전세집 연장 시 꼭 연장한 기간만큼 거주해야 하나요?

Question

전세집 연장을 앞두고 있습니다.계약 종료 2개월 전에 집주인에게 전세 계약 연장 연락이 왔습니다.제가 집주인에게 계약금이나 기타 변동 사항 있냐고 여쭸더니 그냥 연장 여부와 연장 기간만 말씀해주시면 되고 계약서는 쓰고 싶으면 쓰셔도 된다 이렇게 연락이 왔습니다.저는 전세계약 연장을 하고 싶은데 임차인으로서 알아야할 사항과 궁금한 점에 대해 답변 주시면 감사하겠습니다!Q1. 대화 내용으로 봐서 계약 변동사항은 없는거 같은데 계약서를 따로 쓰는게 좋은가요?Q2. 임차 최대 연장 가능한 기간이 어떻게 되나요?Q3. 연장 기간 이전에 퇴거하게될 시 불이익은 없을까요? (예를 들어 2년 연장하겠다고 해놓고 1년 만에 제가 퇴거 요청을 할 경우입니다.)Q4. 부모님께서 2년 전 초기 계약때부터 집주인이 융자금이 많다며 전세사기 등을 많이 걱정하시는데 어떻게하면 안심 시켜드릴 수 있을까요? 확정일자를 받아도 사기 당하면 1/3 밖에 돌려받지 못한다는 등 다른 곳으로 이사를 가자고 하는데 제 생각엔 괜한 걱정처럼 보여서요Q5. 이 외에 알아야할 사항 있으면 답변 부탁드립니다!

고경훈 · Accepted Answer

Q1. 대화 내용으로 봐서 계약 변동사항은 없는거 같은데 계약서를 따로 쓰는게 좋은가요?

==> 보증보험 가입 또는 연장, 보증금 대출을 받은 경우에는 계약서를 작성해야 합니다.

Q2. 임차 최대 연장 가능한 기간이 어떻게 되나요?

==> 기본 2년으로 하고 있지만 상호 협의결과에 따라 연장 등도 가능합니다.

Q3. 연장 기간 이전에 퇴거하게될 시 불이익은 없을까요? (예를 들어 2년 연장하겠다고 해놓고 1년 만에 제가 퇴거 요청을 할 경우입니다.)

==> 계약갱신 청구권에 의한 계약을 갱신하거나 묵시적인 계약갱신인 경우에는 임대인에게 계약해지를 통보한 경우 3개월이 경과되는 경우 정상적으로 계약을 종료시킬 수가 있습니다.

Q4. 부모님께서 2년 전 초기 계약때부터 집주인이 융자금이 많다며 전세사기 등을 많이 걱정하시는데 어떻게하면 안심 시켜드릴 수 있을까요? 확정일자를 받아도 사기 당하면 1/3 밖에 돌려받지 못한다는 등 다른 곳으로 이사를 가자고 하는데 제 생각엔 괜한 걱정처럼 보여서요

==> 우선적으로 해당 주택가격과 보증금, 선순위 근저당이 있다면 보증금 보호에 문제가 없는지를 확인해야 합니다.

Q5. 이 외에 알아야할 사항 있으면 답변 부탁드립니다!

==> 보증금 보호에 문제유무에 따라 보호에 제한을 받은 경우 계약해지가 최선의 방법이라 할 수 있습니다.

최병옥 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 임대인과 재계약에 대한 변동사항이 없을 경우 계약서를 굳이 새로 쓸 필요는 없고 묵시적 갱신이이라고 자동갱신이 되어 2년 자동갱신이 됩니다. 또한 확정일자와 전입신고를 한 기준으로 대항력은 유지가 됩니다. 또한 묵시적 갱신 기간안에 만일에 계약해지를 하고 싶은 경우 임대인에게 계약해지를 통보를 하면 3개월 뒤에 임대인이 계약해지를 해주게 됩니다. 선순위 대출이 없고 확정일자+전입신고일자가 선순위일 경우 보증금 반환에는 문제가 없으니 안심하셔도 될 듯 합니다.감사합니다.

홍재석 · Answer

안녕하세요. 홍재석 공인중개사입니다.법률적으로 계약서를 따로 쓰지 않아도 계약을 유지하는데 문제 없습니다.최대 연장기간은 정하기 나름이며 통산 2년으로 합니다.계약갱신청구권을 사용하시거나 묵시적 갱신일 경우 2년 연장한다고 하고 중간에 퇴거하셔도 문제 없습니다. 전세금과 근저당권을 합한 금액이 집 시세의 60프로를 초과된다면 고민한번 해보셔야 합니다.

임형순 · Answer

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.Q1. 대화 내용으로 봐서 계약 변동사항은 없는거 같은데 계약서를 따로 쓰는게 좋은가요?> 연장하는 것도 변동이니 사실에 부합하게 작성하는 것은 나쁘지 않습니다Q2. 임차 최대 연장 가능한 기간이 어떻게 되나요?> 당사자 협의하기 나름이지만 대부분 2년을 계약합니다Q3. 연장 기간 이전에 퇴거하게될 시 불이익은 없을까요? (예를 들어 2년 연장하겠다고 해놓고 1년 만에 제가 퇴거 요청을 할 경우입니다.)> 갱신청구권을 사용하지 않은 계약이라면 새로운 계약으로 보며 중도퇴실시 협의가 필요하고 요건에 맞는 갱신청구권 계약시 중도 해지가 가능하나 해지통지후 3개월이 경과하여야 효력이 있습니다Q4. 부모님께서 2년 전 초기 계약때부터 집주인이 융자금이 많다며 전세사기 등을 많이 걱정하시는데 어떻게하면 안심 시켜드릴 수 있을까요? 확정일자를 받아도 사기 당하면 1/3 밖에 돌려받지 못한다는 등 다른 곳으로 이사를 가자고 하는데 제 생각엔 괜한 걱정처럼 보여서요>기왕에 재계약서를 작성한다면 의뢰 부동산을 통해 정확하게 권리분석을 하시고 보증보험 가입을 권장합니다Q5. 이 외에 알아야할 사항 있으면 답변 부탁드립니다!> 현재 상태에서의 집 컨디션을 임대인에게 알려주고 보수가 필요한 부분이 있으면 협의하세요

유현심 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,변동사항이 없으면 안써도 되고 서로가 그냥 연장으로 알고 있고 날자만 수정해도 됩니다 ,연장기간은 2년인데 협의로 기간을 달리할수도 있습니다,만기전에 나가게 될때는 방이 빠질때까지 기다려야 하고 부동산 수수료도 임차인 부담입니다,재계약을 할거 같으면 등기부등본을 확인해보고 대출이 어느정도 되고 선순위인지 후순위인지 확인을 하시기 바랍니다보증금과 대출을 합쳐서 집값의 70%가 넘어가면 위험하다고 봅니다,대출금이 많으면 이사를 고려해보시기 바랍니다,

곽대영 · Answer

조건의 변동이 없다면 쓰셔도 되고 안쓰셔도 됩니다.어떤쪽이든 문제없습니다.보통 2년씩 연장하고 임대인과 협의에 따라 달라집니다.다음세입자를 구해두고 임대인의 중개보수를 내고 퇴거하는게 관례입니다.보증보험등을 가입하면 좋을 것 같습니다.