아버지가 돌아가셨고 남은땅과 집은 어떻게 상속해야할까요?

아버지가 농사를 하겼고 남은 땅과 집은 아버지 명의로 있었고 어머니는 다른곳에서 누나 아이들을 키우고 있습니다.

어떻게 하다가 어머니가 거주지를 옮기셨고 아버지가 돌아가셨습니다. 상속을 어머니에게 다 하려고 하니 농지원부가 사라졌다고해서 취득세를 납부해야한다는데. 농지 5억까지 취득세및 상속세 없다고 들었는데....

절세하는 방법이 있을까요?