아파트 전세만기 재계약 및 이사 질문드립니다.

Question

안녕하세요.

현재 거주 중인 아파트는 전세로 계약되어 있으며, 첫 전세계약 만기일은 2025년 10월 30일입니다.

그리고 행복주택 두 곳에 당첨 여부가 있는 상황인데요,

• 행복주택 36형은 2026년 3월 입주 예정이며,

• 행복주택 44형은 2026년 5월 입주 예정(10월 29일 발표)입니다.

44형에 당첨된다면 5월에 이사하게 되고, 그렇지 않더라도 36형으로는 무조건 이사할 예정이기 때문에 2026년 3월에는 이사를 해야 하는 상황입니다.

그런데 현재 전세 만기일인 2025년 10월 30일과 이사 예정일 사이에 공백 기간이 생기는 것이 문제입니다. 이에 따라 다음과 같은 선택지 중 어떻게 대응하는 것이 좋을지 조언을 구하고자 합니다:

1) 임대인에게 상황을 솔직히 설명해야 할까요?

• 만약 상황을 설명했는데 임대인이 협조하지 않는다면, 전혀 원하지 않는 강제 이사 상황이 생길 수 있어 걱정입니다.

2) 임대인에게 상황 설명 후, 거절 시 갱신요구권을 행사할 수 있을까요?

• 사정을 설명드렸지만 임대인이 거절하는 경우, 계약갱신요구권을 행사한 뒤

• 이사 예정 시기인 2026년 3월쯤 자진 퇴거하겠다고 2025년 12월경에 미리 알리는 방식으로 처리하면 → 법적으로 문제가 없을까요?

3) 임대인에게 아무 말 없이 재계약할까요?

• 임대인이 이미 연락을 주신 상황이라 묵시적 갱신은 어려워 보이고,

• 그냥 재계약을 하게 되면 나중에 제가 먼저 나가더라도 임대인은 남은 기간 보증금을 돌려줄 의무가 없는 것으로 알고 있습니다. → 이 경우는 저에게 불리한 선택이 되는 걸까요?

4) 임대인에게 상황을 자세히 말하지 않고 ‘갱신요구권 행사’만 전달할까요?

• 임대인이 먼저 의사를 물어온 상태인데, → “갱신요구권 행사하고 싶습니다” 라고만 전달해도 괜찮을까요?

• 혹시 왜 재계약을 안 하고 갱신권을 행사하냐고 묻는다면, 어떻게 답변하는 것이 좋을까요?

이사를 앞두고 여러 상황이 겹치다 보니 고민이 많습니다. 현명하게 대응할 수 있도록 조언 부탁드립니다. 감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1) 임대인에게 상황을 솔직히 설명해야 할까요?

• 만약 상황을 설명했는데 임대인이 협조하지 않는다면, 전혀 원하지 않는 강제 이사 상황이 생길 수 있어 걱정입니다.

-> 재계약시 묵시적갱신이나 갱신청구권을 사용하여 연장하신뒤 입주일자 3개월전 중도해지를 통보하시는 방법이 가능 유리할수 있어보입니다. 아니시면 임대인에게 상황을 설명하고 다음임차인을 해당 기간까지 구해줄것으로 요구하고 단기임대차로 재계약을 하는 것도 방법이 될수 있습니다. 개인적으로는 후자의 방법이 임대인이 보증금 반환을 하는데 시간적여유가 있고 서로간 분쟁발생 확률이 적습니다.

2) 임대인에게 상황 설명 후, 거절 시 갱신요구권을 행사할 수 있을까요?

• 사정을 설명드렸지만 임대인이 거절하는 경우, 계약갱신요구권을 행사한 뒤

• 이사 예정 시기인 2026년 3월쯤 자진 퇴거하겠다고 2025년 12월경에 미리 알리는 방식으로 처리하면 → 법적으로 문제가 없을까요?

-> 1에서 말한것처럼 가능한 방법이고 임차인에게 유리하나 임대인과의 마찰이 생길수 있는 부분입니다. 어찌됐던 퇴거도 중요하지만 보증금 반환도 시가에 맞게 해주는게 중요하기에 서로간 시간적 여유를 주는 것도 필요해보입니다,

3) 임대인에게 아무 말 없이 재계약할까요?

• 임대인이 이미 연락을 주신 상황이라 묵시적 갱신은 어려워 보이고,

• 그냥 재계약을 하게 되면 나중에 제가 먼저 나가더라도 임대인은 남은 기간 보증금을 돌려줄 의무가 없는 것으로 알고 있습니다. → 이 경우는 저에게 불리한 선택이 되는 걸까요?

