임차인 입장에서 전입신고 및 확정일자 관련 문의드립니다.

Question

안녕하세요

이번에 아파트 전세 계약하게된 임차인입니다.

계약 매물에는 현재 1억 가량의 근저당이 잡혀있는 상태이며, 잔금 치루는 당일 대출 상환 후 등기말소 조건으로 계약을 진행할 예정입니다.

계약서 작성 당일에 확정일자 및 전입신고 하더라도, 잔금일까지 근저당이 잡혀있는 상태이기 때문에, 1순위 채권자로써 대항권을 얻기 어려워 보이는데, 이런 경우 계약서에 아래와 같은 특약을 넣는다면 잔금일날 전입신고 및 확정일자를 받아도 충분한 대항력을 얻을 수 있을까요?

특약사항

- 임대인은 계약당일부터 잔금일 당일까지 권리변동(융자)을 주지 않기로 하며, 잔금일 당일 근저당 등기 말소 후 잔금일 익일까지 추가 권리변동(융자)을 주지 않기로 한다.

- 임차인은 잔금일 당일 전입신고 및 확정일자를 받을 수 있다.

- 임대인은 계약존속기간동안 융자를 받지 않기로 한다.

Answer 1

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

잔금과 동시에 기존 근저당이 말소되는 조건이고 잔금일에 전입과 점유(이사)를 그리고 확정일자를 필하면 익일부터 보증금에 대한 선순위가 확보되고 대항력이 발생합니다

임차인의 전입신고 및 확정일자는 임대인과 협의 사항이나 제한 사항이 아닙니다 특약에 둘 필요 없습니다.

Answer 2

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

위 특약은 일반적인 계약에 자주사용되는 특약 입니다.

1순위근저당권이 말소되지 않아도 전입신고와 확정일자를 교부받으시면 대항력은 생깁니다. 다만 1순위근저당권이 말소되기전 까지 후순위권리인것 입니다