방식이 통상적이지 않아서 사기 걱정이 되어서요

월세로 살면서 전입신고후 잔금치르지 않고 눌러살 경우 명도소송이라던지 걱정이 됩니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

원칙상은 임대차계약과 매매계약의 두건을 진행하시는게 맞습니다. 일단 4~10월까지는 질문자님이 임대인, 매수자가 임차인으로써 임대차계약을 체결하셔야 하고, 매매계약은 현 상태에서 잔금만 10월에 지급하는 것으로 하여 작성하셔야 합니다. 즉, 하나의 게약서로 이를 합치는 것은 문제 발생시 법적 입증근거나 절차가 복잡해 질수 있기에 두개의 계약을 동시에 체결하는 형태로 각각 기준대로 진행하시는게 맞을듯 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 공인중개사입니다.

해당 방식은 비정형 매매 계약으로 위험도가 높아 보입니다. 잔금 미지급 시 명도 분쟁 가능성이 큽니다. 전입신고 제한, 잔금 미이행 시 즉시 계약 해제, 명도 조항, 월세의 성격 명확화(월세가 중도금 성격이 아니라는 것, 잔금의 일부가 아니라는 것) 등을 특약으로 꼭 넣어서 처리하시기 바랍니다.

Answer 3

영덕군 영덕읍 소재 아파트

매매가 2억 6500만원

매수희망자가 4월에 입주 원하구요

계약금 5천만원 건 뒤

4월부터 10월까지 월세 70살다가

11월에 잔금을 치르길 원하는데

이렇게 계약할 경우

특약으로 넣어야 될 사항이나 주의할 사항이 있나요?

==> 계약서 작성일을 기준으로 잔금시까지 오랜 기간 기다려야 하는 만큼 소유권 이전 가등기라도 진행하심이 적절합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

지금 구조는 월세 후 잔금 방식이라 사기·잔금 지연 위험이 높습니다

계약서에 잔금 지급 기한, 월세 처리, 계약 해지 및 명도권 보장을 반드시 넣어야 합니다

공증 또는 근저당권 설정이 가능하면 법적 안전장치 강화가 됩니다

Answer 5

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.

매도인 입장에서 위험 부담이 매우 큽니다. 잔금을 치르기 전 매수인이 입주하면 점유권을 가지게 되어 계약 파기 시 명도 소송 등 복잡한 문제가 생길 수 있습니다. 특히 매수인이 집을 점유한 상태에서 제3자에게 이중 매매를 시도하거나 다른 사기 행각을 벌일 위험도 있으니 각별히 주의해야 합니다.

이를 방지하려면 다음 특약을 반드시 넣으시기 바랍니다. 첫째, 잔금 지급 지연 시 즉시 계약을 해제하고 계약금은 위약금으로 매도인에게 귀속됨을 명시하세요. 둘째, 잔금 미이행 시 별도 소송 없이 즉시 퇴거한다는 제소전 화해 조항을 포함하는 것이 가장 안전합니다. 셋째, 소유권 이전 전까지 매수인은 어떠한 권리 설정이나 제3자와의 거래(매도, 임차 등등)를 할 수 없으며 위반 시 모든 책임은 매수인에게 있다는 점을 확약받으십시오.

Answer 6

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

말씀과 같이 이런 통상적이지 않은 거래는 사기 위험이 높아 특약으로 월세 연체 시 즉시 해지와 계약금 몰수 그리고 명도 의무에 대해 명확히 넣고 진행하시는 것이 중요합니다

Answer 7

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

위와 같은 계약 방식은 일반적이지 않으나 매수인이 매물은 마음에 드는데 현재 자금이 부족하여 추후에 잔금을 치를려는 목적이 큰 듯 합니다.

따라서 특약 사항이 중요한데 추후 월세에서 매수인으로 잔금을 치를 시 만약 매수인으로 잔금을 치르지 않는다면 손해배상 청구가 가능하도록 특약을 적으시고 월세로 계속 거주 할 수 없다고 기재하시면 분쟁 예방이 큰 도움이 되실거라 생각합니다.