보증보험 없는 상태에서 전세집이 경매에 넘어갔어요

Question

허그 보증보험 기한이 만료되어 재신청을 해둔 상태입니다.

전세집은 재계약을 했구요.

그런데 오늘 연락이와서 살고 있는 전세집이 경매에 넘어간 상태라고 합니다.

보증보험은 아직 승인심사중입니다..

어떻게 해야하죠

Answer 1

안녕하세요. 안선우 변호사입니다.

전세집이 경매로 넘어가도, 임차인이 점유(거주) + 전입신고를 유지하면 제3자(낙찰자 등)에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력이 생길 수 있습니다.

여기에 확정일자까지 갖추면 경매 환가대금에서 후순위 권리자·채권자보다 우선하여 보증금을 배당받을 권리(우선변제권)가 문제됩니다.

다만 경매에서는 법원이 정한 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 배당에서 제외되지 않는 것이 원칙이어서, 지금 단계에서 가장 급한 조치는 경매사건 확인 → 배당요구 종기 확인 → 기한 내 배당요구입니다.

Answer 2

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

현재 보증보험 승인 심사 중이라면 보험 효력이 발생하기 전이므로 보험금을 즉시 청구하기는 어렵습니다. 경매가 개시되면 가장 중요한 것은 대항력과 우선변제권 확보 여부입니다.

의뢰인께서 전입신고와 확정일자를 갖추고 점유 중이라면 경매 절차에서 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야 합니다. 다만 선순위 근저당권이 있다면 배당 순위에 따라 보증금 회수가 어려울 수도 있습니다.

재계약 시 확정일자를 다시 받으셨는지 확인하시고, 현재 상황에서 보증보험 가입이 승인될 수 있는지 보험사에 긴급히 확인하시기 바랍니다. 경매 진행 상황에 맞춰 배당요구 등의 법적 조치를 취해야 할 것으로 보입니다.

구체적인 대응은 별도 문의 주십시오.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

이미 만료되었다면 기존 건으로 이행청구가 어려울 수 있고 경매 진행중이거나 앞두고 있다면 갱신은 어려울 것입니다. 따라서 임차권 등기명령 신청과 보증금 반환 청구를 고려하셔야 하는 상황입니다.이상입니다