-> 합의연장을 하게 되는게 방법중 임차인에게 가장 불리하나, 갱신청구권이 있다면 이를 무조건 사용하고, 임대인에게는 퇴거시점을 미리 얘기하고 단기 임대차를 체결하는 게 맞을 듯 보입니다, 어찌됐던 단기임대차를 체결하더라도 갱신청구권은 사용하시고 12월에 한번더 퇴거통보를 하시는게 가장 분쟁이 적을것으로 예상됩니다.

4) 임대인에게 상황을 자세히 말하지 않고 ‘갱신요구권 행사’만 전달할까요?

• 임대인이 먼저 의사를 물어온 상태인데, → “갱신요구권 행사하고 싶습니다” 라고만 전달해도 괜찮을까요?

• 혹시 왜 재계약을 안 하고 갱신권을 행사하냐고 묻는다면, 어떻게 답변하는 것이 좋을까요?

-> 갱신청구권 사용은 반드시 문자등을 남겨서 입증을 해두시는게 좋습니다.계약서에 특약을 작성하지 않거나, 문자가 없이 구두만으로 할 경우 이후 분쟁소지가 있기 떄문입니다, 그리고 갱신청구권을 사용하는게 계약을 연장한다는 의미이기 때문에 질문처럼 물어보는 임대인은없습니다

Answer 2

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

결과적으로 갱신청구권 사용하시고

넉넉하게 4개월 이전 퇴거통보 하시면 됩니다.

재계약을 안 하고 갱신청구권을 쓰냐고 물어보면 솔직하게 말씀하셔도 상관 없습니다.

추가 궁금하신 사항 있으실가요?

Answer 3

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

이사를 앞두고 해당 내용으로 고민이 많으시겠습니다.

하지만 먼저 축하드립니다. 당첨되신 것을요. 어쨋든 내 집마련의 목표를 이루었기에 그 과정은 약간 피곤할 수 있어도 새로 생긴 내집으로 들어간다는 그 좋은 기분만은 쭉 가져 가시길 바랍니다.

가장 안전한 것은 집주인과 잘 협의가 되어서 원하는 기간까지만 재계약을 하는 것입니다. 전세계약은 무조건 2년으로 해야 한다는 법은 없습니다. 그리고 집주인과 미리 이야기만 된다면, 다음 세입자를 구하는 것을 단지 몇개월 미루기만 하면 되는 것이기 때문에 집주인에게 오픈하고 미리 양해를 구하여 원하는 만큼 더 거주하다가 한번만 이사를 하시는 게 좋겠습니다.

만약 협상 과정에서 잘 되지 않는다면, 집주인의 협의로 아낀 이사비 정도는 나중에 중개 수수료 삼으시라고 드릴 수 있다 정도의 협상을 제시하시면 어떨가 싶네요.

그 외의 선택지로 제안하신, 아무말 없이 재계약, 혹은 갱신청구권 사용은 비추천합니다. 왜냐하면, 추후 먼저 나와야 할때 책임져야 할 것이 너무 많아지셔요.

다음 세입자도 구해줘야 하죠. 그것에 대한 중개수수료 내야 하죠. 온갖 협상에서 불리한 위치를 차지하게 됩니다. 따라서 그 두가지 방법은 가장 마지막 수단이 되어야 할 것입니다.

차라리, 연장이 안될 바에는 새 집으로 들어갈 시간동안 거주하실 (대략 4개월,길게는 8개월 정도네요) 월세를 구하는 것이 좋겠습니다. 월세보증금은 전세보증금보다 더 저렴하여 남는돈의 이자수익으로 월세를 조금 더 보존하던가, 대출이 있다면 미리 상환하여 이자부담을 줄이는쪽으로 하는 것이 현명합니다. 월세는 계약할 때 기간을 정해 계약을 해버리면, 추후 퇴실 때 보증금도 적어 보증금 반환이슈가 전세보다는 적습니다.

결론적으로, 제일 좋은 방법은 약간의 돈을 쥐여 주더라도 원하는 기간까지만 전세연장이 일번이구요.

다음은 월세 구하는 거구요. 마지막으로 이도저도 안될때는 추후 조기퇴실을 염두에 두고 계약연장입니다.

그런데 마지막 수단은 정말 추천드리지 않아요. 너무 많은 돈이 묶입니다. 주의하세요.

부디 잘 결정하시어 좋은 이사 되시길 바랍니다.

다시한번 축하해요.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

계약갱신요구권은 임차인의 권리이므로 사유를 밝히지 않고 행사 의사만 전달해도 법적 효력이 있습니다.

다만 임대인이 이유를 묻거나 불편해할 수 있으니 간단하게 추후 이사 계획이 있어 계약 기간을 짧게 유지하려는 의도정도로만 답변하시면 좋겠습니다.

솔직한 대화 없이 권리만 행사할 경우 관계가 다소 경직될 수 있습니다.

감사합니다.