안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
우선, 근저당권이란 부동산을 담보로 제공하고 대출을 받았을 때 그 대출을 받았다는 내용을 등기부등본에 기재해 놓은 것입니다. 근저당권이 있는 부동산을 매매할 경우에는 잔금을 치루는 시점에 매도인은 근저당권을 전부 해결하고 매수인에게 넘겨주어야 합니다. 그렇지 않을 경우에는 매매가 이루어지지 않거나 매수인이 근저당권을 인수하게 될 수 있습니다.
따라서, 근저당권이 있는 상가를 매매할 때에는 다음과 같은 점을 확인해야 합니다.
근저당권의 채무액과 만기일을 정확히 파악하고, 매도인이 근저당권을 말소할 수 있는지 여부를 확인합니다.
매매계약서에 근저당권의 말소여부와 말소기한을 명시하고, 말소가 이루어지지 않을 경우에는 계약을 해지하거나 위약금을 청구할 수 있는 조항을 넣습니다.
매매대금은 근저당권의 채무액만큼 공제하거나, 매도인이 근저당권을 말소함과 동시에 소유권을 이전해주는 방식으로 지급합니다.
또한, 상가 매매시에는 근저당권 외에도 다른 권리들을 확인해야 합니다. 예를 들면,
상가주택의 품질, 상태, 용도, 면적, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인원 등이 실제 상가현황과 일치하는지 확인합니다.
상가주택의 수익률을 분석하기 위해 임대차 계약서, 임대료, 부가가치세, 관리비, 공실률 등을 확인합니다.
상가주택의 소유자 및 매도인이 동일 인물인지, 등기부등본에 기입된 소유권 제한 권리가 있는지, 위반건축물 여부 등을 확인합니다.
상가주택의 부가가치세를 납부하고, 포괄양도양수로 처리할 수 있는지 여부를 확인합니다.
매매계약서에 하자담보책임, 위험부담, 진술보증, 위약금 등의 특약사항을 명시합니다.
상가 매매는 복잡하고 다양한 사항을 고려해야 하므로, 전문적인 상담이 필요할 수 있습니다. 가능하면 공인중개사나 변호사와 함께 계약을 진행하시는 것이 좋습니다.
말씀하신 상가의 경우에는 근저당권과 전세권이 설정되어 있으므로, 매도인과 상세한 협의가 필요합니다. 근저당권의 채무액과 만기일, 전세권의 보증금과 임대기간, 매매대금의 지급방식, 권리의 말소여부 등을 확인하고, 매매계약서에 명확히 기재해야 합니다. 소액이라고 하셨지만, 문제가 발생할 경우에는 큰 손실을 입을 수 있으므로, 신중하게 결정하시기 바랍니다.
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