상가 알아보고 있는데 융자금이..

Question

마음에 드는 상가가 있어 등기부 떼어보니 근저당권이 있더라구요

건축 매매 가격은 15억 정도이고 근저당권이 A22년도 초에

5억2천정도 잡혀있고 공동담보 토지 건물

11월쯤 C 전세권설정으로 전세금 2억원대

소유주지분이A,B 1/2 로 두분으로 되어있어 있는데

소액이라 계약해도 문제 없는 상가일지 궁금합니다

보증금 500 월세 55 입니다

근저당권및 전세권등(을구)

2순위 근저당설정 oo은행 / A

4순위 전세권설정 전세권자 주식회사 / A

Answer 1

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

상가주택 1층의 상가임대차계약 체결하고 사업자등록을 하시면 될 것 같습니다.

상가 계약서 작성전에 영업하고자 하는 업종이 허가, 신고사항이면 물건지 해당 지자제 관련 부서에 문의하여 제한 사항이 없는지 확인 해 보세요.

Answer 2

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

사업자등록하실때 세무서에서 확정일자 교부받으시면 상가임대차보호법에 보호가 가능하여 소액보증금은 지킬수가 있습니다

Answer 3

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리게습니다. 상기 질문요지를 고려할 때 보증금 보호에 문제가 없는지에 대한 질문으로 보입니다. 보증금 규모 등을 고려할 때 최우선 변제금액에 해당되고 또한 경매처분되는 경우 월세를 체납하면서 대신할 수도 있는 만큼 걱정을 않으셔도 될 것으로 보입니다.

Answer 4

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

상가에 전세권설정이 되어있으면 이미 다른 세입자가 보증금을 반환받지 못해 설정한 물권 입니다.

시세에 비해 보증금과 월세는 저렴하나, 추후 분쟁이 될 수 있으니 피하시는게 좋습니다.

Answer 5

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

우선, 근저당권이란 부동산을 담보로 제공하고 대출을 받았을 때 그 대출을 받았다는 내용을 등기부등본에 기재해 놓은 것입니다. 근저당권이 있는 부동산을 매매할 경우에는 잔금을 치루는 시점에 매도인은 근저당권을 전부 해결하고 매수인에게 넘겨주어야 합니다. 그렇지 않을 경우에는 매매가 이루어지지 않거나 매수인이 근저당권을 인수하게 될 수 있습니다.

따라서, 근저당권이 있는 상가를 매매할 때에는 다음과 같은 점을 확인해야 합니다.

근저당권의 채무액과 만기일을 정확히 파악하고, 매도인이 근저당권을 말소할 수 있는지 여부를 확인합니다.

매매계약서에 근저당권의 말소여부와 말소기한을 명시하고, 말소가 이루어지지 않을 경우에는 계약을 해지하거나 위약금을 청구할 수 있는 조항을 넣습니다.

매매대금은 근저당권의 채무액만큼 공제하거나, 매도인이 근저당권을 말소함과 동시에 소유권을 이전해주는 방식으로 지급합니다.

또한, 상가 매매시에는 근저당권 외에도 다른 권리들을 확인해야 합니다. 예를 들면,

상가주택의 품질, 상태, 용도, 면적, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인원 등이 실제 상가현황과 일치하는지 확인합니다.

상가주택의 수익률을 분석하기 위해 임대차 계약서, 임대료, 부가가치세, 관리비, 공실률 등을 확인합니다.

상가주택의 소유자 및 매도인이 동일 인물인지, 등기부등본에 기입된 소유권 제한 권리가 있는지, 위반건축물 여부 등을 확인합니다.

상가주택의 부가가치세를 납부하고, 포괄양도양수로 처리할 수 있는지 여부를 확인합니다.

매매계약서에 하자담보책임, 위험부담, 진술보증, 위약금 등의 특약사항을 명시합니다.

상가 매매는 복잡하고 다양한 사항을 고려해야 하므로, 전문적인 상담이 필요할 수 있습니다. 가능하면 공인중개사나 변호사와 함께 계약을 진행하시는 것이 좋습니다.

말씀하신 상가의 경우에는 근저당권과 전세권이 설정되어 있으므로, 매도인과 상세한 협의가 필요합니다. 근저당권의 채무액과 만기일, 전세권의 보증금과 임대기간, 매매대금의 지급방식, 권리의 말소여부 등을 확인하고, 매매계약서에 명확히 기재해야 합니다. 소액이라고 하셨지만, 문제가 발생할 경우에는 큰 손실을 입을 수 있으므로, 신중하게 결정하시기 바랍니다.