전세 계약갱신청구권 등기이전여부 관련

Question

안녕하세요,계약 갱신 청구권 관련하여 해석이 궁금한점이 있습니다.우선 현 상황을 요약해드리겠습니다.1. 제가 살고있는 아파트 전세계약은 2023. 03. 02~ 2025. 03. 01까지 2년 계약입니다.2. 2024. 11. 3. 임차 만료가 약 4개월 정도 남아 계약 연장을 할 예정이라 확인 문자를 발송함.3. 전화 통화를 통해 집주인이 집을 매매할 생각이며, 12월 31일까지 안팔리면 세입자의 권리도 있고 하여 계약 연장을 시켜준다고 함. 그래서 알겠다고 함. (당연히 전세 만료 2개월 전에 집주인이 변경되고 실 거주 목적이라면, 집을 나가야하니 알겠다고 하였음, 물론 12월 31일까지 등기 이전이 완료된 상태이기 때문에 제가 주장할 수 있는 권리가 없을 것이라고 생각하기 때문이였음)4. 11월 12일 해당 매도 집이 계약이 체결됨 (매수인 실 거주 목적이라고 함)5. 언제 이사 나갈 수 있냐고 해서 2월 28일에 나가기로 협의함.6. 확인해보니, 등기 이전을 하지 않은 상태임. 전세자금도 현 집주인이 돌려줄 것이라고 함. 이사 나간 이후 등기를 이전할 계획으로 보임. (현재 계약만 한 상태)-------------------------------------------------------------------------------------------궁금한점은 계약 갱신 청구권의 경우 "등기부 등본 이전"을 기준으로 하여 2개월 전까지 집주인이 바뀌는 등기부 등본 이전을 하지 않은 경우라면, 계약갱신청구권을 사용하는것이 가능한 것이 아닌가요?? 아래는 다른 블로그에서 찾아본 글인데 아래의 글도 맞는 말인가요?https://m.blog.naver.com/byongsu/223386861595Q. 계약만료기간에 나간다고 해놓고 번복하여 다시 계약갱신권 사용할 수 있나요?A. 네 가능합니다. 단 세입자 말을 믿고 집을 파는 경우에는 안됩니다. 계약만료 2개월 전까지는 사용 여부 를 번복할 수 있습니다. 이 때문에 집을 팔려는 집주인들이 피해를 본 경우가 꽤 있는데요. 그렇기 때문에 매매계약 시 계약갱신 행사 여부를 기재하셔야 합니다. 계약갱신요구권 행사 여부 확인서는 중개사에게 꼭 제출해야 합니다.

이영훈 변호사 · Accepted Answer

계약 갱신청구권은 임대인이 주택을 매매하더라도 새로운 소유자가 실거주 목적이 아니라면 기존 세입자는 계약 갱신청구권을 사용할 수 있습니다.

주택임대차보호법에 따르면, 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 실거주 등의 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.

또한, 임대인이 매매를 이유로 계약 갱신을 거절할 수 없으며, 매매 계약이 체결되더라도 등기 이전 전에는 기존 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 없습니다.

따라서, 새로운 소유자가 실거주 목적이 아니라면 기존 세입자는 계약 갱신청구권을 사용하여 2년간 더 거주할 수 있습니다.

또한, 계약 갱신청구권을 사용하면 전세 계약은 기존 계약과 동일한 조건으로 2년간 연장되며, 보증금 인상률은 5% 이내로 제한됩니다.