공동담보대출 있는 다세대 건물 경매로 떨어질시 배당금은 어떻게 되나요?
경매는 각 호실로 신청이 올라와있고 실질적인 경매는 열려있지는 않습니다.
공동담보대출로 근저당권이 잡혀있는데
이런 경우는 모든 호실이 낙찰 되면 그 돈을 합산하여 다가구주택 경매와 마찬가지로 근저당권을 은행이 먼저 들고가고
그 이후 선순위 세입자 순으로 배당금이 떨어지는 구조인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
공동담보대출이란 하나의 채권에 대해 여러 개의 부동산에 저당권을 설정하는 것을 말합니다. 공동담보대출로 근저당권이 잡혀있는 다세대 건물이 경매에 들어가면, 각 호실별로 낙찰금액과 근저당권의 비율에 따라 배당이 이루어집니다.
예를 들어, 공동담보대출 채권이 10억원이고, 다세대 건물의 각 호실의 낙찰금액이 다음과 같다고 가정해보겠습니다.
101호: 2억원
102호: 3억원
201호: 2.5억원
202호: 2.5억원
이 경우, 각 호실의 낙찰금액 합계는 10억원이므로, 공동담보대출 채권의 전액이 근저당권자에게 배당됩니다. 그러나, 각 호실별로 근저당권자에게 배당되는 금액은 낙찰금액에 비례하여 정해집니다. 즉, 다음과 같이 계산할 수 있습니다.
101호: 10억원 x (2억원 / 10억원) = 2억원
102호: 10억원 x (3억원 / 10억원) = 3억원
201호: 10억원 x (2.5억원 / 10억원) = 2.5억원
202호: 10억원 x (2.5억원 / 10억원) = 2.5억원
따라서, 각 호실의 낙찰금액에서 근저당권자에게 배당되는 금액을 빼면, 잔여금액이 남게 됩니다. 이 잔여금액은 후순위 권리자들에게 배당됩니다. 후순위 권리자들은 임차권자, 저당권자, 채권자 등이 될 수 있습니다. 이들은 각자의 권리의 순위와 일자에 따라 배당을 받게 됩니다.
예를 들어, 101호에는 임차권자가 있고, 보증금이 1억원이라고 가정해보겠습니다. 이 임차권자가 점유, 전입, 확정일자를 모두 갖추었다면, 우선변제권을 얻어 근저당권자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있습니다. 즉, 101호의 낙찰금액인 2억원에서 보증금 1억원을 먼저 받고, 나머지 1억원을 근저당권자에게 배당하게 됩니다.
그러나, 임차권자가 우선변제권을 얻지 못했다면, 근저당권자에게 배당된 후에 잔여금액이 있을 때만 보증금을 받을 수 있습니다. 즉, 101호의 낙찰금액인 2억원에서 근저당권자에게 배당된 2억원을 빼면, 잔여금액이 없으므로 보증금을 받을 수 없게 됩니다.
이렇게 공동담보대출 있는 다세대 건물 경매의 배당은 복잡하고 다양한 경우의 수가 있을 수 있습니다. 따라서, 임차권자로서 보증금을 지키기 위해서는 다음과 같은 방법을 권장합니다.
공동담보 목록을 확인하여, 공동담보대출 채권의 총액과 각 호실의 낙찰가능금액을 파악합니다. 공동담보 목록은 등기부등본에서 확인할 수 있습니다.
보증금을 시세의 70~80% 이하로 계약하고, 우선변제권을 얻기 위해 점유, 전입, 확정일자를 모두 갖춥니다. 우선변제권은 보증금의 최대 2,800만원까지 인정됩니다.
경매가 진행되는지 주기적으로 확인하고, 경매가 진행된다면 배당신청을 하거나, 배당순위에 따라 배당을 받습니다. 배당신청은 법원에 서면으로 제출하거나, 온라인으로 할 수 있습니다.